Метод остатка для земли

Таблица № 1 – Расчет доли земельного участка в рыночной стоимости ЕОН.

№ п/п	№ зоны квартала	Стоимость ЕОН в у.е.	Стоимость ЗУ в у.е.	Доля стоимости на ЗУ в %
	6-47			0,23
	5-39			0,22
	5-37			0,20
	5-40			0,19
Средняя доля стоимости на ЗУ	0,21

Метод применяют для застроенных и незастроенных земельных участков. Условия применения метода: возможность застройки земельных участков, объектами, приносящими доход.

При данном методе производят следующие расчеты:

1. определяют стоимость воспроизводства, замещения улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию (НЭИ) ЗУ;

2. расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от ЕОН за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3. расчет ЧОД, приходящегося на улучшения за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

4.расчет величины земельной ренты, как разности ЧОД от ЕОН за определенный период времени и ЧОД, приходящегося на улучшение за соответствующий период;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Второй алгоритм (последовательность):

1. рассчитываем стоимость воспроизводства, замещения улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию (НЭИ) ЗУ;

2. расчет чистого операционного дохода (ЧОД) от ЕОН за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3. расчет рыночной стоимости ЕОН путем капитализации чистог7о дохода за определенный период времени;

4. расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости ЕО, стоимости воспроизводства или замещения.

ЧОД равен разности действительного валового дохода и операционных расходов (в которой как правила несет арендодатель, т.е. собственник).

ЧОД = ДВД – ОР

ДВД = ПВД – П

ЧОД – чистый операционный доход;

ДВД – действительный валовый доход;

ПВД – потенциальный валовый доход;

ОР – операционные расходы;

П – потери.

ПВД можно получить от сдачи всей площади ЕОН в аренду при отсутствии потерь от неплатежей и от недозагрузки площадей.

При оценке земельных участков арендные ставки за пользованием ЕОН рассчитывают на базе рыночных ставок арендной платы, т.е. наиболее вероятных ставок по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией о величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для пустующих и используемых собственников помещений также применяют рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включают и другие получаемые за счет неотъемлемых улучшений недвижимости доходы, не вошедшие в арендную плату.

Величину операционных расходов (ОР) определяют исходя из рыночных условий сдачи в аренду ЕОН.

Операционные расходы ОР делятся на:

1. постоянные, которые не зависят от уровня заполняемости ЕОН;

2. переменные, зависящие от уровня заполняемости;

3. расходы на замещение элементов улучшения с коротким сроком жизни.

В состав операционных расходов (ОР) не включают:

1. амортизационные отчисления и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости;

2. расходы на замещение элементов улучшений с коротким сроком жизни, использованием определяют делением затрат на их создание на срок использования.

В процессе данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком жизни.

Управленческие расходы, их включают в расчет или состав ОР независимо от того, кто управляет объектом: собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшения ЗУ следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений.

ПРИМЕРЫ:

1) Стоимость недавно построенных зданий составляет 460000 у.е. продолжительность их экономически полезной жизни 50 лет, соответствующая им ставка дохода на инвестиции составляет 12 % (поскольку такой уровень доходности обеспечивает конкурентную способность данного проекта по сравнению с другими). Общий ЧОД оценивается в 65000 у.е., следует определить стоимость ЗУ.

VЕОН = ЧОДЕОН/RЕОН = (ЧОДЗУ+ЧОДУЛУЧШ.)/(RЗУ+RУЛУЧШ.)

RЕОН – коэффициент капитализации ЕОН

VЕОН – рыночная стоимость ЕОН

ЧОДЕОН – чистый операционный доход ЕОН

V = Vулучш.+Vзу

Дано:Vулучш. = 460000 у.е.

ЧОДЕОН = 65000 у.е.

Решение:

1) 650000 = ЧОДЗУ+ЧОДУЛУЧШ.

2) RУЛУЧШ. = RЗУ+RНОРМА ВОВЗРАТА КАПИТАЛА = 12%+100%/50 = 14%

3) ЧОДУЛУЧШ. = VУЛУЧШ.* RУСЛУГИ = 460000*14% = 64400 у.е.

4) ЧОДЗУ = ЧОДЕОН – ЧОДУЛУЧШ. = 65000 – 64400 = 600 у.е.

5) VЕОН = 600 у.е./12% = 5000 у.е. – стоимость земельного участка.

Ответ: 5000 у.е. – стоимость земельного участка.

2) ЧОД от реализации растениеводческой продукции с участка составил 2500 у.е. срок капитализации принимаем равный 10 годам. Коэффициент капитализации составляет 0,1 – есть величина обратная сроку окупаемости. Определить стоимость ЗУ.

3) Участок земли в деловой части города был недавно сдан в аренду за 6000 у.е. в год. Сроком на 10 лет. Если принять ставку капитализации 12%, то номинальная стоимость упомянутого участка составит 6000/12% = 50000 у.е. Ставку капитализации необходимо определить исходя из анализа рыночных данных. Информацию содержащуюся в договорах аренды особенно долгосрочных договорах не следует использовать в расчетах, т.к. она не отражает текущего состояния рынка и рассчитанные таким способом можно использовать только в качестве ориентиров при установлении стоимости объекта.

4) Площадь ЗУ 20 соток, ставка арендной платы составляет 200 руб. за сотку в месяц. Участок арендуется на 7 месяцев в году. 5–ть месяцев участок пустует, коэффициент капитализации по аналогичным участкам соответствует 0,27. определить стоимость ЗУ.

Решение:

1) ПВД = 200 руб. *20*12% - 48000 у.е.

2) П = 200*20*5 = 20000 у.е.

3) ДВД = ПВД – П = 48000+-20000 = 28000 у.е.

4) ЧОД = ДВД = 28000 у.е.

5) VЕОН = 28000/0,27 = 103704 у.е. (использовали метод остатка)

Ответ: стоимость ЗУ равна 103704 у.е.

5) Дана характеристика ЗУ в таблице.

ЭТАП № 1: Определить стоимость воспроизводства, замещения улучшений.