Основные этапы процедуры оценки объекта недвижимости как земельного участка с улучшениями

Обязательность проведения оценки в соответствии с законозательством РФ.

1. Комментируемой статьей установлены случаи обязательного проведения оценки.

Предусмотрено два общих правила, в соответствии с которыми проведение оценки обязательно:

- в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;

- при возникновении спора о стоимости объекта оценки.

В соответствии с приведенными общими правилами в тексте комментируемой статьи перечислены наиболее распространенные случаи обязательности проведения оценки:

1) сделки с объектами оценки, принадлежащими полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям:

- приватизация, передача в доверительное управление либо передача в аренду;

- залог;

- продажа или иное отчуждение;

- переуступка долговых обязательств;

- передача в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

2) споры о стоимости объекта оценки, связанные с:

- национализацией имущества;

- ипотечным кредитованием физических лиц и юридических лиц;

- составлением брачных контрактов и разделом имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон;

- выкупом или иным предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятием имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- контролем за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Процесс оценки недвижимости можно условно разделить на семь этапов:

1постановка задачи и заключение договора на оценку объекта;

2 разработка плана оценки;

3 сбор и верификация информации, полученной по результатам анализа рынка (общего и специального);

4 выбор подходов и методов оценки конкретного объекта недвижимости;

5 непосредственное проведение оценочных расчетов;

6 согласование результатов, полученных с помощью различных подходов;

7 подготовка отчета о результатах оценки недвижимости.

((Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.

Существуют следующие основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков под жилищное строительство:

1. Метод сопоставимых продаж.

2. Метод соотнесения (переноса).

3. Капитализация земельной ренты.

4. Метод «остатка для земли».

5. Метод развития (освоения) земельного участка и др.))

6 Состав документации, необходимой для проведения оценки: на примере недвижимости.