Прямая капитализация доходов при оценке объектов недвижимости

Доходный подход (метод) оценки недвижимости, его также называют методом капитализации дохода, используется для оценки собственности, приносящей доход.

Он заключается в оценке собственности (объекта недвижимости) исхода из текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, могут принести использова­ние и возможная дальнейшая продажа собственности.

Базовой для определения текущей стоимости имущества (V) является формула:

V=I/R, (дсн. ед.),

где I - чистый операционный доход (ЧОД), дсн. ед.;

R - норма капитализации.

ЧОД (I) определяется следующим образом:

1. рассчитывается максимальный потенциальный валовой доход от имущества, который может быть получен в течение первого года его эксплуатации;

2. из полученной суммы вычитаются предполагаемые потери в доходе от недоис­пользования объекта, ожидаемые годовые постоянные и эксплуатационные расходы.

Норма (ставка) капитализации определяется по формуле:

R=I/V

где величины I и V определяются исходя из имеющихся данных о проданных

аналогичных объектах недвижимости (их стоимости и доходности).

Пример. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик установил, что аналогичный объект в том же секторе рынка недвижимости продан за

280000 долл. Реконструировав отчет по этому объекту, оценщик ус­тановил, что чистый операционный доход (N01) по нему составил 55800 долл. Определить общую ставку капитализации.

Решение. R= 51800 / 280000 = 0,185 (18,5%).

Ставка капитализации может также определяться методом "суммирования".

Двумя ее основными компонентами являются процентная ставка и ставка(норма) возврата капитала.

Процентная славка включает:

- минимальную безрисковую процентную ставку (обычно это ставка по вкладам в банк или по долгосрочным правительственным облигациям);

- премию за риск или неопределенность получения дохода и выручки от перепро­дажи.

Пример. Жилой малоэтажный дом оценен в 750000 долл. Известно, что на момент оценки ставка Сбербанка по валютным вкладам составляет 8% годовых. По мне­нию оценщика, типичный инвестор потребует как ми­нимум 3% годовых в валюте за риск капиталовложе­ний в недвижимость. Его же анализ свидетельствует о том, что типичные ставки за компенсацию инвестици­онного менеджмента и низкую ликвидность составляют по 1,5%. Инвестор желает возвратить вложенный капи­тал в течение 20 лет, следовательно ежегодный возврат по прямолинейному методу составит 5%. Определить ставку капитализации.

Решение.

БЕЗРИСКОВАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА............... 8,0% КОМПЕНСАЦИЯ ЗА РИСК................................... 3,0% ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ.................. 1,5% НИЗКАЯ ЛИКВИДНОСТЬ......................1,5%

СУММАРНАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА.................. 14,0% СТАВКА ВОЗВРАТА КАПИТАЛА.......................... 5,0% СУММАРНАЯ СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ.......... 19,0%

Пример. Чистый операционный доход (NOT) от оце­ниваемого объекта — 57000 долл. Необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации.

	Продажная цена	Чистый операционный доход	Общая ставка дохода
Оцениваемый
Объект № 1			0,12
Объект № 2			0,11
Объект № 3			0,105

Упорядочение ряда:

0,105 — 0,11 — 0,12.

Среднее значение — 0,112.

Модальное значение Мо — нет.

Медианное значение Me = 0,11.

После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей став­ки дохода 11,5%. Тогда стоимость объекта будет равна:

57000: 0,115 = 495650 долл.