Право совместной (параллельной) собственности

Реальным имуществом может владеть одно лицо или группа лиц. Когда имуществом владеет только одно лицо, такое владение называется ownership in severalty - правом собственности, которое имеет самостоятельный, обособленный имущественный характер. Единственный владелец обладает всеми атрибутами права собственности, каковыми являются: единственное исключительное право владеть и использовать имущество, право передавать имущество другим лицам и быть ответственным за все расходы и иные обязательства по поводу своего имущества.

Имуществом часто владеют одновременно несколько лиц. Семейные пары владеют вместе домами, члены семьи наследуют дом и землю вместе, а партнеры объединяются, осуществляя коммерческие инвестиции. Право собственности на имущество нескольких лиц порождает интересные вопросы. Может ли собственник продать свой интерес без согласия других сособственников? Касаются ли долги одного собственника в отношении реального имущества интересов других сособственников? Как затраты и доходы, связанные с имуществом, делятся между сособственниками? Что происходит, если собственник не оплачивает свою долю расходов на содержание имущества? Могут ли сособственники прекратить совместную собственность и разделить имущество?

Существуют четыре вида сoncurrent ownership (права совместной (параллельной) собственности): 1) joint tenancy (совместное владение) c right of survivorship (правом наследования); 2) tenancy in common (общее долевое владение); 3) tenancy by the entirety (единое супружеское имущество); 4) community property (общая собственность супругов).

Владение на праве совместной собственности имуществом регулируется законами штатов, где она находится. Старые термины общего права "tenant" ("владелец") и "tenancy" ("владение"), которые являются синонимами современных терминов "owner" ("собственник") и "ownership" ("право собственности"), все еще используются для обозначения некоторых видов совместной собственности.

Совместное владение с правом наследования признано в большинстве штатов. Такой режим может быть создан на основании документа о передаче титула или завещания. Обычно это происходит в тех случаях, когда имущество передается двум или более лицам и в документе о передаче титула есть формулировка, что эти лица принимают реальное имущество как совладельцы с правом наследования. Когда хотят создать совместное владение, то используют выражение: "Для А и В как совладельцам с правом наследования, но не в общее долевое владение". При совместном владении с правом наследования каждый владелец имеет одинаковый и неразделенный интерес в целом на все имущество. Каждый имеет право использовать и владеть в целом имуществом. Право использовать и владеть принадлежит в целом всем сособственникам.

Существование единственного права собственности как совокупности единых, а не разделенных интересов является сущностью совместного владения с правом наследования. Этот титул, предусмотренный общим правом, связан с интересом, титулом, временем и владением. Другими словами, интерес каждого сособственника должен представляет собой идентичный интерес, т.е. fee simple или life estate; должен создаваться путем одной и той же передачи deed (документа о передаче титула) или will (завещания); должен быть создан в одно и то же время; таким интересом можно обладать путем неразделенного владения. Если эти условия не выполнены, то такой вид совместной собственности будет квалифицироваться как общее долевое владение.

Главной чертой данного вида совместной собственности является право наследования. Это право предусматривает, что если один из сособственников умирает, то титул на реальное имущество переходит пережившим сособственникам. Этот процесс будет продолжаться до тех пор, пока жив один из сособственников, который будет владеть всем имуществом. Раздел совместного владения с правом наследования означает, что такого условия существования этого вида совместной собственности, как передача имущества умершего сособственника другим сособственникам, более уже не существует. Совместное владение с правом наследования может быть легко разделено почти во всех штатах. Продажа интереса сособственника совместного владения в отношении имущества влечет его раздел. Во многих штатах основанием для раздела являются договор продажи и даже договор ипотеки.

Общее долевое владение - форма совместного владения, когда двое или более лиц наделены правом владения одним и тем же имуществом. Общее долевое владение может быть создано добровольно путем дарения, аренды, раздела, завещательного отказа или в результате перехода имущества по наследству. Титул не должен возникать в одно и то же время или на основании одного и того же инструмента. В отличие от совместного владения с правом наследования в этом случае нет права наследования.

