Тема 4.1. Особенности ценообразования на рынке недвижимости. Экономико-теоретические основы оценки стоимости недвижимости

Тема 3.2. Формирование и планирование доходов и операционных расходов для объекта недвижимости

Тема 3.1. Концепция наилучшего использования недвижимости. Рента и арендная плата

МОДУЛЬ 3. ЭКОНОМИКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Тема 2.4. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов при операциях с недвижимостью

Основные направления анализа рынка – исследование деловой активности, ценовых параметры, уровень и факторы рисков, конкурентная среда. Основные показатели, характеризующие состояние и тенденции рынка недвижимости. Методы исследования рынка недвижимости. Технический и фундаментальный анализ рынка. Основные группы факторов, определяющие спрос и предложение, структурные сдвиги, активность на рынке недвижимости. Прогнозирование тенденций развития рынка. Фактор времени и его учет при анализе и прогнозировании рынка недвижимости. Использование рыночной информации при принятии экономических решений на рынке недвижимости.

Понятие и теоретические основы наилучшего использования недвижимости. Проблема оптимизации вкладов факторов производства в стоимость объекта недвижимости. Теория ренты и ее развитие. Земельная и экономическая рента. Рента и удерживающий доход. Формирование ренты на рынке недвижимости. Распределение рентного дохода. Налог и арендная плата как формы реализации земельной ренты. Арендная плата и ее составляющие. Рыночные и нормативные подходы к определению ставок арендной платы. Зависимость ставок арендной платы от ценообразующих факторов. Изменение ставок арендной платы во времени. Способы определения и прогнозирования уровня арендной платы.

Арендный доход как часть дохода от бизнеса. Потенциальный валовой доход как показатель максимальной продуктивности объекта. Расчет и прогнозирование арендного дохода в условиях неопределенности. Эффективный валовой доход как доходная часть бюджета объекта. Особенности определения эффективного валового дохода для разных типов объектов. Структура и состав операционных расходов, обоснованность учета расходов в арендных ставках, способы классификации и расчета расходов. Понятия чистого операционного дохода, валовой прибыли и чистой прибыли для объекта недвижимости

МОДУЛЬ 4. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Оценка стоимости недвижимости как прикладная экономическая наука. Основные экономико-теоретические подходы к определению стоимости и цены и их влияние на методологию и практику оценки. Аналитические основы оценки стоимости недвижимости. Ценообразующие факторы на рынке недвижимости, их взаимодействие и влияние на стоимость недвижимости. Характеристики, классификации и способы описания объектов оценки. Назначение оценки, направления и специализации оценочной деятельности, области применения результатов оценки. Определения понятий затрат, цены и стоимости. Рыночная стоимость и другие виды стоимости, определяемые в процессе оценки. Сравнительный анализ и сферы применения различных видов стоимости, соответствие вида стоимости цели оценки.

Тема 4.2. Принципы и основы технологии оценки стоимости недвижимости

Принципы оценки как основа аналитической деятельности оценщика. Основные группы принципов оценки и критерии их выделения. Теоретические основы принципов оценки. Принципы оценки и учет ценообразующих факторов. Основополагающая роль принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта в оценке рыночной стоимости. Основные подходы и методы оценки. Обоснование необходимости одновременного применения нескольких подходов и методов.

Основные этапы и процедуры оценки. Определение проблемы и планирование процедур. Сбор и обработка данных, анализ рыночной информации, описание и анализ характеристик объекта. Алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. Применение методов и техник оценки, согласование результатов.

Тема 4.3. Подходы и методы оценки стоимости недвижимости и их применение

Теоретические основания основных подходов к оценке стоимости недвижимости. Затратный, доходный и сравнительный (рыночный) подходы к оценке, их преимущества, недостатки, предпочтительные сферы применения. Затратный подход в оценке недвижимости. Стоимость объекта как сумма величин стоимости земли и улучшений. Методы оценки стоимости улучшений и земельного участка.

Доходный подход. Области применения и особые предпочтения в использовании. Понятия норм возврата капитала и дохода на капитал. Коэффициент капитализации как интегральная норма дохода на капитал и возврата капитала. Методы, основанные на использовании принципа дисконтирования.

Общий алгоритм и особенности расчета доходов и расходов для разных типов объектов оценки Использование и трансформация бухгалтерской отчетности для расчета доходов и расходов. Прогноз доходов и расходов.

Сравнительный (рыночный) подход: основополагающие принципы и рекомендуемые сферы применения подхода. Алгоритм и основные методы, используемые при использовании подхода. Оформление результатов оценки недвижимости.

МОДУЛЬ 5. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ
И РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Тема 5.1. Цели и содержание деятельности по управлению и развитию недвижимости

Интересы собственника и цели управления недвижимостью. Функции управления и их реализация в сфере управления недвижимостью. Функции управляющего и содержание его деятельности. Уровни управления недвижимостью и их особенности. Управление операционной и инвестиционной недвижимостью. Развитие (девелопмент) как качественное преобразование недвижимости. Виды девелопмента и их особенности. Этапы развития девелопмента. Роль и функции девелопера в процессе реализации проектов девелопмента.

Тема 5.2. Анализ альтернатив и разработка программы (проекта) использования и развития объекта

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Формирование перечня функций, отбор из них юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных, финансово осуществимых и максимально продуктивных для земельного участка как свободного и для участка с улучшениями. Учет сочетаемости функций, использование критериев и элементов инвестиционного анализа на заключительной стадии выбора варианта. Принципы учета рисков, связанных с неопределенностью.

Процедуры и примеры анализа для наиболее распространенных ситуаций и типов объектов недвижимости. Особенности выбора размера строения на свободном земельном участке. Анализ целесообразности возведения дополнительных улучшений. Комбинирование функций при анализе использования участка с существующими улучшениями. Учет результатов анализа при управлении недвижимостью и планировании ее развития.