Участники инвестиционно-строительных проектов и их экономические отношения

Заключение и ведение договоров (контрактов) в процессе реализации инвестиционно-строительных проектов

Функции участников инвестиционно-строительных проектов и характер их взаимоотношений. Функции управления инвестиционно-строительным проектом. Эффективность формализованных методов управления параметрами проекта.

В процессе разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов в качестве основных участников выступают:

Инвестор– юридическое и/или физическое лицо, функции которого определяются:

- сферой приложения капитальных вложений (инвестиций);

- разработкой условий контрактов, связанных с привлечением и освоением инвестиций;

- принятием решений относительно организационных форм строительства с целью определения проектировщиков, подрядчиков, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений;

- осуществлением финансово-кредитных отношений со всеми участниками инвестиционного процесса.

В качестве инвестиций инвестор может использовать:

- денежные средства;

- банковские депозитные вклады;

- акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги, имеющие официальный статус на фондовом рынке;

- движимое и недвижимое имущество – здания, сооружения, машины, оборудование и другие материальные ценности;

- интеллектуальные ценности, закрепленные авторскими правами на открытия, изобретения, ноу-хау;

- земельные участки и другие природные ресурсы, находящиеся в собственности инвестора и представляющие определенную ценность.

Инвестор до принятия решения на инвестирование должен определиться в своей системе приоритетов, возможными вариантами которых являются: общественная значимость проекта; соответствие целям и задачам инвестора; соответствие финансовым возможностям инвестора; рыночный потенциал создаваемого продукта; период окупаемости проекта; уровень риска; экологичность и безопасность проекта; соответствие законодательству.

Заказчик – юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором от его имени и по поручению, осуществлять функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки экономического обоснования и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта строительства на проектную мощность. Именно заказчик осуществляет контроль за ходом выполнения строительства объектов и за ведением бухгалтерского учета производимых при этом капитальных затрат.

В целом заказчики (или инвесторы, сами выполняющие функции заказчика) стремятся обеспечить защиту своих интересов путем включения в договоры, заключаемые с проектными организациями и генеральными подрядчиками, условий о страховании последними своих рисков в пользу заказчика. Инвестор, кредитор, заказчик при таком страховании получают дополнительную гарантию лучшего использования своих средств и оперативного возмещения этих средств в случае причинения ущерба при реализации инвестиционного проекта.

При этом инвестор может требовать страхования практически всей цепочки участников инвестиционного цикла, а именно:

- заказчик страхует свою ответственность перед инвестором. При этом, если в инвестициях участвует банк или иное кредитное учреждение, а также физическое лицо (заемщик) в случае долгосрочной ипотеки, то кредит может быть предоставлен под залог застрахованного имущества кредитора или застрахованного ипотечного обязательства;

- заказчик также требует страхования соответствующей ответственности (в его пользу) от проектной, архитектурной и изыскательной компаний, от генерального подрядчика;

- генеральный подрядчик ставит условием заключения контракта страхование ответственности перед собой от своих субподрядчиков и компаний, представляющих строительные машины, механизмы и т.д.; подрядчики (генеральные и субподрядчики) требуют страхования ответственности контрагентов на изготовление и поставку строительных материалов, конструкций, транспортные услуги и т.п.;

- изготовители и поставщики строительных материалов, конструкций и изделий требуют, в свою очередь, страхования ответственности своих контрагентов перед собой и т.д.

Каждый из участников инвестиционного проекта может выбрать себе отдельную страховую компанию для каждого вида рисков, но в мировой практике распространено заключение Генерального страхового соглашения на весь проект с охватом всех (или большинства) его участников – так называемое страхование по системе GAR (все строительные риски). В ряде случаев страховые платежи могут оплачиваться в рассрочку в течение всего периода строительства, что позволяет заказчику (подрядчику, поставщику) оперативно решать непредвиденные финансовые проблемы, так как возмещение ущерба осуществляется страховой компанией на основании факта страхования случая.

Застройщик – юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором реализовать строительно-инвестиционный проект; существенной особенностью является то, что застройщик обладает правом на земельный участок под застройку, в силу чего он является землевладельцем, а заказчик, в отличие от застройщика, только использует земельный участок под застройку на правах аренды.

При исполнении договоров на реализацию инвестиционных проектов заказчик-застройщик распоряжается денежными средствами инвестора, передаваемыми для финансирования строительства объектов, ведет бухгалтерский учет производимых при строительстве затрат, а также принимает законченные работы, готовит объект к передаче в эксплуатацию и определяет инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

При этом заказчик-застройщик несет перед инвестором имущественную и иную предусмотренную действующим законодательством ответственность за рациональное использование выделенных для строительства финансовых ресурсов и материальных ценностей.

