Принципы оценки земли и его регулирование

Контрольные вопросы для самоподготовки

Контрольные вопросы для самоподготовки

Сегментация рынков недвижимости.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характерис-тиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испыты-вают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижи-мости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на подсегменты в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологич-еские факторы.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

1. Жилая недвижимость (многоквартирные дома, коттеджи, таунхаусы, квартиры и комнаты).

2. Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

3. Промышленная недвижимость (здания и сооружения промышленных предприятий).

4. Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сель-скохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных иско-паемых).

5. Недвижимость специального назначения (объекты, как правило, не являющиеся предметом рыночного оборота в силу специфики назначения, например церкви, школы, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разде-

лить на:

1. Застроенные земельные участки.

2. Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

3. Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от степени готовности:

1. Незастроенные земельные участки.

2. Готовые объекты.

3. Не завершенные строительством объекты.

4. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных сегментов рынка недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные подсегменты, для которых могут быть выделены существенные и особенные ценовые характеристики.

1. Принципы оценки зданий и сооружений.

2. Классификация объектов недвижимости.

3. Техническая экспертиза объектов недвижимости, повреждений.

4. Описание объекта оценки: район, земельный участок, прилегающие территории, здания.

5. Техническая экспертиза объектов недвижимости, повреждений.

Литература: основная 1,2,3,4,5; дополнительная 1,2,3,6,8.

Тема 3. Формирование объекта недвижимости как объекта государственного технического учета

План лекции:

1. Регистрация прав объекта недвижимости.

2. Формирование объекта недвижимости через техническую инвентаризацию.

3. Задачи технической инвентаризации объекта.

4. Технический учет объекта в Едином государственном реестре объектов капиталь-ного строительства.

Для того чтобы здание или сооружение могло участвовать в гражданском обороте, оно должно быть принято в эксплуатацию и соответственно должно быть зарегистриро-вано право на него (самовольно построенные здания и сооружения не могут быть предметом гражданско-правовых сделок). Помимо правоустанавливающих документов на здания и сооружения должна иметься техническая документация.

Согласно постановлению Правительства РК, среди документов, необходимых для

представления приемочной комиссии по приемке и вводу в эксплуатацию объектов строительства, а также предъявляемых Подрядчиком и Заказчиком и прилагаемых к акту приемки завершенного производством строительно – монтажных работ объекта жилья обязательным пунктом является Справка организации технической инвентаризации об эксплуатационных показателях по проекту.

Акт приемки в эксплуатацию объекта без приемочной комиссии оформляют инвес-тор совместно с заказчиком на основании положительных заключений органов государс-твенного надзора, акт приемки объекта заказчиком от подрядчика оформляют акт приемки объекта в эксплуатацию по форме К-1, содержащей информацию Справки организации технической инвентаризации об эксплуатационных показателях по проекту.

Формирование объекта недвижимости осуществляется в результате проведения технической инвентаризации.

В ходе технической инвентаризации объекта решаются следующие задачи:

• выявляется и определяется основное строение (главная вещь), образующее объект и определяющее его назначение;

• выявляются и определяются вспомогательные служебные строения и сооружения (принадлежности), входящие в состав инвентаризуемого объекта;

• выявляется дата начала эксплуатации объектов;

• замеряется в натуре и графически фиксируется плановое положение основного строения, служебных строений, сооружений и передаточных устройств;

• замеряются в натуре и графически фиксируются конструктивные и функциональ-ные части основного строения;

• определяется техническое состояние и физический износ объекта и его частей;

• рассчитываются технические показатели, необходимые для учета и составления государственной статистической отчетности;

• определяется инвентаризационная стоимость объекта и его конструктивных частей;

• уточняется первоначальная и остаточная стоимость. В отношении существующих объектов, права на которые зарегистрированы, также определяется степень физического износа объекта;

• регистрируются документы, устанавливающие владельцев объекта;

• формируется инвентарное дело на каждый объект, организуется информационное обслуживание органов управления и владельцев.

