Доходный подход к оценке объектов недвижимости. Доходный метод оценки отражает мотивацию типичного поку­пателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с тре­буемыми характеристиками

Доходный метод оценки отражает мотивацию типичного поку­пателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с тре­буемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредст­венная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерче­ского использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею до­ходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оценивае­мым активом.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с ры­ночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, при­меняемые в доходном методе, обычно определяются из анализа со­поставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвести­ции; методы капитализации используются при корректировке раз­личий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.

На первом этапе при использовании доходного метода составля­ется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инве­стор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплуатаци­онных периодических затрат, необходимых для поддержания недви­жимости в требуемом коммерческом состоянии и управлении, после чего прогнозируется стоимость объекта и конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называемая величина реверсии. На последнем эта­пе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в теку­щую стоимость посредством методом прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Прямая капитализация используется, если прогнозируются по­стоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом до­ходы. Если динамика изменения дохода значительна или эти изме­нения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтиро­вание денежного потока.

Величина стоимости определяется по методу прямой капита­лизации с использованием только двух переменных: спрогнозиро­ванной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношения значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов не­движимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикато­ром для выбора ставки капитализации.

Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозиро­ванного годового дохода на рыночное значение ставки капитализа­ции, которая или выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитыва­лся как ставка дохода на капитал, скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.

Второй метод капитализации, как уже отмечалось, определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодиче­ских доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимо­сти. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в ка­честве которой применяется соответствующая ставка дохода на ка­питал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Таким образом, для определения стоимости недвижимости методами доходного подхода необходимо оценить будущие доходы и расходы для определения чистого дохода.

Основные документы — баланс и отчет о доходах. Кроме того, полезными источниками информации являются результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, страховых полисов, отчеты по налоговым пла­тежам, результаты переоценок и т.д.

В результате проведенного анализа оценщик должен составить корректные прогнозные оценки по доходным и затратным статьям для построения реконструированного отчета о доходах и расходах применительно к оцениваемому объекту. Если для оценки исполь­зуется метод дисконтированного денежного потока, то статьи отче­та заполняются для каждого года прогнозного периода; если ис­пользуется метод прямой капитализации — то для последующего относительно даты оценки года. В последнем случае используются репрезентативные величины доходов и расходов, соответствующие типичному году прогнозного периода, и сглаживаются разовые не­типичные по величине поступления или выплаты за весь прогноз­ный период или оставшийся срок жизни короткоживущих элемен­тов улучшений. Ниже следует описание статей отчета в соответст­вующей последовательности.

Потенциальный валовой доход — это доход, приносимый недви­жимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Рассчитывается на ежегодной основе.

Прочие доходы — это доходы, получаемые от функциони­рования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами — прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т.д. Не следует включать в прочие доходы результаты предпринимательской деятельности вла­дельца (бизнеса).

Возможны потери арендной платы от вакансий и недосбора платежей, например, вследствие смены арендаторов, нарушения графика арендных платежей, неполной занятости площадей. По­тери иногда оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода. Такая оценка удобна, когда существуют характерные значения этой вели­чины для какого-либо из видов использования недвижимости.

Действительный валовой доход — это потенциальный валовой до­ход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные расходы — это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с полу­чением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по фор­мированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фак­тически являются постоянными.

Переменные операционные расходы — это периодические еже­годные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы на:

- коммунальные услуги;

- текущие ремонтные работы;

- заработную плату обслуживающего персонала;

- налоги на заработную плату;

- пожарную охрану и обеспечение безопасности;

- рекламу и заключение арендных договоров;

- консультации и юридическое обслуживание;

- управление.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, ха­рактерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, т.е. создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовре­менным затратам.

Чистый операционный годовой доход (NOI) равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или пра­вовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Доход на собственные средства равен чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, который приходится на заемные средства.

Доход на собственные средства используется при анализе до­ходной недвижимости, которая приобретается с привлечением за­емных средств.

Рассмотрим метод прямой капитализации, в рамках которого стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

,

где R – ставка капитализации.

В основе данного метода лежит определение ставки капитализации. Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вло­женные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации прежде всего отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финансовые интересы отражают естест­венную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекаются заемные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капи­тализации.

Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимо­сти от конкретных условий, в которых функционирует объект оцен­ки. Наиболее значимы:

- информация о доходах и ценах сделок на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;

- источники и условия финансирования сделок;

- возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Рассмотрим существующие методы определения общей ставки капитализации.

