Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта

Наилучшее и наиболее эффективное использование является осно­вополагающей предпосылкой при определении рыночной стоимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщи­ка в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной» (МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ МСО).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов следующим критериям:

Юридическая допустимость: рассмотрение тех. способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, норма градостроительства, экологическим Законодательством и др. Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Пример выполнения

Типичными вариантами использования застроенной недвижимости могут служить следующие альтернативы:

1.Снос строения. 2.Продолжение использования в том состоянии, в котором объект находится на момент оценки.

3.Изменение использования (предназначения) нереконструированного объекта недвижимости.

4.Реконструкция и модернизация объекта. Все четыре варианта юридически допустимы и физически возможны.

Были рассмотрены все четыре сценария с принятием во внимание ожи­даний инвестора на данный момент. В данном случае возможен следую­щий вариант использования оцениваемого объекта недвижимости:

1) продажа объекта в том состоянии, в котором он находится на момент оценки;

2) проведение капитального ремонта и последующая продажа объек­та под жилой фонд.

Учитывая местоположение объекта в зоне частных домовладений, относительную удаленность объекта от центра города, удобные подъезд­ные автодороги и достаточно высокий спрос на жилую недвижимость в городе, малую площадь земельного участка для нового высотного стро­ительства, Оценщик считает наилучшим и наиболее эффективным ис­пользование оцениваемого нежилого строения:

I вариант — использование на данном этапе под 4-квартирный жилой дом (4x3 комнаты — 245: 4 = 61, 25 м²) с проведением соответствую­щей реконструкции здания.

II вариант — использование под организацию компактного коммер­ческого производства (малого бизнеса) с офисом, производственными и складскими помещениями.

Экономически целесообразным является II вариант.