Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которо­му рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект (в данном случае от сдачи объектов в аренду).

Исходя из предположения о том, что будущие потоки расходов и доходов будут примерно равны текущим или их колебания будут умерен­ными и предсказуемыми, для расчета рыночной стоимости объекта мы сочли уместным применить метод прямой капитализации.

Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. Чтобы воспользоваться этим методом, необходимо иметь следующие данные:

— абсолютные суммы будущих доходов;

— временные периоды получения этих доходов;

— продолжительность времени получения доходов.

Последнее предполагает, что время получения доходов будет до­статочно долгим/а сам поток стабильным или равномерно меняющим­ся. Иными словами, покупатель приобретает объект не для спекуля­тивной перепродажи, а для извлечения дохода за определенный срок владения.

Отметим, что в качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран чистый операционный доход. Это одна из разновидностей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимость не­движимого имущества компаний, основной деятельностью которых являет­ся удержание застроенных объектов недвижимости и сдача их в аренду. Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

С=ЧОД/СК;

где С — текущая стоимость объекта недвижимости, руб.;

ЧОД — чистый операционный доход, руб.;

СК — ставка капитализации.

Первым шагом в данном процессе является определение чистого операционного дохода от оцениваемого имущества. Он определяете как разность между действительным валовым доходом и операционными расходами.

Поскольку основной доход от объекта прогнозируется в виде арендной платы, то необходимо определиться с величиной рыночной арендной платы. Это можно сделать, проанализировав арендные рыночные ставки других аналогичных объектов..

Следующим этапом является выбор и обоснование ставки капитализации, расчет которой производился методом кумулятивного построения. Суть метода состоит в том, что ставка капитализации разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).

На момент оценки объектов, исходя из ставок по депозитам российских банков, оценщиком принята ставка, равная 14%.

Поправка на риск вложения инвестиций в недвижимость — 10% (из анализа факторов рынка, влияющих на данный объект недвижимости). Поправка на низкую ликвидность — 3%. Величина данной поправки принята оценщиком на основании исследования рынка недвижимо­сти к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты, и согласно сроку экспозиции.

Инвестиционный менеджмент при инвестициях в недвижимость тре­бует, как правило, немало управленческих усилий. Компенсацию за эту составляющую мы приняли равной 2%.

Нами произведен сбор информации о сдаче в аренду аналогичные квартиры в данной части города Ростова-на-Дону. На основании вышеуказанного принята следующая расчетная арендная ставка для оцениваемого объекта — 50 руб, /м² в месяц.

Таблица 7

Площадь возможной сдачи в аренду составляет 11,6 м². Расчет потенциального валового дохода

ПВД = S • С • n= 11,6 • 50 • 12 = 6960 руб.

Окончательный расчет рыночной стоимости доходным методом при­веден в таблице.

Рыночная стоимость объекта по состоянию на (число, месяц) 20хх г., оп­ределенная доходным методом, составляет 18 132 руб. с учетом НДС.