Метод анализа рыночных аналогов (метод прямого сопоставления) — основной и наиболее кор­ректный метод определения ставки капитализации. Осведомленный рациональный инвестор учитывает все последствия от приобрете­ния недвижимости. Следовательно, цена, предложенная инвесто­ром, отражает его требования к экономическим характеристикам объ­екта инвестирования, среди которых непосредственной (прямой) является ставка капитализации. Можно много гадать относительно того, что будет с недвижимостью в течение прогнозного периода. Использование ставки капитализации освобождает нас от этого процесса, но только при наличии надежной информации по теку­щим и прошлым продажам и арендным ставкам, т.е. требуется развитой и информативный рынок. При этом должны со­блюдаться важные условия:

- наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;

- условия финансирования типичные;

- качество управления соответствует требуемому;

- коэффициенты потерь и эксплуатационных расходов отличаются незначительно;

- местоположение и отделка объекта принципиально не отличаются.

Весовые коэффициенты отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и явля­ются результатом выбора оценщика. С учетом этого ставка капитализации определяется как средневзвешенное значение от объектов аналогов.

Метод коэффициента покрытия долга (DCR) — один из трех мето­дов расчета общей ставки капитализации в случае использования заемных средств. Коэффициент покрытия долга представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга (DS), рассчи­тываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному годовому доходу (NOI):

DCR = DS / NOI.

Коэффициент DCR используется кредиторами в качестве требо­вания к кредитуемому инвестиционному проекту, если последний оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредито­вания. В этом случае кредитующее учреждение ограничивает вели­чину DCR минимально допустимым значением. При использовании этого метода предполагается, что стоимость недвижимости за пери­од времени не изменится или по крайней мере не уменьшится.

По этому методу коэффициент капитализации равен произ­ведению коэффициента ипотечной задолженности (m), ипотечной постоянной Rm и коэффициента покрытия долга (DSR):

R = m • Rm • DCR,

где m = Vm / V,

Vm — стоимость заемных средств;

V — стоимость объекта (вся сумма инвестиций);

Rm = DS/Vm — ипотечная постоянная, или ставка капитали­зации для заемных средств.

Параметры, используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию (легкодоступны). Этот метод не является основным, а, скорее, используется как корректирующий, дающий ориентирующее значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны.

Метод связанных инвестиций (собственного и заемного капитала) также используется, если для приоб­ретения недвижимости привлекается заемный капитал. В этом случае величина ставка капитализации должна учитывать интересы как собственного, так и за­емного капитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставок капитализации Re, и Rm. Общая ставка капитализации в этом методе определяется как средневзвешенная величина относительно вышеуказанных финансовых составляющих с коэффициентами, рав­ными долям заемного и собственного капитала соответственно:

R = m • Rm + (1 - m)Re.

Значение ставки капитализации для собственного капитала опре­деляется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала. Этот метод иначе называется методом инвестиционной группы и применя­ется в предположении, что инвестор сохраняет недвижимость в собст­венности в течение всего срока самоамортизирующегося кредита, а стоимость недвижимости в конце срока владения равна нулю.

Метод связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен метолу связанных инвестиций по финансовым компонентам. Здесь общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации для земли R_l, и ставкой для улучшения R_b:

R = L • R_l + (1 - L) R_b,

где L — доля стоимости земли в стоимости недвижимости.

Этот метод применим, если информация по сопоставимым объектам позволяет достаточно точно определить ставки капитализации для физиче­ских компонентов недвижимости, а также долю компонентов (земля, улуч­шения) в общей стоимости.

Расчет общего коэффициента капитализации с корректировкой на изме­нение стоимости актива (метод Эллвуда) учитывает как доход на инвестиции, так и компен­сацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, бо­лее точно, конечная норма отдачи (конечная отдача), в силу того что учи­тывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:

R = Y - m ∙ c + dep∙sff - app∙sff,

где Y - ставка дохода на собственный капитал;

c – ипотечный коэффициент;

dep (app) – уменьшение (повышение) стоимости имущества за прогнозируемый период;

sff – фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал.

Ипотечный коэффициент с рассчитывается следующим образом:

с = Y + P∙sff – f,

где Р – часть ипотечного кредита, которая будет погашена в течение прогнозируемого периода;

f – ипотечная постоянная, рассчитанная как отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к текущему остатку долга.