Интерес каждого сособственника при общем долевом владении в отношении имущества переходит на основании завещания или наследования по закону. Кроме того, при общем долевом владении сособственники могут обладать неодинаковыми долями в праве собственности, если это предусмотрено при передаче имущества. Законы большинства штатов предпочитают закреплять общее долевое владение, а не совместное владение с правом наследования. Это означает, что если в документе о передаче титула или в завещании при передаче реального имущества нескольким лицам не указан вид права собственности, то право собственности будет считаться как общее долевое владение.

Права, обязанности и ответственность common owners (сособственников) выражаются в следующем. Каждый сособственник в случаях совместного владения с правом наследования или общего долевого владения имеет право доступа к имуществу и право владения всем имуществом с учетом таких же прав иных сособственников. Принимая во внимание права других сособственников, сособственник имущества может пользоваться им так, как если бы он был единственным собственником. Сособственник может занимать и использовать часть имущества в любое время и при любых обстоятельствах. Право пользования и владения однако не является исключительным, поскольку каждый из сособственников имеет такое же право.

Обладатели данных видов права собственности имеют право добывать полезные ископаемые, бурить скважины на нефть или рубить древесину на общей земле. Любой доход, полученный от этих видов деятельности, который превышает долю сособственника в праве совместной собственности, подлежит распределению между сособственниками. На сособственников возлагается обязанность содержания общего имущества. Сособственник имеет право пропорционально своей доле в праве собственности на получение ренты или прибыли от использования имущества. Сособственник, который получил деньги от третьего лица за использование общего имущества, является доверительным собственником и обязан разделить эти средства между сособственниками.

На сособственников возлагается ответственность за расходы, такие как налоги, ремонт пропорционально его интересу в отношении имущества. Сособственник, который платит больше, чем его доля в части общих расходов, имеет право на возмещение таких расходов пропорционально долям в праве собственности. Следует, правда, отметить, что в законодательстве штатов не решен вопрос о том, имеет ли сособственник право на возмещение его расходов на улучшение имущества, если это улучшение было произведено без согласия других сособственников.

Единое супружеское имущество было предусмотрено общим правом. По общему праву муж и жена рассматривались как одно лицо, как следствие этого существовал особый вид совместной собственности между мужем и женой - единое супружеское имущество. Для признания этого вида собственности общее право требовало наличие четырех признаков: единого интереса; единого титула; единого времени возникновения этого права и единства владения. Переживший супруг имеет право наследования имущества. Раздел имущества не допускается. Это главные отличительные черты этого вида совместной собственности по сравнению с совместным владением с правом наследования. Не существует способа прекратить владение, пока муж и жена оба живы и состоят в браке.

Общее право предусматривало, что любая передача имущества двум лицам, которые были мужем и женой, имела результатом образование единого супружеского имущества, так как муж и жена признавались в качестве одного лица. Мужчина или женщина, которые обладали титулом fee simple, не могли создать такой режим имущества путем передачи части интереса своему супругу. Титул должен быть сначала передан "соломенному мужчине" и затем повторно передан мужу и жене. Современное право рассматривает мужа и жену как двух личностей. Только несколько штатов сохраняют такой вид собственности, как единое супружеское имущество, а в других штатах она отменена.

Общая собственность супругов - это имущество, приобретенное в браке. Некоторые штаты, главным образом на Западе, унаследовали из Мексики этот вид совместной собственности, которая, в свою очередь, была воспринята из испанского права. Режим общей собственности супругов действует в Аризоне, Айдахо, Калифорнии, Луизиане, Неваде, Нью-Мексико, Техасе, Вашингтоне и Висконсине. Большая часть имущества, приобретенного в браке (кроме подарков и имущества, приобретенного в порядке наследования), является общей собственностью супругов и подлежит разделу в случае развода, признания брака недействительным или смерти супруга. Общая собственность супругов презюмируется в случае отсутствия доказательств, свидетельствующих об обратном, применительно к особой части имущества*(482).

Имущество, которым супруг или супруга владели до заключения брака, - их отдельная собственность. Если имущество является общей собственностью супругов, то каждый супруг владеет половиной интереса неразделенного имущества. Следует отметить, что законодательство штатов, которое регулирует режим общей собственности супругов, различается, нет единых законов. Судебные решения в одном штате могут полностью отличаться от решений, принятых в других штатах при рассмотрении аналогичных вопросов.