Теория капитализации. Оценка затрат на эксплуатацию недвижимости

Метод капитализации используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Для определения доходности может быть использован относительный доход на инвестиции (интерес - так его называют во всех мире)

где FV - будущая стоимость объекта;

PV - текущая стоимость объекта.

Процентное соотношение между доходом и вложенным капиталом называют ставкой дохода на инвестиции. Если воспользоваться определенной рыночной ставкой дохода на вложенный капитал, то, зная величину потенциального дохода, который способен принести данный объект недвижимости за период владения (инвестиционный цикл), можно рассчитать необходимый объем инвестиций в данную недвижимость, характерную для данного рынка, т.е. определить её рыночную стоимость.

Взаимосвязь доходов и стоимости имущества выражается коэффициентами капитализации. Существует два вида коэффициентов капитализации:

1) нормы дохода,

2) нормы отдачи или нормы прибыли.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:

- текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей в виде арендной платы);

- доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит.

Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости: