Организация текущего и капитального ремонтов жилищного фонда

Наиболее важной задачей жилищно-эксплуатационных организаций является обеспечение безотказной работы всех элементов зданий – конструкций и инженерного оборудования – в течение срока службы, определенного по норме для данного типа. Это достигается в процессе ремонта.

Каждое здание состоит из большого числа разных конструктивных элементов, каждый из которых имеет свой срок службы.

Например, фундаменты, несущие стены, железобетонные перекрытия и несущие элементы крыш рассчитаны в зависимости от типа на 100, 125, 150 лет, кровля – на 10-80 лет, полы – на 20-80 лет. Сравнительно часто нужно восстанавливать наружную и внутреннюю отделку зданий.

На состояние, а, следовательно, и на потребность в ремонте отдельных элементов оказывает влияние окружающая среда: солнечная радиация, влажность, ветер, грунтовые воды, т.е. местные климатические условия, а также интенсивность движения городского транспорта. Большое значение имеет текущая эксплуатация: создание благоприятного температурно-влажностного режима, бесперебойная работа всех инженерных систем и др. Под действием всех этих факторов в течение установленного срока службы здания отдельные его конструктивные элементы или инженерное оборудование теряют свои эксплуатационные качества и требуют ремонта. Часто возникает потребность в ремонте в связи с плохим качеством сдаваемых в эксплуатацию новых домов.

В каждом капитальном здании есть конструктивные элементы, которые не подлежат ремонту: фундамент и несущие стены. В них возможны отдельные исправления.

В течение срока службы здания предусмотрено проведение текущих и капитальных ремонтов с определенной периодичностью.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания его эксплуатационных качеств.

Потребность и объем работ по текущему ремонту выявляют в процессе осмотров зданий. Проводятся общие, частичные и внеочередные осмотры зданий.

Общие осмотры проводят 2 раза в год – весной и осенью. При этом обследуют конструктивные элементы здания, инженерное оборудование, отделку и элементы внешнего благоустройства.

Частичному осмотру подлежат отдельные элементы инженерного оборудования и конструкций. При этом устраняют мелкие неисправности санитарно-технического оборудования (замена прокладок водопроводных кранов, очистка сифонов, промывка и дезинфекция мусоропровода и т.д.).

Внеочередные осмотры проводят через 1-2 суток после аварий и стихийных бедствий. При этом в первую очередь проверяют наиболее пострадавшие конструктивные элементы и инженерное оборудование.

Весенний общий осмотр выполняют после эксплуатации зданий в зимний период. При осмотре проверяют состояние конструктивных элементов, инженерного оборудования и элементов внешнего благоустройства дворовой территории. В процессе осмотра уточняют объемы намеченных работ по текущему ремонту, а также определяют неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.

Общие осмотры зданий проводит комиссия в составе представителей органа управления жилищным хозяйством, собственника (уполномоченного им органа), организации, обслуживающей жилищный фонд (инженера жилищно-эксплуатационного участка, мастеров, техников производственных служб, рабочих соответствующих специальностей). При необходимости к осмотрам могут привлекаться представители специализированных организаций и технические эксперты. Контроль за проведением осмотров осуществляет орган управления жилищным хозяйством, руководитель (главный инженер) уполномоченного собственником органа либо организации, обслуживающей жилищный фонд.

По результатам осмотра комиссия составляет акт, в котором приводятся общие сведения по строению (адрес, материал стен, этажность, объем, размер жилой и нежилой площади, стоимость здания и др.), а также содержание осмотра и проведенных испытаний отдельных конструкций и оборудования. На основании актов весеннего технического осмотра на каждый дом, планируемый к производству текущего ремонта, составляются описи ремонтных работ. В них включаю выявленные в процессе технических осмотров дефекты и неисправности, которые должны быть устранены в ходе проведения текущего ремонта в следующем календарном году.

В описи ремонтных работ включаются работы по предписанию органов Государственной жилищной инспекции, других органов государственного надзора, а также работы по заявкам нанимателей, арендаторов и собственников, не имеющие срочного характера, которые необходимо выполнить в процессе производства текущего ремонта. Опись ремонтных работ может составляться организацией, обслуживающей жилищный фонд. В этом случае она должна быть согласована с собственником жилищного фонда или уполномоченным им органом (управляющей организацией). По данным результатов планового осеннего осмотра уточняются ранее составленные описи ремонтных работ и сметы (расцененные описи) на производство текущего ремонта.

Различают два вида текущего ремонта: профилактический (планово-предупредительный), выполняемый с установленной периодичностью, и непредвиденный, выполняемый, как правило, в срочном порядке в период между плановыми ремонтами.

Профилактический ремонт – основной вид текущего ремонта. При своевременном выполнении он позволяет без перебоев обслуживать жителей, обеспечивает работу конструкций и оборудования, способствует увеличению межремонтных сроков капитального ремонта и снижению его стоимости. На проведение профилактического ремонта рекомендуется выделять 70-90% всех средств, отпущенных домохозяйству на текущий ремонт.

Значение профилактического ремонта состоит в том, что он поддерживает фонд в состоянии эксплуатационной готовности и дает экономический эффект, выражающийся в более рациональном использовании трудовых и материальных ресурсов, направляемых на ремонт.

В состав планово-предупредительного ремонта входят: профилактический осмотр, наладка и регулирование инженерного оборудования, устранение других неисправностей, которые могут быть исправлены при осмотре, а также подготовка зданий к эксплуатации в зимний и летний периоды. Периодичность проведения профилактического текущего ремонта в зависимости от капитальности зданий, физического износа и местных условий изменяется от 2 до 5 лет. В жилых зданиях с износом свыше 60% профилактический ремонт должен выполняться ежегодно.

Текущий непредвиденный ремонт состоит в срочном исправлении возникших в процессе эксплуатации дефектов по заявкам населения или выявленных персоналом домохозяйства, а также случайных повреждений и недостатков, которые не были обнаружены и устранены при производстве планово-предупредительного ремонта или возникли после его выполнения. К непредвиденному ремонту относятся также работы аварийного характера.

Перечислим некоторые виды работ, выполняемые при производстве текущего ремонта и относящиеся к основному производственному процессу:

- по ремонту и усилению фундаментов – заделка и расшивка стыков, осадочных швов и трещин, фундаментных стен и цоколя; восстановление отдельных участков гидроизоляции стен подвальных помещений; устройство (заделка) вентиляционных продухов; ремонт приямков и входов в подвал; замена участков отмосток;

- по восстановлению стен и осуществлению наружных и внутренних отделочных работ – заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки и перекладка отдельных участков кирпичных стен, восстановление отдельных простенков, карнизов и перемычек, укрепление выпавших кирпичей; герметизация стыков панельных стен; заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей; утепление промерзающих участков стен, устранение сырости и продуваемости, восстановление штукатурки стен и потолков в отдельных местах; все виды малярных и стекольных работ в местах общего пользования;

- по ремонту перекрытий – частичная замена или усиление отдельных балок и участков дощатой подшивки деревянных перекрытий; антисептирование и антипирирование элементов деревянных перекрытий, восстановление засыпки и стяжки; заделка швов, выбоин и трещин в железобетонных перекрытиях;

- по ремонту крыш и кровель – усиление или смена отдельных элементов деревянных стропил; антисептирование и антипирирование деревянных конструкций крыш; укрепление или замена водосточных труб; замена или восстановление отдельных участков мастичных кровель; устранение неисправностей стальных и других видов кровель; укрепление или замена парапетных решеток, пожарных лестниц;

- по ремонту окон и дверей – восстановление или частичная замена элементов оконных и дверных заполнений; постановка доводчиков, пружин и упоров на двери; смена оконных и дверных приборов;

- по ремонту перегородок – заделка трещин в плитных перегородках либо перекладка (замена) отдельных участков кирпичных или деревянных перегородок, улучшение звукоизоляционных свойств перегородок;

- по ремонту лестниц – заделка выбоин и трещин ступеней и площадок; замена отдельных ступеней, проступей и подступенков; частичная замена и укрепление металлических перил;

