Другие основания удовлетворения потребностей в жилье

Договор найма жилого помещения из фонда жилых помещений коммерческого использования

10. Указом Президента от 08.11.11 года № 512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда» из числа жилых помещений государственного жилищного фонда создан фонд жилых помещений коммерческого использования. Этот фонд формируется для предоставления гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящих на таком учете во временное владение и пользование за плату.

Эти жилые помещения предоставляются гражданам на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.

Договор заключается на срок, не превышающий 5 лет и подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе.

Наниматель жилого помещения коммерческого использования, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок (п.2.11 Указа № 512).

Типовой договор найма жилого помещения коммерческого использования утвержден Постановлением Совмина от 27.12.2011 года № 1739 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 8 ноября 2011 г. № 512».

Базовая ставка платы за пользование жилыми помещениями коммерческого использования государственного жилищного фонда в размере 0,2 базовой величины на 1 кв. метр общей площади жилого помещения в месяц (п.2 Постановления № 1739).

Жилые помещения коммерческого использования не подлежат приватизации, обмену, разделу, продаже, сдаче по договору поднайма (п.2.3 Указа № 512).

Таким образом, мы видим, что договор найма жилого помещения, будучи договорным типом, имеет, по меньшей мере, десять видов и по прежнему является важнейшим из способов удовлетворения гражданином потребности в жилье, когда эта потребность удовлетворяется за счет пользования не собственным, а чужим жильем.

Другими основаниями возникновения права пользования чужим жильем по нашему законодательству являются:

11. Договор поднайма жилого помещения (ст.85-89 ЖК). Форма поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда утверждена Постановлением Совмина от 12.09.2006 года № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497»;

12. Завещательный отказ (ст.26 ЖК);

13. Член семьи. Человек, который является членом семьи в соответствии с жилищным законодательством, как правило, имеет самостоятельные права на жилое помещение. Член семьи может быть:

a. Нанимателя;

b. Собственника;

c. Члена ОГЗ;

d. Бывший член семьи;

14. Временные жильцы (ст.40 ЖК).

Наниматель жилого помещения, член организации граждан-застройщиков по взаимному согласию с проживающими с ними совершеннолетними членами их семей, а также собственник жилого помещения могут разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании или собственности жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за проживание.

Временные жильцы обязаны немедленно освободить жилое помещение по требованию:

Ø Нанимателя жилого помещения и проживающих с ним членов семьи;

Ø Собственника жилого помещения;

Ø Члена организации граждан-застройщиков и проживающих с ним членов семьи.

При отказе освободить жилое помещение временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Можно в любое время указать на дверь в отличие от поднанимателя (см. п.11);

15. Опекуны и попечители. Имеют право по закону проживать на территории опекаемых или подопечных. Гражданин, вселившийся в жилое помещение нанимателя в качестве опекуна или попечителя, самостоятельного права на это помещение не приобретает. По прекращении опеки или попечительства, если это помещение не закреплено в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, за опекуном или попечителем, опекун или попечитель подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст.90 ЖК);

16. Приобретение жилья путем вступления в жилищный кооператив. Вносится взнос и приобретается дом ЖК (собственник – ЖК, пока не выплачен пай). Дом уже построен. Возможна государственная поддержка;

17. Строительство жилья путем вступления в ЖСК. Уже квартира строится (Указ № 43 от 2008 года «О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок»). Возможна государственная поддержка;

18. Безвозмездное пользование чужим жильем;

19. Аренда жилого помещения.

Жилищное законодательство регулирует также основания удовлетворения потребности в жилье путем приобретения права собственности (ты собственник!) на это жилье:

1. Главное основание, которое и создало это фонд – это приватизация по Закону от 16.04.1992 года «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь»);

2. Купля-продажа. Может осуществляться либо самостоятельно либо с помощью государственной поддержки. Смотри Указ № 388 от 26.07.2010 года «О порядке распоряжения государственным жилищным фондом» (вместе с «Положением о порядке и условиях продажи жилых помещений республиканского жилищного фонда»)»;

3. Другие гражданско-правовые сделки:

a. Наследование;

b. Дарение;

c. Рента;

d. Договор мены.

4. Оформление права собственности на жилое помещение членом организации застройщиков. Полностью выплативший пай член обращается в организацию для закрепления за ним права собственности (ст.102, 103 ЖК);

5. Предоставление жилься в собственность вместо снесенного в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Смотри Указ № 58 от 02.02.2009 года «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд». Этим Указом утверждено «Положение о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков»:

a. Получение денежной компенсации;

b. Получение квартиры типовых потребительских качеств;

c. При наличии объективной возможности возможно строительство либо получение в собственность равноценного жилья;

d. Перенос и восстановление сносимого жилья на новом месте.

6. Предоставление жилья в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией:

a. П.54 Положения Указа № 565;

54. Если в результате капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилое помещение государственного жилищного фонда не может быть сохранено или его площадь уменьшится, по требованию нанимателя жилого помещения ему с постоянно проживающими совместно с ним гражданами (кроме поднанимателей и временных жильцов) должно быть предоставлено собственником жилищного фонда жилое помещение типовых потребительских качеств, соответствующее требованиям пунктов 44 - 46 настоящего Положения, на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда. При этом при определении размера общей площади предоставляемого жилого помещения не учитываются граждане, вселившиеся в жилое помещение государственного жилищного фонда после принятия решения о капитальном ремонте или реконструкции жилого дома, в котором оно находится (кроме несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей нанимателя, его нетрудоспособных родителей, супруги (супруга), а также несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей членов семьи нанимателя).

b. Указ № 657 от 18.12.2007 года «О некоторых вопросах реконструкции жилых домов»;

c. Постановление Совмина № 334 от 07.03.2008 года «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 18 декабря 2007 г. N 657» (вместе с «Положением о порядке организации и проведения аукциона на право проведения реконструкции дома при надстройке жилых помещений повышенной комфортности и (или) нежилых помещений»)»;

7. Индивидуальное строительство одноквартирного, блокированного и многоквартирного жилого дома. Возможно с государственной поддержкой;

8. Участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Смотри Указ № 396 от 15.06.2006 года «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов». Этим Указом утверждены Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства. Правовая природа этого договора спорная.

Государственная поддержка на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений может оказываться только для реализации одного выбранного гражданами способа улучшения жилищных условий (ч.4 п.27-1 Положения Указа № 565).