Это выражение представляет собой уравнение Эллвуда.

Определение R зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения. Эти условия диктуются доступными вариантами реинве­стирования. При этом используются метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод ис­пользуется для доходов в виде постоянного аннуитета. Хорошей иллюстра­цией метода служит самоамортизируюшийся кредит, где ставка капитализа­ции для кредита, т.е. ипотечная постоянная, представляет собой сумму процента, который в этом случае является нормой прибыли на сумму кредита, и фактора фонда, определяемого по ставке кредитного процента.

Метод Хоскольда предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначаль­ные инвестиции. Предположим, инвестор приобрел актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом и заключается допущение Хоскольда — фонд возмещения формируется по «безрисковой» ставке.

Формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала вы­полняется так. Определение ставки капитализации по норме отдачи и ли­нейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, от­числяемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100%-м воз­мещении капитала равна 1/n, где n — время амортизации, исчисляемое в годах. Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выгля­дит следующим образом:

R = Y + 1/n.

В случае передач объекта недвижимости в аренду общая формула определения стоимости приобретает несколько другой вид, так как метод прямой капитализации в этом случае будет отождествляться со стоимостью арендной платы за ряд лет эксплуатации объекта. Такой метод носит название «капитализация годовой арендной платы».

Капитализация годовой арендной платы зависит от индивидуальной оценки и риска получения арендной платы:

V = A∙T,

где А – сумма годовой арендной платы;

Т – число лет аренды объекта.

Второй метод доходного подхода- метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда динамика из­менения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер.

Использование данного метода предполагает:

1. Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимо­сти. В международной оценочной практике средняя продолжительность принимается равной 5-10 годам, если иное не предусмотрено дополнительными условиями. Российские оценщики принимают этот период в диапазоне 3-5 лет.

2. Прогнозирование величины денежных потоков: построение трендов денежных потоков доходов и расходов; периодичность получения дохода. Если предусматриваются расходы на реконструкцию, модернизацию объекта недвижимости, то их величина вычитается из чистого дохода в те периоды, когда они имеют место.

3. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования — это сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей. Для определения используются различные методы: построения; сравнения альтернативных инвестиций; выделения; монито­ринга.

Определение ставки дисконтирования ожидаемой нормы прибы­ли на доступные альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками представляет собой наиболее сложную проблему оценки.

В практике оценочной деятельности наиболее популярны следующие три метода расчета ставки дисконтирования: метод суммирования, метод рыночного анализа и метод инвестиционной группы.

Метод суммирования основан на сопоставлении доходности и рис­ков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокой премии за использование своих денежных средств в том ва­рианте, при котором эти средства подвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования.

Суть метода заключается в прибавлении процентных составляю­щих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данно­му инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, кото­рые в сравнении с другими инвестиционными инструментами счита­ются безрисковыми. В российской оценочной практике в качестве очищенной от риска нормы прибыли обычно используют среднюю доходность по государственным краткосрочным облигациям или по банковскому валютному депозиту.

К безрисковой (безопасной) ставке добавляются премии, в качест­ве которых в сделках с недвижимостью обычно рассматривают над­бавки за несистематический риск (связанный с особенностями кон­кретной недвижимости), ликвидность и инвестиционный менеджмент (условия по управлению инвестициями в оцениваемый объект).

Для гостиницы высокая премия за несистематический риск от­ражает сезонный характер доходов, значительный возраст и конструктивные особенности здания, могущие повлечь дополнительные расходы на ремонт и реконструкцию. Для завоевавшего репутацию здания бизнес-центра среднего возраста этот риск минимален. Пре­мия за ликвидность для бизнес-центра наибольшая ввиду того, что в данной местности офисные площади используются преимущественно на правах аренды. Низкая премия за инвестиционный менеджмент для помещения, сданного в аренду государственной организации, от­ражает незначительность управленческих усилий. Для бизнес-центра эта премия, естественно, максимальна, так как такой объект требует интенсивного управления.

Метод рыночного анализа наиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтения инвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать инфор­мацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR — ставки дисконтирования, при которой текущая стоимость всех де­нежных поступлений за время развития инвестиционного проекта (период владения) равна текущей стоимости инвестиций. Следова­тельно, метод IRR определяет ставку дисконтирования, которая уста­навливает соответствие между спрогнозированными поступлениями в виде дохода и цены перепродажи для сопоставимого объекта и раз­мером капиталовложения (известной ценой приобретения).