- по восстановлению полов – замена отдельных участков покрытий полов, замена (устройство) гидроизоляции полов в санузлах;

- по ремонту системы отопления – смена отдельных участков трубопроводов, отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры; установка воздушных кранов; утепление труб, расширительных баков;

- по ремонту системы вентиляции – смена отдельных участков системы вентиляции, устранение неплотностей вентиляционных шахт и коробов;

- по ремонту систем водопровода и канализации - уплотнение соединений, устранение течей, утепление и укрепление трубопроводов, ликвидация засоров; смена отдельных участков трубопроводов и фасонных частей; утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаках; замена пожарных кранов;

- по ремонту электрооборудования зданий – замена неисправных участков электрической сети здания, поврежденных участков внутриквартирной групповой линии питания электроплит; замена выключателей, штепсельных розеток, ламп, светильников, предохранителей, пакетных переключателей, вводнораспределительных устройств и щитков;

- по общему благоустройству домовладения - восстановление разрушенных участков покрытий тротуаров, отмосток, проездов и контейнерных площадок, устройство газонов, клумб, устройство ограждений и оборудование детских, хозяйственных, спортивных площадок.

Текущий ремонт жилых зданий и элементов внешнего благоустройства может выполняться собственником или уполномоченным им органом; организацией, обслуживающей жилищный фонд, хозяйственным – собственными силами, подрядным – на конкурсной основе, а также смешанным способом.

Предметом конкурса может быть как весь комплекс работ по текущему ремонту, так и отдельные работы. Например, ремонт специального инженерного оборудования, ремонт кровли, межпанельных стыков и других элементов здания и внешнего благоустройства, которые организационно и технологически могут быть выделены в отдельный блок работ.

Составленная и согласованная в установленном порядке опись ремонтных работ является основой для составления сметы к договору на выполнение текущего ремонта жилого дома силами подрядной организации или расцененной описи работ для их выполнения хозяйственным способом.

Обязательным условием при организации и проведении текущего ремонта жилищного фонда является наличие у собственника либо у уполномоченного им органа (управляющей организации лицензии на право выполнения функций "Заказчика", а у подрядной организации – лицензии на выполнение лицензируемых видов работ по ремонту жилищного фонда.

Для выполнения работ по текущему ремонту отдельных видов инженерного оборудования жилых зданий и других специальных работ подрядная организация может, в свою очередь, привлекать на условиях субподряда специализированные подрядные организации.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы инженерного отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, лифты, системы пожаротушения и дымоудаления, переговорно-замочные устройства и пр.), находящегося на техническом обслуживании специализированных предприятий жилищно-коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

Основным средством регулирования отношений между заказчиком и исполнителем в процессе проведения текущего ремонта являются внутрихозяйственный заказ (при хозяйственном способе) или договор подряда (при подрядном или смешанном способе).

При проведении текущего ремонта любым способом предусматривается выполнение следующих вспомогательных и обслуживающих функций. При необходимости могут организовываться на период производства работ охраняемые складские и бытовые помещения. Заказчиком должна оказываться организационная и техническая помощь производителям работ по подключению оборудования, электрических машин и механизмов к домовым инженерным сетям.

Обеспечение производителю работ доступа ко всем строительным конструкциям и инженерному оборудованию в местах общего пользования здания и, в необходимых случаях, - в жилых помещениях. Предупреждение нанимателей, арендаторов и собственников жилых и нежилых помещений дома предварительно не менее, чем за 2-3 суток о предстоящем проведении работ. Обеспечение безопасности проживания и минимизации неудобств при производстве работ, в том числе: приостановка работ в вечернее и ночное время; приостановка работ в случаях, если их производство представляет опасность для здоровья проживающих.

При проведении текущего ремонта ремонт мест общего пользования в жилых помещениях проводится силами нанимателей, арендаторов и собственников, а также силами подрядных организаций на платной основе.

Собственник либо уполномоченный им орган (управляющая организация) обеспечивает контроль за ходом и качеством выполнения работ по текущему ремонту, привлекая при необходимости для этих целей представителей Государственной жилищной инспекции и специалистов-экспертов.

