Технология и результаты правовой экспертизы земельных участков

ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Правовая экспертиза — это исследование правовой и законода­тельной базы и правоприменительной практики использования до­кументов, определяющих право­вой статус объекта недвижимости на заданный момент времени, и со­ответствия этих документов требованиям федерального, региональ­ного законодательства, действующих нормативных актов, а также подготовка экспертного заключения на основе результатов исследо­ваний и предложений по дальнейшему использованию объекта недвижимости.

Правовую экспертизу проводят в соответствии и на основании за­конодательств РФ, в том числе закона «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ с дополнениями и изменениями согласно Феде­ральному закону от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ, Гражданскому ко­дексу РФ, Земельному, Лесному, Водному, Градостроительному, Жилищному кодексам РФ, а также законам о недрах, воздушном про­странстве и др.

Прежде всего при экспертизе определяется принадлежность зе­мельного участка конкретному собственнику, владельцу или пользо­вателю. Затем определяются признаки и характеристики земельного участка, его идентификационные признаки; характеристики право­вого режима использования участка; характеристики предшествую­щих прав на земельный участок; градостроительные требования к ис­пользованию земельного участка; характеристики его фактического использования.

Основные этапы правовой эксперти­зы земельных участков могут быть представлены в такой последова­тельности:

1.Получение для исследования основного перечня документов о государственной регистрации права на земельный участок:

2.Экспертиза постановления главы администрации муниципаль­ного образования о передаче физическому или юридическому лицу земельного участка в собственность либо о предоставлении в аренду земельного участка.

3.Экспертиза свидетельства о государственной регистрации пра­ва на земельный участок.

4.Экспертиза плана участка.

5.Изучение кадастрового дела.

6.Подготовка экспертного заключения о соответствии представ­ленных документов требованиям земельного законодательства.

7.При необходимости подготовка предложений по использова­нию земельного участка для других нужд.

Технология и результаты экспертизы правовых основ функциониро­вания рынка жилой недвижимости.

Технология правовой экспертизы правовых основ функциониро­вания рынка жилой недвижимости включает следующие этапы:

• анализ ситуации, сложившейся в сфере обеспечения жильем на­селения России;

• анализ законодательной базы в сфере обеспечения жильем насе­ления России;

• разработка пакета законов, направленных на развитие рынка жилья и обеспечение жильем граждан России.

Функциональная структура совокупности законов, направлен­ных на развитие рынка жилья, включает пакет из 27 законов, в том числе Жилищный и Градостроительный кодексы РФ.

Эти законы обеспечивают решение шести блоков проблем:

1. Основные принципы жилищной политики.

2. Снижение кредитных рисков и трансакционных издер­жек при ипотечном кредитовании.

3. Принятие Федеральных законов, направленных на за­щиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, и прав добросовестных приобретателей.

4. Налоговые преференции с целью увеличения оборота на рынке жилья.

5.Создание условий по увеличению предложений на
рынке жилья.

6. Привлечение долгосрочных ресурсов в жилищную сферу.

Технология и результаты правовой экспертизы процесса создания многоквартирных домов при долевом участии физических и юридиче­ских лиц. Другим направлением экспертной деятельности в сфере жилья является технология правовой экспертизы процесса создания многоквартирных домов при долевом участии физических и юриди­ческих лиц. Анализ ситуации с постра­давшими дольщиками позволил выявить ряд типовых нарушений прав граждан, основные из которых:

• прямое мошенничество;

• двойные (многократные) продажи одних и тех же квартир;

• несоблюдение сроков строительства или полное прекращение строительства объектов;

• низкое качество жилья, передаваемого гражданам по договорам долевого участия;

• юридически необоснованные требования застройщиков по вне­сению гражданами дополнительных платежей.

Основные причины сложившейся ситуации приведены ниже:

1. Случаи явного мошенничества, возведение финансовых «пира­мид», коррупция и попустительство органов муниципального управ­ления.

2. Правовая неурегулированность отношений в цепи «государст-
венные и муниципальные органы управления — застройщик — под-
рядчик».

3. Ошибки в технико-экономических обоснованиях строительст­ва и бизнес-планах на стадии проектирования и строительства.

4. Ухудшение условий кредитования и инвестирования для строи­тельных организаций.