Титулы на реальное имущество

Термин estate (титул) первоначально относился к статусу лица и определял положение землевладельца в феодальном обществе. Позднее это слово утратило значение как статус, но терминологически сохранилось. Поэтому все титулы классифицируются на две группы: freehold estates (безусловное право собственности) и non-freehold estates (ограниченное право на реальное имущество).

Термины freehold и fee, воспринятые из английского общего права, играют очень важную роль для регулирования права собственности на землю. Freehold означает, что титул в отношении земли является неопределенным или неограниченным во времени. Fee означает, что титул в отношении земли является наследуемым.

Титул fee simple absolute (неограниченное право собственности) имеет несколько характерных черт, которые отличают его от иных титулов, и по своей сути - это право собственности. Fee simple absolute часто называют просто fee simple. Это самый полный по объему прав титул, выражающийся в праве собственности на имущество. Обладатели fee simple не ограничены в праве передавать этот титул другим лицам в любое время, в том числе после смерти обладателя. По общему праву титул fee simple может быть приобретен в случаях передачи или дарения, совершенных собственником, или когда даритель пишет: "Для А и его наследников". Слова "и его наследников" используются для того, чтобы определить возможность передачи имущества по наследству. Однако в большинстве штатов использование выражения "и для его наследников" отменено, поэтому титул fee simple можно приобрести просто используя слова "для А".

Титул fee simple defeasible (право на реальное имущество, подчиненное резолютивному или отлагательному условию) обозначает титул в отношении земли, иного реального имущества, подчиненный определенным условиям, т.е. действие этого титула может быть прекращено. Fee simple defeasible устанавливается в результате передачи имущества, которая обусловлена наступлением определенных событий. Обладатель такого титула владеет имуществом на титуле fee simple, но если условие нарушено или не выполнено, то имущество возвращается либо к первоначальному дарителю, либо к определенному третьему лицу.

Выделяют три вида fee simple defeasible. Первые два вида создают титулы в отношении имущества в будущем для лица, которое передает имущество. Третий вид является титулом, который возникнет в будущем у третьего лица. Fee simple determinable (право на реальное имущество, которое может быть отменено) автоматически прекращает действие титула в отношении имущества, когда условие нарушено или не выполнено. Отменительным условием являются обстоятельства, относительно которых не известно, наступят они или не наступят. Лицо, передающее титул, сохраняет "возможность возврата", означающую, что, если условие нарушено, то имущество возвращается первоначальному собственнику и ему в этом случае не нужно совершать каких-либо действий. Для создания fee simple determinable используются следующие термины, чтобы обозначить передачи: "так долго"; "пока"; "столь долго"; "в течение" и т.д. Например, от А для В, пока имущество используется как школьное помещение, В будет обладать титулом fee simple, пока имущество используется в качестве школы. В случае если помещение больше не используется как школьное помещение, оно автоматически возвращается А.

Fee simple subject to condition subsequent (право на реальное имущество, подчиненное резолютивному условию) очень похоже на fee simple determinable. Отличие заключается в том, что нарушение условия предоставляет первоначальному собственнику право выбора: забирать имущество или нет. Имущество не переходит автоматически к первоначальному собственнику. Право такого выбора называется "право возврата" ("right of re-entry").

Fee simple subject to executory limitation (право на реальное имущество, подчиненное резолютивному условию ограниченного характера) является таким же титулом, как и fee simple defeasible, за исключением того, что данный титул создает будущий интерес для третьей стороны, а не для первоначального собственника. Для того чтобы создать fee simple subject to executory limitation, первоначальный собственник использует формулировку, обозначающую продолжительность действия титула или условия его действия, определяется третье лицо, к которому переходит титул, если условия не выполнены или нарушены. Интерес третьей стороны называется remainder, т.е. последующее имущественное право, возникающее по прекращении имущественного права другого лица. В качестве примера может служить выражение: "От А к В, только если помещение используется в качестве жилого помещения, т.е. как место проживания. Если помещение не используется для проживания, тогда оно переходит к С". Следует отметить, что в таком случае А - первоначальный собственник более не имеет интереса в отношении этого имущества.

