Спрос и предложение на землю

Спрос (D) на земельные участки формируются под влиянием многочисленных фак-торов, подразделяющихся на:

Экономические – темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и транс-порта, уровень занятости населения, величина доходов и цен, отраслевая и региональная структура производства и др;

Демографические – численность и плотность населения в данном регионе, возраст-

ной и профессиональный состав, миграция населения, размер семьи и др;

Природно-климатические – продолжительность времен года, водный режим, физи-ческие характеристики участка (тип почвы, рельеф, формы участка) и др;

Административные – территориально-экономическое зонирование, политика госуд-арства в области налогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.

Предложение (S) земли в целом выступает как фиксированная величина, ограни-ченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Взаимодействие спроса и предложения на землю в краткосроч-

ном периоде представлено на рис.2..

Цена

S

p₁ D₂

p₂ D

Q Q₁ Количество

Рис. 7.3. Предложение земель

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целеевого наз-начения и местоположения, то есть находящихся в населенных пунктах и за их пределами, в центре и на окраине городов. Вследствие неразвитости земельного рынка и наличия огран-ичений на всех уровнях административной власти, цены на землю пока еще недостаточно отражают требования принципа спроса и предложения

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получен-ию максимальной прибыли.

Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожи-

дается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска. Кроме того, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, т вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования, например заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной однород-ности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земель-ных участков населенных пунктов.

Принцип соответствия требует определенного местоположения участка с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг.

При выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внима-ние внешние объекты, существование которых может создать неудобства и нанести вред планируемой застройке.

Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участ-ков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при котор-ых используется земля, и внешнего окружения.

Влияние вышеуказанных принципов оценки обобщает принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ). ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализ-уется функциональные возможности имущественного комплекса. Именно этот вариант и применяется для оценки стоимости земли.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование, которое:

а) является законодательно разрешенным, то есть соответствует юридическим нор-

мам, включая нормы землепользования и охраны окружающей среды, градостроительные

ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству при-легающей территории;

б) физически осуществимым;

в) финансово выполнимым;

г) обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.