При исполнении договоров строительного подряда заказчик-застройщик выполняет следующие функции:

- заключает с подрядными строительно-монтажными организациями договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ, получает и оформляет исходные данные для проектирования объектов строительства;

- размещает заказ на разработку проектно-сметной документации и согласовывает ее в установленном порядке;

- оформляет разрешительную документацию на строительство;

- выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;

- осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ;

- организует управление строительством, принимает участие в проведении рабочих и государственных комиссий;

- координирует деятельность проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций, осуществляющих проектирование и строительство объектов;

- осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материалов и оборудования;

- рассчитывается за выполненные работы с проектными, подрядными строительно-монтажными организациями, поставщиками материальных ресурсов и другими участниками проекта.

Подрядчик (генеральный подрядчик) – строительное предприятие, которое по договору подряда или контракту осуществляет строительно-монтажные работы самостоятельно или с привлечением субподрядных организаций, т.е. возводит объект. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями договора, проекта, требованиями строительных норм и правил, оговоренных стоимостью. Ответственность за качество и сроки выполнения работ, в том числе выполняемых субподрядными организациями, перед заказчиком несет генеральный подрядчик.

Проектировщик (генеральный проектировщик) - проектное, проектно-изыскательское или научно-исследовательское предприятие, разрабатывающее по договору подряда или контракту с заказчиком проект объекта строительства. Генеральный проектировщик для разработки специальных разделов проекта или проведения научных исследований может привлекать специализированные проектные или научно-исследовательские организации. Генеральный проектировщик несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений. Для контроля за соблюдением проектных решений генеральная проектная организация осуществляет авторский надзор.

Производители строительных материалов, изделий и конструкций поставляют по договорам или контрактам с заказчиком или с генеральным подрядчиком, субподрядными строительно-монтажными организациями материальные ресурсы на строительную площадку.

Состав участников инвестиционно-строительного проекта, их роли, распределение ответственности и обязанностей зависят от масштаба, сложности проекта и могут меняться.

Рис. 9 Участники инвестиционно-строительного процесса

В целом каждый проект затрагивает интересы как лиц, являющихся участниками инвестиционно-строительного проекта, а также органов власти, населения, надзорных органов (рис.9).

На прединвестиционной стадии инвестор в полной мере контролирует стоимостные, временные, качественные и ресурсные параметры проекта и может вносить в них любые потребные изменения, а значит, и несет все риски за последствия своих решений. На этой стадии выбираются заказчик и консультанты. Консультанты – юридические и физические лица, привлекаемые по договорам для выполнения всех или отдельных функций по обоснованию и планированию на прединвестиционной стадии (юристы, оценщики, архитекторы и пр.). К консультантам относится также управляющий проектом, если таковой назначается на данной стадии.

В перечень основных задач, решаемых на прединвестиционной стадии включаются:

- предварительная оценка стоимости проекта;

- оценка рисков и выявление ограничений;

- определение временных характеристик проекта и составление предварительной программы его выполнения;

- финансовое планирование;

- детализация технических требований к объекту;

- выбор места строительства и организация проведения изыскательских работ (при необходимости);

- получение необходимых разрешений и согласований.

Прединвестиционная стадия проекта считается завершенной при следующих условиях:

- принято и авторизовано решение о выполнении проекта;

- составлены предварительные финансовый и календарный планы выполнения проекта;

- определены и утверждены схема и метод закупок работ и услуг по проекту;

- подготовлено техническое задание и/или задание на проектирование.

После выполнения указанных условий инвестиционно-строительный проект переходит в стадию проектирования и строительства (инвестиционную).

На инвестиционной стадии завершается формирование группы реализации проекта, в состав которой входят или могут входить:

- инвестор;

- заказчик (управляющий-владелец проекта);

- внешний управляющий проектом (если таковой назначается);

- группа проектирования;

- генеральный подрядчик;

- субподрядчики;

- консультанты.

Организация управления проектом на стадии проектирования и строительства зависит от квалификации заказчика. Критерий отнесения заказчика к категории квалифицированных или неквалифицированных в международной практике определяют опытным путем - на основе проведения исследований и опросов.

Заказчик, который регулярно реализует строительные проекты (по два и более за пять лет на протяжении не менее 10 лет), должен быть причислен к квалифицированным.

Квалифицированные заказчики, как правило, имеют внутренние ресурсы для управления инвестиционно-строительными проектами, и управление проектами является их основной деятельностью (это технические заказчики – службы заказчика, управления капитального строительства и т.д.) или реализуется на регулярной основе для обеспечения их основной деятельности (это крупные государственные учреждения, частные предприятия и компании).