Важное значение имеет также титул life estate (пожизненный титул) - вид freehold estates. Этот титул имел коммерческий характер, он предоставлялся в обмен на уплату ренты за определенный период. В настоящее время этот титул используется главным образом при наследовании семейного имущества. В некоторых районах США существует практика, когда муж оставляет имущество своей жене пожизненно с последующей передачей по наследству его детям. В то же время увеличивается практика установления в этих случаях доверительного управления.

Продолжительность пожизненного титула измеряется сроком жизни или жизней одного или более лиц. Пожизненный титул может быть создан на основании документа о передаче титула, завещания или соглашения сторон. При создании пожизненного титула сохраняется или устанавливается интерес, связанный с возвратом имущества в том случае, если лицо, которому передан пожизненный титул, умирает, и титул возвращается обратно тому лицу, которое передало этот титул или его наследникам. Обладатель пожизненного титула в полной мере имеет право использовать имущество и получать выгоду от него, пока он заботится и проявляет обычную степень предусмотрительности, сохраняет его и не совершает никаких действий с намерением причинить вред лицу, которое наделено правом владеть имуществом после прекращения пожизненного титула.

Если обладатель пожизненного титула не проявляет должной заботы о реальном имуществе, то он может быть признан лицом, совершившим waste (порчу имущества), и пожизненный титул будет прекращен даже при его жизни. Нежелание сделать ремонт, произвести нужные улучшения имущества, вырубка леса на продажу, добыча полезных ископаемых - все это будет рассматриваться как порча имущества. По общему правилу обладатель пожизненного титула имеет право на весь доход от этого имущества и право владения им. Пожизненный титул может быть передан другому лицу, хотя обладатель пожизненного титула может передать только то, чем он владеет, т.е. пожизненный титул, продолжительность которого измеряется сроком его жизни.

Пожизненные титулы подразделяются на две категории: legal life estates (правовые пожизненные титулы) и conventional life estates (обычные пожизненные титулы). К числу последних относятся такие титулы, которые устанавливаются на основании законов, а не в результате действий сторон. На основании обычных пожизненных титулов возникает curtesy (право пожизненного владения вдовца при наличии детей имуществом умершей жены), dower (вдовья часть наследства) и некоторые другие супружеские интересы в отношении недвижимости. Эти титулы обеспечивают интерес супруга в отношении имущества другого лица.

Обычные пожизненные титулы, в свою очередь, бывают двух видов: ordinary life estates (обыкновенные пожизненные титулы) и estates pur autre vie (титулы в течение жизни другого). Наиболее часто устанавливаются титулы pur autre vie, и, если формулировки документа имеют двусмысленный характер, всегда действует презумпция, что титул устанавливается пожизненно. Обыкновенный пожизненный титул не является титулом, который переходит по наследству, и срок его действия заканчивается в связи со смертью его обладателя. Срок может закончиться раньше в результате обратного перехода имущественных прав к первоначальному собственнику или его наследнику, или на основании последующего имущественного права, которое возникает по прекращении имущественного права другого лица. Согласно общему праву срок действия титула также может быть прекращен в результате лишения права на имущество.

Допускается создание estate for years (титула на несколько лет). Действие этого титула ограничено определенным сроком. В документе о передаче титула должно быть указано, когда этот титул начинает действовать и когда срок его действия заканчивается. Титул на несколько лет может быть арендой, однако не все договоры аренды являются титулами на несколько лет. Должен быть очевидным факт передачи права собственности, а не только права владения. Возможно установление на несколько лет титула, который может быть прекращен ранее установленного срока при наступлении определенного условия.

Estate at will (бессрочная аренда) является титулом без фиксированного срока, которая установлена по выраженному или подразумеваемому соглашению сторон. Бессрочная аренда может быть автоматически прекращена, однако современное право требует в данном случае уведомления об этом за 30 или 60 дней до ее прекращения.

