Основные способы воспроизводства недвижимого имущества. Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости. Понятие эластичности

Классификация объектов недвижимости.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр.

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

7. Специфика недвижимости как инвестиционного товара. Формы и особенности доходов от недвижимости. Необходимость управления недвижимостью.

При выборе недвижимости как объекта инвестирования возникают следующие вопросы:

Следует ли предпочесть инвестирование в недвижимость другим направлениям инвестиций?

Может ли недвижимость рассматриваться рациональным инвестором как актив, который должен занимать место среди иных активов?

Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов?

Ясно, что для ответа на эти вопросы необходимо понять, чем же отличается недвижимость от иных финансовых активов, в чем ее основные характеристики как источника дохода.

Коротко говоря, эти характеристики могут быть сведены к следующему.

1. Формы доходов от недвижимости

Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

в виде будущих потоков денежной наличности;

в виде возрастания стоимости недвижимости, т. е. в виде увеличения богатства собственника недвижимости;

в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

2. Особенности доходов от недвижимости

Стабильность дохода.

В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в норме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны — от 3-х до 10—15 и более лет. Отсюда — большая стабильность дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. (Например, достаточно сложно приобрести недвижимость, скажем, в 5 % от офисного здания и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.).

Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода.

1. Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив.

2. Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, недвижимость может быть более предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность.

Недвижимость — неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам офисных здания, то, как минимум по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости — фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость — актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфляции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

Высокие трансакционные издержки.

Недвижимость — актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой они существенно выше и могут быть до 10 % от цены объекта.

Низкая ликвидность.

Недвижимость — актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возможной цены до 90—120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.

Существенно, что при общем высоком уровне цен и позитивном развитии рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить процесс реализации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже существенное снижение может не дать эффекта.

Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от иных видов активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.

Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции.

В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).

Сложность финансовых потоков.

В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости — в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

Воспроизводство жилого фонда – непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращения его преждевременного износа.

Формы воспроизводства

• Новое строительство (полное возмещение физического и морального износов ветхих фондов);

• Реконструкция (частичное возмещение физического и морального износов, возможное изменение функционального назначения и объемно-планировочных решений);

• Приводят к изменению цены на конкретный объект;

• Модернизация (полное или частичное устранение морального и физического износов без изменения объемно-планировочного решения здания и его назначения);

• Капитальный ремонт (частичное возмещение физического износа фондов путем полной или частичной замены элементов конструкций);

• Текущий ремонт (предупреждение преждевременного износа конструкций);

К увеличению предложения ведут новое строительство и реконструкция.

Воспроизводство.

Выводы:

• расширенное воспроизводство – это новое строительство и реконструкция;

• Специфика этих форм такова, что предложение отстает от спроса на 3-4 года;

Специфика недвижимости, как товара:

• Низкая ликвидность;

• Отставание предложения от спроса на 3-4 года;

• Низкая корреляция (связь) рынка недвижимости от других товарных рынков.

Взаимодействие предложения и спроса определяет цены. Недви­жимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для како­го-либо пользователя или их группы. Однако полезность, являясь главным критерием, не является единственным фактором, влияю­щим на стоимость. Недвижимость, например, должна быть также от­носительно дефицитна. Предложение — это число объектов недви­жимости, доступных на рынке по определенным ценам. Основа спро­са — желание потенциальных покупателей, обладающих необходи­мыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.
Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собст­венника, т. е. купля-продажа. Особую роль в установлении продаж­ных цен играют умение согласовать условия сделки, число и искушен­ность участников, стоимость финансирования и другие факторы.
Способность спроса реагировать на изменение цен определяет­ся понятием эластичность спроса (спрос на жилье при данном изменении цен). Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него на реальном рынке недвижимости.
В долгосрочном плане предложение и спрос — относительно эф­фективные факторы для определения направления ценовых измене­ний. Однако в коротких промежутках времени эти факторы подчас те­ряют свою эффективность на конкретном рынке недвижимости. Ры­ночные искажения могут быть, например, следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные органы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм функционирования рынка многими другими способами.
Сложились устойчивые общие правила рынка недвижимости: ес­ли на рынке существует избыток предложения или недостаток спро­са, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. От­сюда следует: для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложе­ние недвижимости. Если было создано слишком много объектов од­ного конкретного типа, то предложение останется невостребован­ным или низким на протяжении продолжительного периода. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижи­мости по желаемой цене, а у покупателя появляется возможность по­торговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.
Противоположное давление на цены происходит в ситуации, когда недостаточно предложение или высок спрос. При этом в од­ной и той же рыночной ситуации спрос обычно более изменчив, чем предложение, и легче реагирует на изменения цен. Рынок недвижи­мости экономически развитых стран показывает: изменения объе­ма денежной массы, процентных ставок, всплески необоснованных
предположений, страх потерять деньги или упустить возможность приобрести недвижимость по сегодняшней цене и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое время.
Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыноч­ные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости производства, новое строительство замедлится или остановится до момента повы­шения спроса в связи с ростом рыночных цен.