По результатам инвентаризации осуществляется технический учет объекта в Едином государственном реестре объектов капитального строительства.

Технической инвентаризации и техническому учету помимо прочих объектов под-

лежат и объекты незавершенного строительства, на которых возведено не менее 50% од-

ного из конструктивных элементов (фундамента зданий, основания проезда т.п.).

В соответствии с Постановлением Правительства РК "О государственном учете жилищного фонда в РК" была утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РК. Согласно Инструкции площади квартир и жилых зданий при технической инвентаризации должны подсчитываться в соответствии со Строительными нормами и правилами "Жилые здания" СНиП. Площади встроенных в жилые дома помещений общественного назначения (нежилых помещений), а также зданий нежилого назначения определяются в соответствии со СНиП "Общественные здания и сооружения".

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых с понижающими коэффициентами. Жилая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов и темных комнат (кладовок). Общая площадь жилых зданий определяется как сумма общих площадей квартир этих зданий. Эти показатели исп-ользуются для государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Для зданий нежилого назначения установлены три вида площади - общая, полезная и расчетная:

· общая площадь общественного здания определяется как сумма площадей всех этажей по внутреннему обмеру (в том числе технических, мансардных, цокольных и подвальных);

· полезная площа дь - как сумма площадей всех помещений за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов;

· расчетная площадь - как сумма площадей всех помещений за исключением кори-доров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц, а также помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудо-вания и инженерных сетей.

Подсчет площадей помещений производится на основе величин, взятых непосред-ственно при замерах.

Для помещений в строениях, возведенных по типовым проектам из сборных конс-трукций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается произво-дить подсчет площади по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь может быть принята по типовому, за исключением помещений, в которых

имеются изменения планировки.

Сведения о площади и классификации помещений отражают в экспликации к поэтажному плану основного строения. Если в строении имеются жилые и нежилые помещения, то необходимо составлять две экспликации одновременно.

При указании в экспликации назначения помещений вводимых в эксплуатацию зданий используются проектные данные.

В результате технического учета объектам недвижимости (зданиям, строениям и сооружениям, земельным участкам) присваивается уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РК и номер объекта недвижимости – кадастровый номер. Такой номер сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадас-трового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инв-ентарного (реестрового) номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвен-тарного номера помещения;

Процедура проведения кадастрового и технического учета (инвентаризация) объекта недвижимости представляет собой описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Непосредственно учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Здания и сооружения - это специфическая разновидность недвижимости. Они отличаются своей неподвижностью, неотделимостью от земельного участка, на котором они возведены. Причем, располагаться они могут как на земле, так и под землей.

Как правило, создаются такие объекты в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию их по назначению. Соответственно к ним не относятся временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т.д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т.д.).

Что касается сооружения, то данное понятие является более сложным по содержа-нию. Понятие "сооружение" должно заключать в себе все остальные строения (построй-ки), прочно связанные с землей и не являющиеся зданиями. Тем не менее, не все соор-ужения являются недвижимыми вещами. Сооружение определяется как "объемная, плос-кая или наземная, надземная или подземная строительная система, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудо-вания, для временного пребывания людей, перемещения людей и грузов и так далее".

Так, к сооружениям относит "инженерно-строительные объекты, назначением котор-

ых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением пред-мета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций". В качестве примеров сооружений в приводятся такие объекты, как нефтяная скважина, включающая в себя вышку и обсадные трубы; мост, включающий в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно. К сооружениям также относятся линии электропередачи, теплоцен-трали, трубопроводы и другие объекты.

Согласно стандартным терминам ГОСТа 25957-83 определены следующие типы временных объектов:

- постройка сборно-разборного (модульного) типа;

- мобильное сооружение контейнерного типа;

- мобильное сооружение сборно-разборного типа;

- плоскостное сооружение (площадка).