Характерной чертой estate from period to period (периодического титула) является его продолжительность. Если титул на несколько лет прекращается автоматически, то периодический титул будет действовать, пока не будут предприняты соответствующие меры для его прекращения. Уведомление, которое может быть предпринято любой стороной, может прекратить действие этого титула. Обычно по общему праву периодический титул на год (с одного года до другого года) требует уведомления о его прекращении за шесть месяцев, а владение на меньший период требует уведомления о прекращении за срок, эквивалентный сроку периода. Так, помесячное владение требует уведомления за один месяц.

Существовал еще один вид титулов на реальное имущество, который называется fee tail (право собственности, ограниченное в порядке наследования), но он преобразован в законодательстве практически всех штатов либо в форму пожизненного титула или в форму безусловного права собственности или представляет собой гибрид этих титулов. Право собственности, ограниченное в порядке наследования, является очень старым правовым механизмом, который применялся в тех случаях, когда лицо, передававшее титул, хотело "сохранить имущество в семье". По общему праву возможно было создать fee tail путем передачи имущества "А и его наследникам". Получатель титула fee tail получает право, которое очень сходно с пожизненным титулом. Однако есть принципиальное отличие. Когда получатель fee tail умирает, даже если он передал свои права пользователя fee tail другому лицу, fee tail автоматически передается по наследству наследникам получателя fee tail. Такая передача продолжается от одного наследника к другому, когда каждый из них умирает, и так продолжается до того момента, пока все наследники первоначального дарителя не умирают, и в результате fee tail прекращается.

Интересы, связанные с fee tail, порождали значительные проблемы, поскольку передача имущества ограничена и возникали затруднения, связанные с поиском наследников. Для того чтобы избежать этих проблем, во многих штатах были приняты законы, отменившие fee tail и преобразовавшие этот титул в титул fee simple absolute (абсолютное право собственности)*(440).

К числу non-freehold estates (ограниченных прав на реальное имущество) относятся правовые нормы, которые регулируют отношения law of landlord and tenant (право землевладельца и арендатора). Многие вопросы аренды земли урегулированы на уровне законов штатов. Statue of Frauds (Статут о мошенничестве) допускает аренду сроком на один год или менее на основании устных соглашений. Договоры аренды на более длительный срок должны быть заключены в письменной форме и подписаны сторонами. Несоблюдение формальностей, требуемых статутом, необязательно влечет недействительность соглашений между лендлордом и арендатором.

Если арендатор "получает" возможность осуществлять владение, то считается, что существует tenancy at will (аренда на неопределенный срок), если рента выплачивается и ее принимает лендлорд, то возникает periodic tenancy (периодическая аренда). Однако все иные условия аренды на неопределенный срок и периодической аренды должны соответствовать Statue of Frauds, иначе эти виды аренды будут признаны недействительными. Аренда, условия которой не соответствуют Statue of Frauds, может тем не менее быть действительной при наличии обстоятельств, свидетельствующих о частичном исполнении условий доктрины estoppel (лишения права возражения).

Для признания аренды действительной значение имеет взаимная передача текстов договоров аренды, однако суды обычно не обращают должного внимания на данное обстоятельство. Как правило, каждая сторона имеет оригинал и хранит текст. Если договор устный, то передавать нечего. Однако применяется строгое требование о передаче документов о передаче титула.

Соблюдение требования о entry into possession (фактическом владении) имуществом рассматривается как создание арендных отношений. До этого момента правоотношения между сторонами имеют исключительно договорный характер. Арендатор может нести ответственность за нарушение условий договора, но не уплаты ренты. Требование о начале фактического владения может быть не выполнено, если стороны заключают договор аренды, который предусматривает, что он вступает в силу при условии наступления какого-то события. Например, договор вступает в силу, начиная с какой-то даты в будущем. Считается, что отношения между сторонами в этом случае имеют чисто договорный характер, соблюдения условия о начале фактического владения не требуется, пока не произойдет событие, которое станет реальным основанием возникновения отношений аренды.

