Согласование результатов и формирование отчета об оценке объектов недвижимости

Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов, включает предварительную и заключительную стадии.

На предварительной стадии оценщик: ранжирует значимость оценок, получен­ных разными методами, в зависимости от условий применения методов и кон­кретного объекта и проверяет реальность первичной информации.

На заключительной стадии оценщик возвращается к исходной проблеме; с по­мощью статистического анализа определяет вероятные величины стоимости объ­екта и ее ожидаемые предельные значения. Затем с учетом своего опыта и знаний представляет заказчику единственную сумму оценки объекта недвижимости.

Следует еще раз подчеркнуть, что согласование — это не механическое усред­нение результатов, полученных при помощи затратного, доходного и сравнительного подходов, а процесс оформления логических рассуждений, выводов и решений.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Чаще всего отчеты об оценке исполь­зуются в коммерческих целях, когда достаточно сокращенной формы отчета об оценке, тем не менее он должен включать полную информацию, содержащую определение базы оценки. В отчете в обязательном порядке указываются дата про­ведения оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, вклю­чая стандарты оценки, цели и задачи ее проведения, иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов, отраженных в отчете. Если при проведении оценки объекта определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления стоимости объекта и причины отступления от возможности определения рыноч­ной стоимости.

Отчет, кроме того, содержит:

- юридический адрес и/или адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как профессионала;

- точное описание объекта оценки, а по объекту, принадлежащему юридическому лицу, — реквизиты балансосодержателя и балансовую стоимость объекта;

- последовательность определения рыночной или иной стоимости объекта оценки и ее итоговую величину, а также ограничения на использование полученного результата;

- перечень документов, лежащих в основе работы оценщика и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчет могут быть включены и иные сведения, необходимые, по мнению оцен­щика, для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости объек­та оценки.

Оценщик собственноручно подписывает отчет и заверяет его печатью. Если комплекс объектов оценивался несколькими оценщиками, отчет подписывает каждый из них с указанием объектов, по которым он проводил оценку.

В практике оценщиков наиболее распространенной является форма отчета об оценке объекта, содержащая следующие сведения:

1. Акт осмотра объекта оценки.

2. Краткое изложение основных факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости и выводов.

К этим факторам относятся:

а) объем и этапы исследования;

б) история оцениваемого объекта недвижимости;

в) анализ среды местоположения оцениваемого объекта;

г) анализ местоположения оцениваемого объекта недвижимости;

д) краткое описание объекта недвижимости;

е) анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости:

- законодательно разрешенное использование объекта недвижимости;

- физически осуществимое использование объекта недвижимости;

- финансово осуществимое использование объекта недвижимости;

- максимальная эффективность объекта недвижимости;

ж) определение стоимости объекта недвижимости:

- определение рыночной стоимости объекта недвижимости;

- оценка стоимости восстановления объекта недвижимости;

- оценка накопленного износа объекта недвижимости;

- определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода;

з) согласование результатов оценки объекта недвижимости.

3. Основные положения и лимитирующие условия.

4. Сведения об оцениваемом объекте недвижимости.

Отчет об оценке объекта недвижимости также содержит сертификат рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В зависимости от условий договора отчет может быть простым письмом, со­ставленным по стандартной форме, или пакетом документов, подтверждающих выполненную работу и полученный результат по оценке объекта недвижимости, с учетом тщательного анализа рыночных данных, особенно в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.

Когда оценщик в ходе обследования определяет проблемы, связанные с состо­янием окружающей среды, он должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе собственных исследований или санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования были обнаружены раз­личные виды загрязнений. В тех случаях, когда были выявлены проблемы, свя­занные с загрязнением окружающей среды, или ожидаются такие проблемы, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до на­чала процесса оценки.

В соответствии с законодательством стоимость, отраженная в отчете об оцен­ке, может быть признана и рекомендована для осуществления операций с объек­том недвижимости, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стои­мость в соответствии с поставленными целями оценки.