Экономическая экспертиза

Экономическая экспертиза — это исследование (анализ) рынка недвижимости в области конкретного сектора, уровня конкуренции, степени риска, дисконтирования, динамики изменения цен, место­положения инвестируемого объекта недвижимости и правового ста­туса субъекта, предписаний по его использованию — по коэффициен­ту застройки, наиболее эффективному использованию объекта недвижимости.

Основными целями и задачами проведения экономической экс­пертизы являются:

1)определение реальной стоимости объектов недвижимости;

2)оценка стоимости предприятий и организаций и их бизнеса;

3)анализ различных видов деятельности, приносящих доход от не­движимости;

4)исследование особенностей операций с недвижимостью на фондовых рынках с целью привлечения инвестиций, анализ рисков;

5)анализ макроэкономических факторов и их влияния на развитие недвижимости и экономики страны в целом.

Экспресс-оценка инвестиционных возможностей, выявление реаль­ности осуществления и рентабельности проекта. На стадии предвари­тельного анализа изучают определяющие факторы по другим инве­сторам: 1)финансовый анализ деятельности заказчика застройщика и предприятия; 2)исследование рынка (спрос, продажи, конкуренция); 3)полная стоимость проекта — материальные затраты, связанные с реализацией проекта в объемах замысла; 4)местоположение инвестируемого проекта;

5)накладные расходы; 6)кадры; 7)сроки осуществления проекта; 8)финансовый аспект, коммерческая прибыль.

Финансовый анализ. Финансовый анализ — это расчет финансо­вого состояния бизнеса возможных соинвесторов предприятия, его интерпретация и оценка комплекса финансовых показателей (коэф­фициентов), характеризующих различные стороны функционирова­ния фирмы и ее организации.

Основой проведения финансового анализа служит анализ баланса организаций, который проводят на основе расчета следующих групп показателей (коэффициентов): платежеспособности, ликвидности, деловой активности, финансовой устойчивости, оценки рентабель­ности.

Оценка степени риска по проекту экспертным путем. Обязательным аспектом экономической экспертизы является оценка возможных рисков (простых, сложных, комбинированных), при этом наиболее часто используют метод экспертных оценок.

Подсчет значений риска по каждой группе простых рисков произ­водят по формуле:

где – вес простого фактора; – средняя оценка риска.

Выделяют пять основных областей риска: 1) безрисковая область (0); 2) области минимального риска (0...25 %); 3)область повышенного риска (25...50 %); 4)область критического риска (50...75 %); 5)область недопустимого риска (75... 100 %).

Если коэффициент риска попадает в области 3—5, необходимо разработать мероприятия по снижению риска.

Методы снижения рисков. Наиболее используемыми в бизнесе ме­тодами управления рисками являются: принятие риска на себя; ис­ключение риска; передача риска; сни­жение риска.

Расчет ставки дисконтирования. Основным методом (показате­лем эффективности инвестиционного проекта) является расчет ко­эффициента дисконта, т. е. реальной стоимости денег во временном периоде.

Ставку дисконтирования используют при расчете показателей эффективности проекта. Ставку дисконтирования по кумулятивному методу определяют следующим образом:

где — безрисковая ставка дохода; — премия за риск.

За безрисковую ставку можно принять ставку по валютному депо­зиту ЦБ или доходность по ГКО, которые колеблются в среднем от 4,5 до 7%.

Методы оценки эффективности инвестиций в сфере недвижимости, основанные на дисконтировании денежных потоков. Оценка инвести­ций в бизнес в сфере недвижимости исходит из двух предпосылок: любая фирма стремится к максимизации своей стоимости; разновременные затраты имеют неодинаковую стоимость.

Метод определения чистой текущей стоимости:

где — чистая текущая стоимость; — сальдо потока денежных средств от всех видов деятельности; — первона­чальное вложение средств; — ставка дисконтирования; - период времени.

Метод расчета рентабельности инвестиций — показателя, позволяющего определить, в какой мере возрастет стоимость фирмы в расчете на 1 руб. инвестиций:

Если NPV > 0 и PI > 1, то такой проект приемлем (эффективен). Метод расчета внутренней нормы прибыли (IRR) — уровня окупаемости средств, направленных на цели инвести­рования. Формула расчета имеет вид:

т. е. IRR=k при.

Финансовый план. При составлении финансового плана должны быть отражены вопросы финансового обеспечения инвестиционного проекта на основе оценки текущей финансовой информации и прогноза объемов реа­лизации товаров на рынках в последующие периоды.

Движение денежных средств рассматривают по трем видам дея­тельности: операционная деятельность, инвестиционная деятельность, финансовая деятельность.