Управление портфелем недвижимости. Портфель недвижимости и цели управления им. Стратегия управления портфелем

Портфель недвижимости – это набор инвестиционных активов (инструментов) в виде недвижимых и материальных объектов, обладающих различным уровнем ликвидности, созданный для достижения определенной ставки доходности при стабильном уровне риска.

Эффективный портфель - портфель, обеспечивающий самую высокую ожидаемую доходность при заданном уровне риска, или, соответственно, самый низкий риск при заданной ожидаемой доходности.

Эффективность портфеля определяется 2-мя критериями эффективности:

1) Когда риск портфеля будет соответствовать установленной ставке доходности

2) Когда ставка доходности будет соответствовать установленному уровню риска.

Управление портфелем недвижимости – это искусство распоряжаться набором разных типов недвижимости с диверсификацией по местоположению объектов и типу, в соответствии с анализом экономического потенциала рынка, а также в соответствии с финансовой структурой инвестированного в него капитала

Управление любым портфелем осуществляется прежде всего с целью обеспечения максимального дохода и с целью минимизирования различных рисков, сязанных с процессами приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации, обслуживания, реализации и замещения объекта в портфеле.

Таким образом главной целью управления портфелем является получение оптимального дохода в условиях существующего фондового рынка и рынка недвижимости.

По отношению к объекту портфеля, инвестором могут быть сформированы и частные цели:

1) Получение устойчивого потока доходов за счет приобретения объектов, сдачи их в аренду

2) Получение дохода за счет приобретения объектов и организации на их базе бизнеса

3) Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и, только после этого, последующей продажи или сдачи в аренду.

4) Получение дохода от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлтора

5) Получение дохода за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг

6) Получение дохода в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта с дальнейшей его эксплуатацией и/или последующей реализацией.

7) Защита капитала от инфляции за счет инвестирования в недвижимость

8) Получение льгот от налогообложения

При этом формирование частичных целей инвестора могут зависеть от следующих различных по природе факторов:

1) От наличия собственных средств у инвестора

2) От текущих потребностях в доходах

3) От уровня и стабильности получаемых инвестором доходов

4) От желания получит доходы в краткосрочных или долгосрочных периодах

5) От желания заниматься бизнесом по управлению портфелем недвижимости, либо это простое вложение денег.

Главное при формировании портфеля недвижимости заключается в том, чтобы цели были известны заблаговременно, то есть еще до начала процесса инвестирования. Практически подтверждено, что в зависимости от возраста инвестора, предпочтение отдается определенному типу портфеля: так инвесторы от 60 и выше ориентированы на получение текущих доходов, от 20 до 45 – на рост стоимости активов портфеля и, следовательно, на более рисковый портфель.

На цели инвестора также оказывает влияние величина собственного капитала. Практика свидетельствует, что чем выше уровень и стабильность доходов инвестора, тем более рискованные программы он может себе позволить.

Одной из специфических особенностей портфеля недвижимости является то, что если инвестор формирует портфель финансовых активов то, как правило, он или группа инвесторов должны сделать выбор между портфелями, которые либо генерируют высокий текущий доход, либо предлагают значительный потенциал прироста капитальной стоимости. Сделать выбор, а тем более, одновременно решить эти проблемы, очень сложно при формировании портфеля финансовых активов. Но что характерно, при формировании портфеля недвижимости эти две, казалось бы, противоречивые проблемы могут быть решены одновременно.

Именно этот факт является одной из особенностей портфеля недвижимости, которую невозможно достичь при формировании портфеля финансовых активов.

Ранее было установлено, что при формировании портфеля недвижимости существует достаточно большое количество факторов, которые имеют непосредственное влияние на достижение как главной, так и частных целей. Промежуточным звеном между целями и факторами является стратегия и тактика, которую выбирает иной инвестор (либо группа инвесторов), и от содержания которой зависит, будут ли достигнуты цели, каков период достижения этих целей и ряд других важных моментов, таких как уровень риска и ставка доходности.

Термина «стратегия» происходит от греческого слова «strategos», что означает «искусство генерала».

В последние десятилетия теоретики и практики на основе опыта множества фирм и компаний уточнили смысловое значение термина «стратегия». Так под стратегией понимается детальный всесторонний комплексный план, предназначенный для осуществления миссии организации, описывающий технологию функционирования субъекта хозяйствования в достижении определенных целей. В практике появилось еще одно определение «стратегии», под которым следует понимать способ организационных, финансовых и экономических действий, предназначенных для поэтапного достижения стратегических целей в долгосрочном периоде. Любая стратегия реализуют посредством разрабатываемых тактических операций или тактики или тактических действий. Под термином «тактика» следует понимать совокупность приемов и форм предпринимательской деятельности, направленных на достижение того или иного этапа стратегии в краткосрочном периоде. Т.е. тактика – это есть промежуточные действия, осуществляемые с целью реализации стратегии либо предприятия, либо, как в нашем случае, портфеля недвижимости.