Метод инвестиционной группы требует определения четырёх параметров: доли заемного и доли собственною капиталов и общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов в соответствии с выражением:

Y_o = mY_m + (1 - m) Y_е.

Таким образом, ставка дисконтирования в качестве конечной отдачи определяется как средневзвешенная по долевым коэффициентам между финансовыми компонентами величина. Метод применим, когда привлечение заемного капитала для инвестиций в недвижимость типично, известны среднерыночные условия кредит­ных соглашений, особенно в отношении коэффициента ипотечной задолженности m и ставки процента Y_m, а также известны в качест­ве самостоятельных показателей среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов.

Из приведенных трех методов определения ставки дисконтирова­ния наиболее точным является метод рыночного анализа. В двух других методах также используют рыночный подход для определе­ния необходимых исходных параметров, а расчет ставки дисконти­рования с помощью них только корректируется.

4. Дисконтирование денежных потоков путем приведения стоимости потока де­нежных средств будущих периодов к настоящей на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

Расчет предполагает дисконтирование каждого денежного потока соответ­ствующей ему дисконтной ставкой и последующее сложение всех полученных значений.

5. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи.

6. Расчет стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за расчетный период и суммой привлеченных заемных средств.

Техника остатка предполагает капитализацию дохода, который относится только к одной из составляющих вложенных в объект недвижимости средств, тогда как стоимость других составляющих известна.

Стоимость объекта недвижимости рассматривается в такой последовательности:

1. Вычисляется часть дохода за период, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, путем умножения ставки капитализации на величину стоимости.

2. Определяется величина дохода, который приходится на вторую составляющую (неизвестную), путем вычитания дохода, приходящегося на первую составляющую, из общей величины дохода.

3. Определяется стоимость второй составляющей путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующую ставку капитализации.

4. Определяется стоимость объекта недвижимости путем сложения стоимости известной составляющей и рассчитанной стоимости неизвестной составляющей.

На основе общих представлений о доходном подходе для каждого отдельного объекта недвижимости может использоваться та или иная группа принципов и методов оценки в зависимости от цели этой оценки. Так, например, доходный подход к оценке земельных участков предполагает использование принципов и методов, позволяющих оценить земельный участок исходя из ожидаемых доходов. Это принципы ожидания, спроса и предложения, замещения и методы прямой капита­лизации, капитализации дохода по периодам, техники остатка дохода.

Метод прямой капитализации основан на определении дохода от владения зе­мельным участком. Расчетная стоимость земли определяется частным от деления величины чистого дохода на ставку капитализации. Метод удобен при оценке зе­мельного участка в случае его аренды отдельно от зданий и сооружений, когда арен­датор несет ответственность за уплату налога на имущество и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в зе­мельную собственность.

В качестве основы для определения дохода при использовании этого метода мо­гут выступать:

- рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

- часть дохода от предприятия как имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;

- арендная плата для оценки земель поселений;

- доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит и др.

В настоящее время сложились три метода расчета ставки капитализации:

1. Земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала. Исходя из этого ставка капитализации рассчитывается на основе характеристик денежного рынка на дату оценки. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка РФ по долгосрочным валютным операциям.

2. Кумулятивный метод, при котором ставка капитализация может включать:

- безрисковую ставку (например процентную ставку Сбербанка РФ по валютным вкладам);

- риск ликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка недвижимости и др.

3. Метод прямого сопоставления, при котором ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи по объекту-аналогу.

При применении метода капитализации дохода по периодам определяют еже­годные потоки доходов за весь период владения и приводят их к текущей стои­мости.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами недви­жимости, используется техника остатка дохода, приходящегося на земельный уча­сток. Техника остатка дохода земельных участков используется в случаях, когда здания и сооружения недавно построены или еще не построены (выполняется тех­нико-экономический анализ нового строительства), а также при определении ва­рианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение различных ресурсов (капитала, рабочей силы, ресурсов управления) относится к земельному участку.

Техника остатка для оценки здания обычно используется, когда приме­нение затратного метода проблематично, например в случае сильно изно­шенных зданий. При этом для оценки земли имеется достаточно данных о продажах сопоставимых свободных участков.