2014-02-24
627
ПРИМЕР 1
Предполагается составить реконструированный отчет о доходах офисного центра с тремя отдельно арендуемыми помещениями. Каждое из помещений имеет по 100 м2 сдаваемых в аренду площадей по ставкам 300, 400 и 500 долл. за 1 м2 в год соответственно. Эти значения близки к рыночному уровню арендных ставок за помещения подобного типа. Потери от недозагрузки и нерегулярности выплат на местном рынке для офисных объектов составляют 8; 7 и 5% валового дохода в соответствии с эксплуатационными характеристиками этих помещений.
Прочие доходы составляют 15 000 долл. за пользование автоматами по продаже напитков и сигарет, из них 3000 долл. — доходы от личной предпринимательской деятельности владельца. Оценщик считает, что существующий страховой полис отражает заниженную стоимость имущества, и в результате корректировки определил размер страховых выплат в 1000 долл. в год. Сумма коммунальных платежей за весь комплекс составляет 4500 долл. в год. Платежи первого арендатора включают коммунальные услуги, второй и третий арендаторы оплачивают 50% коммунальных затрат. Предполагается, что затраты на коммунальные услуги распределяются по трем помещениям равномерно. В пределах периода владения требуется замена сантехнического оборудования, кровли и напольного покрытия.
Зная размер единовременных затрат на замену этих элементов, оценщик трансформирует эти платежи в ежегодные отчисления в фонд замещения, формируемый с учетом существующих ставок процента по вкладам.
Рассчитаем ежегодные отчисления для замены напольного покрытия. Замена стоит 3000 долл., предполагается через 5 лет и осуществляется раз в 7 лет. Местные ставки по вкладам на этот срок составляют 12% годовых. Таким образом, ежегодные отчисления = 3000 х sff (7лет, 12%) = 3000 х 0,099 =297 долл./год.
Остальные статьи отчета определены и скорректированы в соответствии со среднерыночными условиями функционирования офисных объектов. Ниже представлен реконструированный отчет за год о доходах (в долл.) для офисного центра.
| Потенциальный валовой доход | |||
| Офис№1: 100x300 = | |||
| Офис№2: 100x400 = | 40 000 | ||
| Офис№3: 100x500 = | |||
| Итого 120000 | |||
| Прочие доходы | |||
| Потери арендной платы | |||
| 30 000 х 0,08 = | (2 400) | ||
| 40 000 х 0,07 = | (2 800) | ||
| 50 000 х 0,05 = | (2 500) | ||
| Итого (7 700) | |||
| Действительный валовой доход (ДВД) | |||
| Операционные расходы | |||
| Постоянные расходы | |||
| Налоги на имущество | (16000) | ||
| Страховка объекта | (1 000) | ||
| Прочие постоянные расходы | (1 000) | ||
| Итого | (18000) | ||
| Переменные расходы | |||
| Расходы на управление (8% ДВД) | (9 944) | ||
| Заработная плата персонала с налогами | (12000) | ||
| Коммунальные услуги (для офисов № 1 и 2): | |||
| 1500x2x0,5= 1500 | (1 500) | ||
| Эксплуатация и текущий ремонт | (10000) | ||
| Содержание территории | (3 000) | ||
| Уборка помещений | (500) | ||
| Обеспечение безопасности | (10000) | ||
| Прочие | (1 000) | ||
| Итого | (47 944) | ||
| Расходы на замещение | |||
| Напольные покрытия: | |||
| 3000 х 0,99 (7лет. 12%) = 297 | (297) | ||
| Кровля | (500) | ||
| Сантехническое оборудование | (1 000) | ||
| Итого | (1 797) | ||
| Итого операционные расходы | (67741) | ||
| Коэффициент операционных расходов, % | |||
| 67741/124300 = 0,545 | 54,5 | ||
| Чистый операционный доход | 56,559 | ||