Если квалификация заказчика недостаточна для обеспечения управления инвестиционно-строительным проектом, практикуется привлечение внешнего управляющего на весь проект (им может быть технический заказчик по найму) или на его строительную часть (им может быть подрядчик по управлению или строительству или управляющий строительством). Кроме того, инвесторы крупных проектов часто выдвигают условием инвестирования привлечение внешних консультантов для обеспечения управления всем проектом или наиболее важными процессами.

К консультантам относятся участники проекта, оказывающие заказчику нематериальные услуги по проекту:

1) управленческие, в содержание которых входит управление ключевыми характеристиками проекта – стоимостными показателями проекта, сроками и качеством работ, например, функции управления всем проектом или управления строительством;

2) ограниченные узкоспециализированными областями, оказание которых не призвано воздействовать напрямую на ключевые характеристики проекта, например, юридические, риэлтерские, оценочные, инжиниринговые, переводческие и другие подобные услуги.

Реализация любого проекта связана с рядом функций управления им, из которых наиболее важные представленные на рис. 10, (по отдельным из них ниже приведены также соответствующие комментарии).

Рис. 10. Функции управления инвестиционно-строительным проектом

Разумеется, эти функции управления инвестиционно-строительным проектом являются общими, и при реализации конкретного проекта их состав и объем будет меняться в зависимости от поставленных целей.

Предметную область инвестиционно-строительного проекта определяют цели, результаты и состав работ.

В процессе жизни проекта все составляющие предметной области претерпевают изменения:

- цели, результаты и состав работ могут изменяться или уточняться как в процессе разработки проекта, так и по мере достижения промежуточных результатов;

- объемы работ могут уточняться в процессе разработки проекта, а в процессе его выполнения они меняются от нуля до 100 % при завершении работ.

Управление целями инвестиционно-строительного проекта включает процессы, необходимые для обеспечения того, чтобы в проекте были учтены все виды деятельности, необходимые для его успешного завершения.

На рис. 10 отдельно не выделена функция управления временем, которая тесно связана с функцией управления целями. Время является одним из определяющих факторов в оценке успеха инвестиционно-строительного проекта, требует особого внимания, поскольку потерянное время не может быть восполнено.

Функция управления временем включает:

- определение работ и их продолжительности, сроков начала и завершения проекта;

- разумное использование резервов времени;

- контроль развития проекта по его временным характеристикам;

- прогнозирование сроков завершения работ, этапов и проекта в целом;

- принятие решений по ликвидации нежелательных временных отклонений.

Управление стоимостью включает планирование ресурсов (определение, какие физические ресурсы и в каких количествах должны быть использованы), составление сметы (разработка оценки стоимости ресурсов, требуемых для выполнения проекта), определение сметной стоимости (привязка оценок всеобщих затрат с индивидуальными элементами деятельности с целью создания базы стоимости).

Функция управления качеством инвестиционно-строительного проекта принизывает весь его жизненный цикл, все его стороны и элементы и включает:

- проектные, организационные и управленческие решения;

- используемые материалы, оборудование, сырье и др.;

- качество выполнения работ при реализации проекта.

Управление качеством реализуется через установление требований и стандартов к качеству результатов проекта, планирование качества, обеспечение выполнения требований к качеству в процессе реализации проекта через систему контроля и поддержки качества на уровне международных стандартов.

Функции управления человеческими ресурсами включают:

- определение потребности персонала;

- поиск и отбор кандидатур;

- создание условий для коллективной работы;

- предупреждение и разрешение возникающих конфликтов и др.

Управление персоналом должно быть направлено на оптимальное использование трудовых ресурсов для достижения целей проекта.

Управление коммуникациями в проекте тесно связано с управление персоналом. Масштабы, сложность инвестиционно-строительного проекта, его окружение, количество участников и заинтересованных сторон порождают большое число взаимосвязей и потоков информации. Содержание этой функции – разработка, организация и контроль процесса информационного обмена для удовлетворения потребностей участников проекта.

Управление риском – это искусство и формальные методы прогнозирования, анализа, оценки, предупреждение возникновения рисковых ситуаций; принятие мер по снижению степени риска на всем времени жизни инвестиционно-строительного проекта и распределение возможного ущерба от риска между его участниками.

Функция управления закупками в инвестиционно-строительном проекте определяется как процесс, в рамках которого обеспечиваются: определение состава, номенклатуры и сроков работы привлекаемых по контракту субъектов; подготовка контрактных предложений; выбор контрагентов и поставщиков путем торгов, конкурсов, тендеров; подготовка документации на заключение контрактов; контроль хода их выполнения; закрытие и расчет по завершенным контрактам.

Анализ международного опыта управления проектами (по данным международной ассоциации управления проектами) показывает, что при использовании методов управления проектами продолжительность их реализации сокращается в среднем на 20-30 %, а расходы уменьшаются на 10-15 %.