Для определения рыночной стоимости недвижимости

ПРИМЕНЕНИЕ ЗАТРАТНОГО МЕТОДА

Задача 4

Задача 3

Задача 2

Задача 1

Оценить объект недвижимости, если ЧОД от него составляет 65000 долл. в год и оценщик нашел следующие данные о продажах аналогичных объектов:

Сопоставимый объ­ект	ЧОД, долл.	Цепа продажи, долл.

Определить суммарную процентную ставку, норму капитализации, минимальный допустимый годовой ЧОД при условии, что инвестор уверен в возможности пере­продажи недвижимости в любой момент и по цене, превышающей цену приобрете­ния, и при условии, что он не уверен в возможности возврата вложенных средств.

Исходные данные:

■ объект оценен в 500 млн. руб.;

■ на момент оценки облигации правительства обладают доходностью 10% (на уров­не безрисковой процентной ставки);

■ по мнению оценщика, риск вложений в этот вид недвижимости (ее покупки) по сравнению с вложением средств в облигации оценивается в 2%;

■ так как в случае необходимости продажи недвижимости на это потребуется затра­тить время, то инвестор потребует еще и 2% за отсутствие ликвидности;

■ время, которое по расчетам типичного инвестора потребуется для возврата вло­женного в данное имущество капитала, составляет 20 лет.

Предполагаемое строительство объекта недвижимости обойдется в 500000 долл., минимальный приемлемый общий коэффициент капитализации для него составляет 13%. Оценить целесообразность осуществления данного проекта при условии, что ожидаемый ЧОД составит 30000 долл. в год и при условии, что он составил 100000 долл. в год.

Участок земли стоит 50 тыс. долл., рынок требует ежегодного дохода от него в 12%. Оценить целесообразность осуществления следующих инвестиционных проек­тов на этом участке:

1) строительство на участке одноэтажного офисного здания принесет 5000 долл. ЧОД в год;

2) строительство промышленного.предприятия принесет 100000 долл. ЧОД в год. Стоимость его строительства определена затратным методом и составляет 450000 долл., а ставка капитализации для такого объекта составляет 15%.

Практическая работа 8

Затратный метод оценки недвижимости базируется на калькуляции всех затрат при строительстве объекта, аналогичного оцениваемому (включая стоимость проектирования).

Основная формула для расчетов:

Соб = Свспр – И + Сзем,

где Соб - стоимость оцениваемого объекта, ден. ед.;

Свспр - стоимость воспроизводства (строительства точной копии объекта оценки в текущих ценах), ден.ед.;

И - величина износа объекта оценки, ден.ед.;

Сзем - стоимость земельного участка, ден.ед.

Оценка земельного участка производится отдельно от оцениваемого объекта и при необходимости включается в итоговую стоимость недвижимости.

Величина износа определяется исхода из стоимости воспроизводства или замещения на момент проведения оценки и реального состояния объекта (с уче­том трех основных типов износа: физического, функционального и внешнего).