Тема 5. Жизненный цикл недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Стадии жизненного цикла объекта недвижимости: предпроектная – проектная – строительство – эксплуатация – закрытие.

Жизненный цикл объекта недвижимости включает срок экономической и физической жизни (рисунок 2).

Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности

выглядит как совокупность следующих этапов:

· приобретение (покупка, постройка, наследование и др.);

· владение и пользование в определенном периоде;

· управление объектом;

· извлечение прибыли, удовлетворение потребности;

· распоряжение собственностью;

· множественная смена собственников, владельцев, пользователей;

· распоряжение вещными правами на объект;

· изменение функционального назначения объекта;

· прекращение права собственности: продажа, национализация и др.;

· конец экономической жизни объекта;

· государственная регистрация прав и сделок (смена собственника).

*Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования (перестройки), модернизации или изменения условий

**Отражает возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т.д. Может быть больше или меньше, чем фактический возраст

Рисунок 2. Срок жизни объекта недвижимости

Срок физической жизни объекта недвижимости (нормативный срок службы) – это время от ввода объекта в эксплуатацию до момента сноса.

Срок экономической жизни – это время, когда объект потенциально может приносить доход собственнику. Он заканчивается в момент прекращения повышения стоимости из-за вносимых изменений.

Эффективный возраст – это экспертно установленный возраст здания, исходя из его внешнего вида, состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

Хронологический (фактический) срок – от ввода в эксплуатацию до даты оценки.