После завершения текущего ремонта жилого дома производится приемка работ комиссией в составе представителей собственника жилищного фонда либо уполномоченного им органа (управляющей организации), либо организации, обслуживающей жилищный фонд, подрядной организации и Государственной жилищной инспекции, назначенных приказами руководителей соответствующих организаций. В случае необходимости к приемке могут быть привлечены независимые специалисты или эксперты. Приемка работ производится визуально. В случае необходимости – с применением методов инструментально-приемочного контроля.

Каждая жилищная организация имеет в своем распоряжении группу рабочих для оперативного выполнения мелких неотложных работ в хозяйстве. В эту группу входят обычно три кровельщика, два плотника и один электромонтер. В зависимости от местных условий состав рабочих в пределах общей численности может меняться.

Создаваемые при жилищных организациях аварийно-диспетчерские службы устраняют мелкие неисправности, главным образом сантехнического оборудования, и выполняют неотложные заявки населения в любое время суток (непредвиденный ремонт).

В составе жилищно-эксплуатационных организаций создаются комплексные и специализированные бригады, которые выполняют работы по профилактическому ремонту; ремонту, связанному с подготовкой жилищного фонда к весенне-летнему и зимнему сезонам; непредвиденные работы (силами диспетчерских служб). Комплексные бригады выполняют профилактический ремонт и подготовку к весенне-летнему и зимнему сезонам. Специализированные бригады выполняют работы по наладке инженерного оборудования.

Жилищные организации при таком способе организации выполняют обязанности заказчика (внутрихозяйственный заказ) и контролируют качество выполнения работ.

Капитальный ремонт жилых зданий заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением, т.е. в устранении физического износа. Капитальный ремонт часто совмещают с модернизацией – устранением морального износа. При этом повышается уровень благоустройства здания и прилегающих территорий; производится перепланировка коммунальных квартир в квартиры посемейного заселения; заменяются отдельные конструкции и виды оборудования на более совершенные и с большим сроком службы.

Различают два вида капитального ремонта – комплексный и выборочный (конструктивный).

Комплексный капитальный ремонт – основной вид капитального ремонта. Цель его – обеспечить сохранность всех конструкций и оборудования здания. Периодичность проведения комплексного капитального ремонта составляет 30 лет, 24 года и 18 лет в зависимости от группы капитальности здания. При проведении такого ремонта износившиеся конструкции заменяют новыми, более современными (кроме наружных стен, фундаментов и железобетонных перекрытий).

Выборочный капитальный ремонт предусматривает замену отдельных конструкций здания и инженерного оборудования, а также другие виды работ, которые нельзя откладывать до проведения комплексного ремонта. Обычно производят выборочный ремонт крыши, фасада, лифтового хозяйства, отопительных котельных и др. Периодичность проведения выборочного ремонта – шесть лет.

Назначение жилых домов на капитальный ремонт производит жилищная эксплуатационная организация на основании утвержденных перспективных планов капитального ремонта жилищного фонда.

Капитальный ремонт может иметь разную структуру:

- капитальный ремонт здания в целом (комплексно): с заменой перекрытий и без замены перекрытий;

- капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов – фасадов, крыш, наружных инженерных сетей и сооружений, отопительных котельных (находящихся на балансе жилищно-эксплуатационных организаций), элементов внешнего благоустройства, лифтов, работы по автоматизации и диспетчеризации управления и контроля работы инженерного оборудования жилых зданий.

Работы по капитальному ремонту жилых зданий осуществляют, как правило, подрядным способом.

Основные функции заказчика и подрядчика при этом следующие:

- заказчик передает в установленные сроки подрядчику утвержденную проектно-сметную документацию, обеспечивает своевременное финансирование и оплату выполненных работ, осуществляет в необходимых случаях освобождение жилого здания на время ремонта от жильцов и арендаторов, обеспечивает сохранность здания (элементов) на период до передачи подрядчику, передает отселенный объект ремонта по акту подрядчику, обеспечивает технический надзор за работами, поставляет материалы, изделия и оборудование, принимает выполненные комплексы работ, организует авторский надзор за работами и предъявляет отремонтированное жилое здание государственной комиссии;

- подрядчик принимает объект к производству работ от заказчика, осуществляет своими силами ремонт здания в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией в установленный срок при надлежащем качестве выполненных работ, своевременно устраняет недоделки и дефекты, выявленные в процессе производства работ и приемки, сдает заказчику отремонтированный объект, участвует в работе государственной приемочной комиссии, устраняет по требованию жилищно-эксплуатационной организации за свой счет допущенные по его вине дефекты и недоделки, обнаруженные в процессе эксплуатации отремонтированного здания в течение двух лет со дня его приемки.

