Оценка стоимости зданий и сооружений

Доходный подход

Основные метода:

· Метод прямой капитализации

· Метод дисконтированного денежного потока

Оборотные активы принимаются оценщиками или баланса. Необходима корректировка

Корректируется:

Запасы

Дебиторская задолженности (SR)(LR – находится во внеоборотных активах)

Акции, облигации (определение их реальной стоимости)

Этапы оценки текущей стоимости предприятия включает

1) Анализ структуры предприятия

2) Определение стоимости земельного участка (или стоимости замещения)

3) Определение восстановительной стоимости (или стоимости замещения)

4) Расчет износа

5) Расчет остаточной стоимости каждого компонента предприятия за вычетом износа

6) Расчет общей стоимости предприятия

7) Определяется долговая нагрузка

Виды износа

· Физический износ

· Функциональный износ - потери функциональных качеств (потери производительности, снижение КПД)

· Внешний износ – изменение рыночной ситуации бизнеса который мы оцениваем (снижение Д)

Суммированием всех видов износа определяется совокупный износ (СИ)

Есть еще понятия: устранимый и неустранимый износ

Необходимо сопоставить затраты и приращение стоимости

Общая стоимость объекта определяется суммированием всех компонентов, т.е. остаточной стоимости основных фондов, оборотных средств, НМА, финансовых средств и пр.

Пример

Определить стоимость воспроизводства (восстановительную) оцениваемого обьекта недвижимости, если известно:

· Стоимость воспроизводства здания площадью 2500м – 50$ за м2

· Стоимость гаража площадью – 300м2 – 20$ за м2

· Стоимость прочих сооружений 10000 $

· Стоимость земли 50000$

· Устранимый ФизИ- 5000$

· Общий Функциональный износ – 5000$

Решение

· Стоимость воспроизводства зданий 125000$

· Стоимость воспроизводства гаража 6000$

· Стоимость воспроизводства остальных сооружений 10000$

· Полная стоимость воспроизводства 141000$

· Стоимость накопленного износа объекта = 12000+5000+5000=22000$

· Стоимость воспроизводства оцениваемого объекта 141000+5000-22000=169000$

Каждый вид активов может определяться затратным подходом и другимим подходами (сравнительный, доходный подходы)

Сравнительный подход

· Метод рыночных оценок

· Метод аналога

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется

· Методом сравнительной единицы

· Методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты)

· Индексным способом оценки

Первый способ:

На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1м2, на 1м2 здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект для которого известна контрактная цена

Второй способ

Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или оббьем оцениваемого здания

Стоиомсть строительства базовой единицы

Тербуемая площадь=стоимтсть строительства по базовой единицы+-поправки на особенности оцениваемого обьекта= всего*мультипликатор=оценка полной стоимости

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (метод разбивки на компоненты)

Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:

1) Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу,…)

2) Расвет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек необходимых для строительства единичного объема

Пример:

Единичная стоимость 1м2 кирпичной стены состоит из стоимости кирпича раствора, заработной платы рабочих, … умножая стоимость единицы на площадь находят суммарные затраты на установку всего элемента

Прибыль предпринимателя при этом учитывается либо в единичной стоимости либо подсчитывается отдельно

3) Суммирование поэлементных затрат

Пример вычисления суммарных затрат методом поэлементного расчета

Элемент	Стоимость единицы, долл	Площадь, м2	Суммарные затраты, долл
Внешние стены Стены фундамента Отделака пола Всего	2,15

Третий способ