Определение рыночной стоимости квартиры сравнительным методом

Расчет накопленного износа

Накопленный износ объекта определяется как «уменьшение стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания или их комбинаций».

Определение накопленного износа методом разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относятся:

— исправимый физический износ равен 40%;

— неисправимый физический износ отсутствует;

— исправимый функциональный износ отсутствует;

— неисправимый функциональный износ отсутствует;

— внешний экономический износ не обнаружен. Окончательный расчет стоимости объекта затратным методом приве­ден в таблице (Определение физического износа оцениваемого помещения).

— Основные характерные особенности оцениваемой квартиры приве­дены в табл 4.

— Сделки с аналогичными объектами (подобными по назначению, конструкции и размерам строительных объемов) в г. Ростове-на-Дону в течение 200х г. производились.

— Для использования сравнительного подхода по определению ры­ночной стоимости оценщиком произведен анализ имеющихся данных

в базе-перечне оценщиков по совершенным сделкам купли-прода­жи за январь-апрель 200х г.;

в каталогах фирм «ххх», «ууу», «zzz», «www» и т. д.; предложений на продажу объектов жилого фонда в газетах «Квар­тиры Ростова», «Биржа недвижимости», «Квартирный рынок» за январь-апрель 200х г.

	Таблица 5
№ п.п.	Элементы	Стоимость, руб.
	Стоимость строительства новой аналогичной квартиры	39973
	Физический износ — 40%	15989
	Функциональный износ	—
	Внешнее (экономическое) устаревание	—
	Оценка стоимости объекта недвижимости затратным методом, руб. (п.1 - п. 2 — п.З - п. 4)	23984

По пяти выбранным аналогам были уточнены технические парамет­ры и цены 3 сделок и 2 предложений на продажу (коэффициент уторгования принят равным 0,97):

— при определении рыночной стоимости объекта с помощью срав­нительного метода вводились поправочные коэффициенты на дату продажи, на месторасположение, техническое состояние строительных элементов, полноту и качество инженерного обеспечения, предназначение, пространственные параметры, экологичность объекта и т. д.;

— сумма поправочных коэффициентов на оцениваемый объект соста­вила:

SК_прив.=0,75.

Определение поправок (скидок) к неоткорректированным показате­лям сопоставления производилось согласно таблице 6.

Средневзвешенная расчетная рыночная стоимость 1 м² обще­полезной площади аналогичных объектов на 29 ноября 200х г., опреде­ленная сравнительным методом, составляет r_ср. = 3 600 руб. /м².

Рыночная стоимость объекта на 29 января 200х г., определенная сравнительным методом, составляет:

РС_срав.=S•р_ср. •SК_попр.•К_торг.

где РС_с — расчетная рыночная стоимость квартиры, руб.;

S — общеполезная площадь квартиры, м²;

р_ср. = 3 600 — средневзвешенная расчетная стоимость 1 м² площади аналога, руб. /м²;

К_торг.= 0,90-0,97 — коэффициент уторгования (торга).

SК_попр — сумма поправочных коэффициентов на оцениваемый объект.