Характер и содержание тактики будет зависеть от ряда факторов.

Главной особенностью реализации стратегии является качественная последовательность действий и состояний, которые используются для достижения целей инвестора. Исходя из этого разработку и реализацию стратегии управления портфелем недвижимости целесообразно, согласно международной практике представить в три основных этапа.

Взаимосвязь целей и факторов при управлении

10. Этапы реализации стратегии управления портфелем недвижимости

На первом этапе формирования стратегии управления портфелем недвижимости (УПН) четко определяются цели формирования портфеля; приемлемый уровень доходности; соотношения ставки доходности и уровня риска, допустимый уровень контроля и его ликвидность.

Все эти показатели ориентируются на стабильность доходов инвестора, его семейное положение, наличие собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, и непосредственной соображений по поводу налогов и инфляции.

Второй этап разработки стратегии предусматривает:

– установление приемлемого (минимального, не допустимого) уровня риска;

– составление диверсифицированного портфеля;

– проверку полученного портфеля на эффективность.

Третьим этапом становится непосредственное управление портфелем недвижимости. Третий этап стратегии управления направлен на стабилизацию уровня риска и максимизацию его доходности в соответствии с постоянно изменяющимися условиями внешней среды (экономической и финансовой), а также наличием и состоянием имеющихся инвестиционных активов.

Для того чтобы инвестору, комбинировать в соответствии с собственным отношением к риску и доходности различные типы инвестиционных инструментов, необходимо понять общую идею управления портфелем.

В качестве инвестиционных инструментов в практике управления недвижимостью рассматривают: заемный и собственный капитала, ипотеку, опционы, гибридную задолженность, права преимущественной аренды. Инвестиционные инструменты могут группироваться для создания портфеля недвижимости, который будет обладать лучшей динамикой показателей по сравнению с показателями отдельных ценных бумаг или отдельных видов недвижимости.

Все действия разработанной стратегии УПН направлены на изменение уровня риска и ставки доходности посредством включения тех или иных активов, приобретаемых на основе различных инструментов инвестирования. Именно используя различные объекты недвижимости по типу и местоположению, исходя из анализа экономического потенциала региона, и изменения финансовой структуры инвестируемого капитала можно достичь снижения уровня риска всего портфеля, либо повысить его доходность.

Изменение важных для инвестора показателей, уровня риска и ставки доходности осуществляется посредством выполнения корректирующих тактических действий, содержание которых определяется исходя:

1) из специфики целей инвесторов или их предпочтениями;

2) основной идеей стратегии УПН;

3) мониторинга, имеющихся инвестиционных активов, а также экономических и финансовых факторов, определяющих эффективность активов;

4) ожидания инвесторов относительно динамики ставки доходности капитала, инвестируемого в различные типы недвижимости.

В зависимости от разработанной стратегии могут быть сформированы различные типы портфелей недвижимости ориентированные либо на рост их стоимости либо на получение дохода.

Инвестиционные инструменты – это виды инвестированного капитала и формы реализации процесса инвестирования.

Портфель недвижимости, ориентированный на рост – это совокупность активов, которая формируется с расчетом на долгосрочное либо краткосрочное (в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов.

Портфель недвижимости, ориентированный на доход – это портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов в виде дивидендов, процентов либо арендной платы.

Управление любым портфелем недвижимости, прежде всего, направлено на то, что бы исключить, а точнее уменьшить риск снижения стоимости отдельных активов или портфеля в целом. Поэтому в портфель могут входить как более рискованные, вероятность повышения доходности которых будет больше, так и менее рискованные, обеспечивающие стабильный доход. Непосредственно принятие решения о целесообразности вложения капитала либо покупки актива должно быть обосновано уровнем риска и ставкой доходности.

Значительно сложнее если портфель недвижимости ориентирован на рост стоимости активов в долгосрочном периоде. Главной финансовой целью в управлении таким портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде.

В этом случае реализация поставленных долгосрочных целей требует разработки промежуточных ориентиров и установления контрольных показателей, соответствующих долгосрочным целям развития.

При этом важным становится отслеживание не только уровня допустимого риска (по отношению к величине чистых активов инвестора), ставки доходности, потока доходов от объектов недвижимости, но и крайне важным становится отслеживание тенденций изменения стоимости недвижимости, которые определяются состоянием рынка капитала и рынка недвижимости.

Если выбрана стратегия получения потока доходов в краткосрочном периоде, то капитал вкладывается в недвижимость на краткосрочный период (от года до пяти лет) с целью перепродажи объекта доходной недвижимости.

Если портфель недвижимости ориентирован на рост стоимости активов в долгосрочном периоде, то главной финансовой целью в управлении портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде посредством промежуточных ориентиров и установления контрольных показателей.