Будущие интересы в отношении реального имущества

Будущий интерес представляет собой право собственности на имущество, которое непосредственно связано с правом владения и извлечением дохода в настоящее время.

Reversion (реверсия, или обратный переход имущественных прав к первоначальному собственнику или его наследнику) является будущим интересом, который сохраняет лицо, передавшее право собственности (титул), но в меньшем объеме после его передачи, т.е. лицо является обладателем fee simple, передавшим life estate (пожизненный титул) или титул аренды другому лицу. Когда действие переданного титула прекращается (истекает срок аренды, умирает обладатель пожизненного титула), имущество автоматически переходит к первоначальному обладателю титула. Реверсия часто устанавливается при совершении сделок с имуществом, особенно в случаях аренды и devise (завещательного отказа имущества).

По завещанию наследодатель может передать имущество наследнику просто как пожизненный титул, т.е. на период его жизни. Наследодатель может сохранить право обратного перехода имущества или передать его другому лицу. Обладатель пожизненного титула будет сохранять свое право собственности на имущество в течение своей жизни и может свободно распорядиться им, передать его другому лицу. Однако после его смерти пожизненный титул прекращается и имущество должно быть передано лицу - владельцу права на реверсию.

Possibility of reverter (возможность поворота прав, т.е. обратного перехода имущественных прав) возникает в тех случаях, когда лицо, передающее титул, сохраняет право его возврата, если оно передает fee simple determinable, которое является титулом, подчиненным какому-либо условию. Например, лицо передает свою землю, для того чтобы на ней была построена церковь, однако получатель титула не строит церковь, не выполняет поставленного условия. В этом случае земля автоматически переходит обратно к первоначальному собственнику.

Right of entry (право мирного завладения, или право возобновления владения недвижимостью) имеет сходство с возможностью обратного перехода имущественных прав, однако право возобновления владения недвижимостью предоставляет лицу, передающему титул, право выбора: возобновить владение имуществом или нет, если условия перехода прав не выполняются. Для того чтобы сохранить право возобновления владения реальным имуществом, собственник передает титул fee simple defeasible (право на имущество, подчиненное резолютивному или отлагательному условию). Однако для возобновления владения лицо, передающее такой титул, должно получить в некоторых случаях судебный ордер для этого.

Примером может служить следующая формулировка передачи титула fee simple: "Моей дорогой Салли с условием, что в этом помещении никогда не будут злоупотреблять крепкими спиртными напитками, а если это когда-нибудь произойдет, то я сохраняю за собой право возможного обратного перехода имущественных прав обладания титулом на это имущество". Салли обладает в настоящее время титулом fee simple, обусловленным выполнением указанного требования, а лицо, передающее титул (дядя), сохраняет будущий интерес - right of entry или power of termination (право прекращения действия титула). Будущий интерес лица, передавшего титул, не становится интересом автоматически в настоящее время. Лицо, передавшее титул, должно предпринять соответствующие действия, для того чтобы обратно приобрести титул и владеть имуществом.

По общему праву right of entry не может быть передан inter vivos (между живущими), но может быть передан после смерти. Отдельные штаты приняли законы, которые изменили эту норму общего права. Однако по общему праву и в большинстве штатов лицо, передающее титул, может передать right of entry обладателю fee simple subject to condition subsequent (право на имущество, подчиненное резолютивному условию). Такая передача соединяет настоящие и будущие интересы, и обладатель в настоящее время титула fee simple subject to condition subsequent в этом случае имеет титул fee simple.

Будущие интересы, соединенные с настоящими интересами, - это некая математическая задача: право возобновления владения реальным имуществом (right of entry) + право на имущество, подчиненное резолютивному условию (fee simple subject to condition subsequent), = праву собственности (fee simple).

Remainder (выжидательная собственность, или последующее имущественное право, возникающее по прекращении имущественного права другого лица) является будущим интересом, который возникает у лица, иного, чем лицо, передающее титул. Выжидательная собственность следует юридической судьбе пожизненного титула или fee tail. Примером формулировки, создающей выжидательную собственность, является следующее выражение: "Для А пожизненно, затем - В". В обладает интересом выжидательной собственности, который является будущим интересом, потому что этот интерес приобретает характер владения только после смерти А.

Существуют два вида выжидательной собственности: vested remainder (выжидательная собственность, предоставленная в качестве ожидаемого имущества) и contingent remainder (выжидательная собственность, зависящая от обстоятельств). Выжидательная собственность, предоставленная в качестве ожидаемого имущества, представляет собой право, принадлежащее определенному лицу, в виде титула на имущество после прекращения действия freehold estate. Например: "Для А пожизненно, затем - В". В обладает vested remainder, потому что, во-первых, В определен и жив в момент передачи, и, во-вторых, В будет иметь непосредственное право на титул после смерти А. Существуют и иные разновидности vested remainder.

Выжидательная собственность, зависящая от обстоятельств, представляет собой противоположность выжидательной собственности, предоставленной в качестве ожидаемого имущества. Этот вид будущего интереса возникает тогда, когда его приобретатель не установлен или интерес обусловлен условием, предшествующим его установлению, и он не переходит автоматически. Примером может служить следующая формулировка: "Для А пожизненно после прекращения имущественных прав детей В" (В - холостяк, у которого нет детей). Возможно, что у В будут дети в момент смерти А, и дети будут иметь свой интерес, но в момент передачи приобретатели этого интереса не установлены и не определены.

"Для А пожизненно, затем, если В женится, то - В" - пример contingent remainder, потому что существует предшествующее условие. В этом случае интерес В не возникает автоматически после смерти А, потому что статус В не отвечает предшествующему условию, он не женат и не может приобрести интерес. Все интересы remainder могут быть передаваемы inter vivos и после смерти.

Возможно создание executory interests (интересов с исполнением в будущем). Примером может служить формулировка: "Для А пожизненно, затем - В, но если В не переживет А, тогда - С". Третья сторона С имеет интерес, который не совпадает ни с одним из будущих интересов, которыми являются remainder и рассмотрены выше. С обладает интересом с исполнением в будущем. Такой интерес не является интересом, принадлежащим в качестве ожидаемого имущества в момент его предоставления. Этот интерес возникнет и будет принадлежать соответствующему лицу только тогда, когда его получатель приобретет владение имуществом (в этом примере - С).