Функции и виды рынков недвижимости
Система рынка недвижимости
Тема 6. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Раздел II. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Рынок недвижимости – средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и покупателями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложений.
Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов:
· спрос;
· предложение;
· цена;
· менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы);
· маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование);
· инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, рекламная, информационная, страховая, методическая);
· деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:
|
|
· регулирующая;
· коммерческая;
· санирующая;
· информационная;
· посредническая;
· инвестиционная;
· социальная;
· конкуренции;
· ценообразующая;
· перераспределения земель и других объектов.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно классифицировать по различным признакам (таблица 1).
Таблица 1
Классификация рынков недвижимости
№ п/п | Признак классификации | Виды рынков |
Вид объекта | Земельный, рынок: зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов | |
Географический фактор | Местный, городской, региональный, национальный | |
Функциональное назначение | Рынок производственных зданий, жилищных, непроизводственных зданий и рынок помещений | |
Степень готовности к эксплуатации | Рынок существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства | |
Вид сделок | Купля-продажа, аренда, ипотека и др. | |
Форма собственности | Рынок государственных, муниципальных и частных объектов | |
Способ совершения сделок | Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой |
Недвижимость как товар характеризуется следующими особенностями: стационарность и материальность; полезность; долговечность; износ; разнородность, уникальность и неповторимость; необходимость постоянного управления; сезонный характер (на некоторых сегментах рынка); низкая ликвидность.
Современный рынок совершенно не обязательно должен быть связан с определенным географическим местом. Например, рынок ценных бумаг при существующем уровне развития средств телекоммуникации не относится к какой либо точке пространства, продавцы и покупатели могут находиться на разных континентах.
|
|
Рынки недвижимости по своей природе заметно отличаются от тех рынков, которые в экономической науке принято называть высокоорганизованными например от мировых рынков цветных металлов или ценных бумаг (таблица 2).
Таблица 2
Особенности рынка недвижимости по сравнению с высокоорганизованными рынками стандартизированных товаров
Характерные черты | Рынки | |
высокоорганизованные | недвижимости | |
Типичные территориальные границы рынка | Регион, группа регионов, страна, группа стран, все страны мира | Район, город, регион |
Взаимозаменяемость единиц товара | Абсолютная | Абсолютная невзаимозаменяемость или очень слабая взаимозаменяемость |
Стандартизированность товара | Абсолютная или очень высокая | Отсутствует или низкая |
Чисто продавцов и покупателей | Большое | Небольшое |
Соотношение между числами продавцов и покупателей | Сбалансировано | Колеблется между сбалансированностью, “рынком покупателя” и “рынком продавца” |
Характер сделок | Преобладают публичные (преимущественно биржевые) сделки | Сделки носят частный характер |
Доступность информации о товаре и ринке | Очень высокая | Доступ к информации обычно затруднен |
Достоверность и полнота информации о товаре и рынке | Очень высокая | Доступная информация часто недостоверна и (или) неполна |
Скорость обмена информацией и принятия решений | Очень высокая | Низкая |
Степень осведомленности продавцов и покупателей о товаре и ценах | Высокая или очень высокая | Изменяется от очень высокой до очень низкой |
Правовое регулирование способов использования товара и сделок с ним, непосредственно воздействующее на цены | Минимальное | Значительное |
Стабильность цен | Цены обычно относительно стабильны | Цены могут часто изменяться в широких пределах |
Транспортабельность товара | Очень высокая | Полностью отсутствует |
Влияние реального местонахождения товара на цены | Очень незначительное | Местонахождение — один из важнейших факторов формирующих цены |
Роль нерациональных факторов в принятии решений | Крайне незначительная | Заметная |
Возможность относительно быстрого заметного увеличения или уменьшения объема предложения | Значительная | Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла |
Особенности российского рынка недвижимости:
· Различия рынков недвижимости по регионам
· Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения;
· Недостаточная информированность участников;
· Неравномерность развития сегментов рынка;
· Невозможность точных прогнозов тенденций развития;
· Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному.