2014-02-24
4800
Понятие рыночной стоимости объекта
Рыночная оценка земель
Цель рыночной оценки - определение рыночной стоимости конкретного земельного участка. При этом предполагают, что указанная стоимость соответствует тем ценам, по которым на открытом рынке данного региона продавали или покупали другие земельные участки сопоставимого качества, месторасположения и аналогичного целевого назначения.
Рыночная стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда участники сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки какие-либо чрезвычайные обстоятельства не отражаются. (В соответствии со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г.)
| Подход | Сущность | Используемые методы |
| 1. Затратный | — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки (с учетом его износа). | Элементы затратного подхода при расчете стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используют при: 1. Метод остатка 2. Метод выделения |
| 2.Сравнительный | - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. | 1. Метод сравнения продаж 2. Метод выделения 3. Метод распределения |
| 3. Доходный | .— совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. | 1. Метод капитализации земельной ренты 2. Метод остатка 3. Метод предполагаемого использования |
В соответствии со стандартами оценки Мингосимуществом России были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков:
Рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная стоимость земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
При определении наиболее эффективного использования земельных участков принимают во внимание:
1. целевое назначение и разрешенное использование;
2. преобладающие способы землепользования на прилегающей к оцениваемому земельному участку территории;
3. перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
4. ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
5. текущее использование земельного участка.
4. Факторы, формирующие стоимость земли
На стоимость земельных участков и иных объектов недвижимости влияют следующие факторы:
1. Рыночный спрос. Он обусловлен полезностью и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем меньше спрос и больше предложение, тем ниже стоимость оцениваемого участка.
2. Целевое назначение участка. Например, при отводе земель сельскохозяйственного назначения для других целей стоимость участка может измениться.
3. Зона, в которой находится участок. Стоимость изменяется в зависимости от зоны нахождения участка за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, занятости, цен и т. п.
4. Пространственные характеристики земельного участка.
5. Площадь и форма (размеры участка, размещение границ по дорогам, улицам или рекам и другим, природным и антропогенным границам, и т. д.). Стоимость формируется под комплексом преимуществ и недостатков, вызванных данным фактором;
6. Чересполосные и дальноземельные участки. Общая стоимость объекта уменьшается, если эти земли размещены так, что использовать их будет сложно или дорого, если же эти участки использовать эффективно можно, то стоимость объекта повышается;
7. Топография и почвенный покров, включая информацию о рельефе, состоянии почв и грунтов, их гидрогеологических характеристиках
8. Инженерное обустройство территории:
- наличие систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации, радиофикации, дренажа;
- наличие наружного освещения;
- наличие удобных транспортных связей с зонами труда, культурными и общественными центрами;
9. Правовая обоснованность застройки. Выполнение требований законодательства и правил зонирования, планирования, положения о разбивке земли на участки, уплата различных видов налогов, выполнение нормативов энергопотребления, ограничений по затененности и др.
10. Месторасположение:
- престижность застройки,
- архитектурно-художественная и эстетическая выразительность застройки,
- наличие развитой торговой сети и сети бытового обслуживания, культурных и зрелищных объектов и сооружений;
- возможность использования прилегающих участков для стоянок, подъездных путей, коммерческого использования;
- анализ негативных факторов (размещение в жилом округе промышленных сооружений, автотрасс и железных дорог, канализационных колодцев и линий высокого напряжения пустующих домов и т. п.).
11. Окружающая среда. Неблагоприятная роза ветров, повышенная солнечная инсоляция, количество осадков и связанные с ними ограничения в характере землепользования, повышенная опасность наводнений, затоплений и подтоплений, землетрясения, оползней, а также пожароопасность.
Анализ факторов, формирующих стоимость земли и иного недвижимого имущества, их учет при оценке участков, — важнейшее экономическое условие для правильного функционирования рыночных отношений.
Оценочная стоимость земельного участка — это деньги или денежный эквивалент, который покупатель или инвестор готов обменять на право собственности на конкретный земельный участок.
