Финансирование недвижимости и риски рынка недвижимости

Тема 8. Финансирование и управление недвижимостью

Становление в России рыночной экономики предопределило появление новых институтов хозяйствования, одним из которых и является институт инвестиционной деятельности. Вообще, под инвестицией понимаются материальные и нематериальные блага, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности с целью получения прибыли и положительного социального эффекта.

Различают следующие виды инвестиций: прямая, когда происходит непосредственное вложение денежных средств в производство товара; ссудная, осуществляется в форме предоставления займа, кредита и «портфельная», при которой ценности вкладываются в ценные бумаги.

Инвестирование недвижимости происходит в прямой и ссудной форме.

В различных разделах экономики понятие "инвестиция" имеет свои содержательные особенности. В макроэкономике под инвести­цией понимается не потребленная в текущем периоде часть валово­го внутреннего продукта, за счет которой обеспечивается прирост капитала. В микро экономике под инвестицией понимается процесс создания нового капитала.

Традиционно инвестиции классифицируются по типу объекта ин­вестиции на:

• инвестиции в финансовые активы;

• инвестиции в реальные активы;

• инвестиции в нематериальные активы.

Под финансовыми активами здесь понимаются ценные бумаги, под реальными активами — физические объекты со сроком службы более одного года, а под нематериальными активами — патенты, тор­говые марки и т. п.

Одной из разновидностей инвестиций в реальные активы явля­ются инвестиции в недвижимость, особенности анализа и оценки ко­торых являются основной темой настоящей работы. Для более чет­кого понимания концепции излагаемого материала уточним, что под инвестицией в недвижимость будем понимать инвестирование либо в приобретение существующей и приносящей арендный доход не­движимости, либо в создание новой недвижимости, потенциально способной приносить арендный доход.

По отношению инвестиций между собой их можно классифици­ровать на экономически зависимые и экономически независимые. Под экономически независимой понимается такая инвестиция, у ко­торой денежные потоки не зависят от того, будут ли осуществлены или нет другие инвестиции. При этом важным допущением являет­ся отсутствие у инвестора бюджетных ограничений.

Также инвестиции по основанию уверенности в операции могут быть классифицированы на совершенные в определенности и неопределенности. Наибольшее количество проблем естественно возникает при вложении средств в условиях риска. Особенности данной группы инвестиций и будут рассмотрены далее.

В наиболее общем виде исход­ный перечень источников риска инвестиций в недвижимость мож­но представить в следующем виде:

• риск управления недвижимостью;

• риск низкой ликвидности;

• секторный риск;

• региональный риск;

• строительный риск;

• риск износа;

• экологический риск;

• риск инфляции;

• законодательный риск;

• налоговый риск;

• планировочный риск;

• юридический риск.

Девелопмент.

Девелопмент — выполнение строительных, ин­женерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных матери­альных изменений в использовании зданий или участ­ков земли.

Таким образом, девелопмент с точки зрения его ма­териально-вещественного содержания включает в себя две составляющие: проведение строительных или иных работ над зданиями или землей и изменение функци­онального использования зданий или земли. В то же время девелопмент как особый вид профессиональной деятельности возникает только в условиях рыночных отношений

Суть девелопмента (что буквально переводится как «развитие») — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

— выбор экономически эффективного проекта;

— получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

— определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

— поиск и привлечение инвесторов;

— отбор подрядчиков, финансирование их деятель­ности и контроль за их работой;

— реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию.

Девелопер — не тот, кто строит, а тот, кто организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте таким образом, что позволяет вернуть инвестированные в объект ресурсы и получить прибыль от реализации проекта.

При реализации любого проекта девелопер последо­вательно проходит через три стадии работ:

Определение возможности реализации проекта развития недвижимости, исходя из:

— долгосрочных тенденций экономического развития (динамики населения, перспектив развития экономики и домашних хозяйств);

— состояния налоговой и финансовой систем и воз­можной эффективности проекта;

— предложения и спроса на жилую, коммерческую и индустриальную недвижимость;

— возможного и наиболее выгодного места реализа­ции проекта.

Результатом этой стадии является принятие решения о реализации проекта, подача заявки на его реализацию.

Финансирование инвестиционным институтом

Пенсионные фонды, стра­ховые компании, так называемые «институциональные инвесторы», активно участвуют как в краткосрочном, так и долгосрочном финансировании. Достаточно распространенным при этом является так называемое форвардное финансирование, под которым по­нимается такой метод финансирования, когда пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосроч­ное финансирование для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект.

По сравнению с сочетанием краткосрочного кредито­вания строительства через банк с последующей продажей объекта институциональному инвестору преимущества подобного способа финансирования для девелопера состо­ят в том, что этот способ уменьшает риск возможной не продажи объекта после завершения строительства.

Одновременно данный способ имеет ряд преимуществ для институционального инвестора:

— увеличивается доходность инвестиций вследствие несколько более высокого риска;

— инвестор способен влиять на проектное решение, а также на выбор арендаторов;

— если в период строительства наблюдается увели­чение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.