После утверждения адресной программы капитального ремонта проектно-сметным организациям выдают задание на разработку документации по каждому зданию в отдельности. В заданиях приводят полную характеристику здания, перечень дефектов и указывают намечаемый по плану вид ремонта.

На основе проектного задания разрабатывается проектно-сметная документация в виде техно-рабочего проекта.

После утверждения плана работ на год жилищно-эксплуатационная организация составляет и представляет в местную администрацию на утверждение титульный список. В нем указываются адресный перечень ремонтируемых домов с разбивкой на комплексный и выборочный ремонт, вид ремонта, размер общей площади объекта, сметная стоимость с выделением стоимости ремонтно-строительных работ, переходящий объем работ, начатых в предшествующем году, остаток сметной стоимости по переходящим объектам, объем работ на планируемый год с разбивкой по кварталам, исполнитель (подрядная организация), сроки начала и окончания. Титульный список передается финансирующему банку.

Жилищно-эксплуатационные организации, выступая в роли заказчика, заключают с ремонтно-строительными или другими организациями, выполняющими функции генерального подрядчика, договор подряда. В этом договоре указываются обязательства сторон по подготовке и проведению капитального ремонта. Организации, выступающие как субподрядчики (выполняющие специализированные виды работ: ремонт электро-, сантехнического оборудования зданий и т.п.), заключают договоры с генеральным подрядчиком.

Для принятия объектов подрядной организацией от заказчика для производства работ по капитальному ремонту образуются комиссии в составе: заместителя главы местной администрации (председатель), представителей заказчика, подрядчика, жилищно-эксплуатационной организации, проектного института. Объекты подрядчику передают за месяц до начала работ.

Жилищно-эксплуатационная организация проводит собрание жильцов, где сообщает сроки выполнения капитального ремонта, виды работ, изменения в планировке квартир (если они намечаются), порядок отселения жильцов.

Подрядные организации выполняют работы в строгом соответствии с утвержденной документацией, поточными графиками и технологической последовательностью производства работ в установленные титульными списками сроки. Заказчик может осуществлять контроль за выполнением работ – технический надзор. Кроме того, осуществляется авторский надзор проектных организаций, который должен обеспечить максимальное соответствие технических решений и технико-экономических показателей аналогичным решениям и показателям, предусмотренным в утвержденных проектах и обеспечивать высокое качество ремонта.

Авторский надзор осуществляется по договору, заключенному заказчиком с проектной организацией.

Приемку в эксплуатацию комплексно отремонтированных домов производит государственная комиссия, возглавляемая заместителем главы местной администрации. Объекты выборочного ремонта принимает комиссия, назначаемая органами местного самоуправления или собственником дома. При приемке дома в эксплуатацию после капитального ремонта комиссия дает оценку качества выполненных работ («отлично», «хорошо» или «удовлетворительно»).

Подрядная организация несет ответственность за качество ремонта.

Работами основной функции при проведении капитального ремонта жилых зданий являются все работы текущего ремонта, но в большем объеме, а также устройство дополнительных световых проемов, сооружение балконов и лоджий, замена систем отопления и водоснабжения, устройство систем диспетчеризации, изменение конструкции крыши, переустройство холодного чердака в теплый.

К вспомогательным и обслуживающим функциям при проведении капитального ремонта можно отнести разработку и утверждение проектно-сметной документации, освобождение жилого здания на время ремонта от жильцов и арендаторов, обеспечение сохранности здания (элементов) на период до передачи подрядчику и технического надзора за работами, поставку материалов, изделий и оборудования и т.п.