Кроме того, данным ГОСТом определен и обобщенный перечень объектов, отнесен-ных к временным:

1. Киоски и павильоны розничной торговли, общественного питания и бытового обс-

луживания населения, их комплексы;

2. Летние кафе с киосками и павильонами;

3. Остановочные комплексы, состоящие из навеса и не более двух торговых павиль-онов или киосков;

4. Мини-рынки открытого типа;

5. Крытые рынки с тентовым покрытием;

6. Автостоянки открытого типа, лодочные станции и причалы;

7. Авторынки открытого типа;

8. Мобильные сооружения контейнерного типа, их комплексы (кроме стационарных автозаправочных станций контейнерного типа, оформленных как объекты недвижимости (капитального строительства), включая металлические и железобетонные гаражные боксы, размещаемые вне гаражных комплексов;

9. Мобильные аттракционы (передвижные цирки, зоопарки и др.);

10. Рекламные объекты;

11. Контейнерные площадки для бытовых отходов.

Применительно к зданиям и сооружениям используется также понятие "помещения", под которыми понимаются составные части здания или сооружения, предназначенные для

длительного нахождения в них людей.

Различают как жилые, так и нежилые помещения. Они также являются объектами

как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в послед-нее время понятие "нежилое помещение" нередко используется в качестве компонента такого понятия, как "часть здания", которое включает в себя как жилые, так и нежилые помещения.

В судебной практике законодательный критерий отнесения имущества к недвиж-имому раскрывается следующим образом:

1. Оценочный критерий. Оценочные критерии привязаны к оценке стоимости объ-екта в сравнении с оценкой того же объекта после перемещения и с оценкой расходов на перемещение.

2. Наличие/отсутствие коммуникаций, их характер.

3. Наличие/отсутствие фундамента, его технические характеристики, связь фундам-ента с сооружением.

1. Регистрация прав объекта недвижимости.

2. Установление номера объекта недвижимости.

3. Строительные нормы и правила "Жилые здания" СНиП.

4. СНиП "Общественные здания и сооружения".

5. Определение объекта капитального строительства.

6. Перечень временных объектов.

Литература: основная 1,2,3,4,5; дополнительная 1,2,3,6,7.

Тема 4. Особенности земельных объектов и техническая (первичная) инвен-таризация земельных участков

План лекции:

1. Принципы оценки земли и его регулирование.

2. Методы оценки земли.

3. Спрос и предложение на землю.

4. Техническая (первичная) инвентаризация земельных участков

Первую группу образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников.

Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Экономические принципы оценки земли условно можно разделить на четыре группы: (см. рис. 4.1).

		Лучшее и наиболее эффективное использование

Рис. 4.1. Принципы оценки земли

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования земли, таких как эксплуатация в особом режиме или связь с историческими ценностями.

Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учиты-вает возможность альтернативного выбора для покупателя, то есть при наличие определ-енного количества однородных земельных участков самым высоким спросом будут поль-зоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет макси-мальную стоимость земли.

Принцип ожидания определяет тем, какой доход или удобства от использования зем-ельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциаль-ный покупатель (инвестор).

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности и сбал-

ансированности.

Согласно классической теории экономики, разработанной первоначально для сельско-

хозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоим-ость земли определяется величиной остаточного дохода.

Как известно процесс любого производства представляет собой соединение четырех групп факторов: земли, труда, вещественного капитала и предпринимательских способ-ностей (менеджмента). Так как земля неподвижна, то труд, капитал и управление должны быть привлечены к ней. Поэтому собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению других факторов производства, после чего оставшийся доход может быть

отнесен к земле.

Принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвер-жена колебаниям.

Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производ-ства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача уве-личивается быстрее затрат.

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированный между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них. Он означает, что физические элементы земельной недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. При разделении физических элементов земельной недвижимости и

имущественных прав на них возможны следующие варианты:

Пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на поч-венный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы приб-режных полос, на разбиение земельного массива на отдельные участки;

Разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;

Разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения и оперативного управления.

Третья группа принципа оценки земли отражает действие рыночной среды и вклю-чает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках, в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.