Должно быть выполнено еще одно условие для создания отношений между лендлордом и арендатором. Это право исключительного владения арендованным имуществом, которое передается. Недостаточно, чтобы стороны составили документ, который называется "аренда". Если не реализовано право исключительного владения, то арендатор, вероятно, имеет сервитут или разрешение. Так, в одном деле документ, который назывался "аренда", предоставлял исключительное право и привилегию размещать рекламный знак на стене здания, но он был признан сервитутом, а не арендой, поскольку владелец здания сохранял право владения стеной*(441). Лица, которые снимают комнаты в гостинице, признаются не арендаторами, а гостями или жильцами. Это связано с тем, что собственник гостиницы сохраняет контроль за помещениями, оказывая услуги горничных, которые входят в номера.

Аренда представляет собой титул, дающий право владения арендованным имуществом, владения, которое носит исключительный характер. Арендатор обладает обычными правовыми способами защиты своих прав, которые есть у титульных владельцев, против нарушителей границ владения, т.е. правом на возмещение ущерба и средствами судебной защиты в виде запрета нарушать права владения арендатора. В случае, когда лендлорд существенно нарушил границы владения арендатора, арендатор имеет право требовать прекращения договора аренды. Этот вывод следует из условия, что аренда предоставляет право полного извлечения выгоды от использования имущества. Из договора аренды следует, что лендлорд обязан обеспечить осуществление этого права. Владение арендатора не может быть нарушено ни лендлордом, ни обладателем более значимого титула, чем у лендлорда*(442).

Защита арендатора от недостатков или обременений титула лендлорда является исключением из традиционного правила о том, что в отношении арендаторов как покупателей титула применяется доктрина caveat emptor (лат. "пусть покупатель будет бдителен"), т.е. покупатель действует на свой риск. Суды признают, что арендаторы особенно нуждаются в судебной защите в случаях, когда титул арендодателя имеет недостатки. Из-за этих недостатков арендатор может быть лишен имущества полностью или частично. Если он полностью лишен имущества, то договор аренды прекращается. Если арендатор лишен имущества частично, например в случае, когда существует сервитут, договор аренды может остаться в силе, но арендатор может потребовать возмещения причиненного ему вреда.

Если арендатор лишается имущества частично из-за действий арендодателя, например строительства лендлордом здания на прилегающем участке, в результате чего лендлорд существенно вторгается на арендованный участок земли, то арендатор может сохранить свое владение, но не платить ренту в течение всего времени, пока продолжается такое вторжение*(443). Этот способ защиты прав арендатора на частичное лишение имущества был признан чрезмерным. Однако данное традиционное правило может быть не таким суровым, как это кажется. В конце концов лендлорд может восстановить обязанность арендатора платить ренту, просто устранив допущенное им вторжение во владения арендатора. Однако в этом случае арендатор будет ответственным за выгоду, которую он получил в течение периода приостановления выплаты ренты.

На лендлорда не возлагается обязанность предотвращать вмешательство треть их лиц во владение арендатором имуществом или препятствовать ему. Арендатор имеет достаточные правовые средства защиты в этих случаях от посягательств треть их лиц. Но существуют исключения из общего правила об освобождении лендлорда от этой обязанности. Одним таким исключением, признанным в Англии, является налагаемая на лендлорда обязанность устранить созданные любым лицом препятствия по владению арендатором имуществом в самом начале действия договора аренды*(444). Однако некоторые американские суды не признают лендлорда обязанным обеспечить условия, чтобы имущество было свободным в начале действия договора аренды. Суды, которые придерживаются такой позиции, так называемого американского правила, полагают, что достаточно и того, что арендатор имеет право владеть имуществом и использовать средства для судебной защиты этого права. Последующая судебная практика, законы некоторых штатов возлагают ответственность на лендлорда по обеспечению условий для владения имуществом арендатором.