2014-02-12
727
Бывают делимые и неделимые земельные участки.
Неделимый земельный участок – это тот, который не может быть разделён без того, чтобы вновь образованные земельные участки не использовались по тому же самому назначению. Например, ст. 36 ЗК предусматривает, что в случае если здание, строение, сооружение находится на неделимом земельном участке, то собственник здания, строения, сооружения приобретает земельный участок в общую долевую собственность либо в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.
Минимальные размеры неделимого земельного участка могут быть установлены юридически (ст.)
Минимальные размеры могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства (в Калининградской области в соответствии с законом № 105 минимальный размер составляет – 0,0001 гектара).
Ограниченные в обороте земельные участки и изъятые из оборота земельные участки.
Земельные участки, отнесённые к землям изъятым из оборота, не могут передаваться в частную собственность и быть объектом сделок.
|
|
|
Земельные участки, отнесённые к землям ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных законом.
П. 11 ст. 22 ГК: изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Глава I.1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ЗК.
Часть земельного участка.
Ст. 273 ГК: при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Ст. 35 ЗК: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник
Возможно приобретение обязательственных прав на часть земельного участка, но не вещных прав.
Земельная доля.
Ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Ст. 16 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: договоры аренды земельных долей в течение восьми лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона не приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом
|
|
|
Доверительное управление.
Субъектами земельных правоотношений являются (ст. 5 ЗК): граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Субъекты земельных правоотношений (ст. 5 ЗК):
· собственники;
· землевладельцы;
· землепользователи;
· арендаторы;
· обладатели сервитутов, прав ограниченного пользования.
Объём прав на землю зависит от наличия или отсутствия гражданства.
Особенности прав иностранных граждан и лиц без гражданства:
1) могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», иностранные юр.л. и юр.л. с 50 % иностранного капитала);
2) не могут обладать на праве собственности земельными участками на пограничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ, а также на иных особых территориях РФ, установленных ФЗ, до утверждения этого перечня не допускается предоставление в собственность иностранным гражданам и лицам без гражданства, участков, расположенных на этих землях;
3) земельные участки предоставляются в собственность только за плату;
4) иностранные граждане и лица без гражданства, которые являются собственникам зданий, строений, расположенных на земельных участках, имеют преимущественное право на покупку земельных участков, но Президент может установить перечень земельных участков, на которых это правило не распространяется.
Ст. 24 ЗК – от профессиональной принадлежности зависит объём прав на землю (работникам отдельных отраслей экономики предоставляются служебные наделы).
Юридические лица.
· Органы государственной власти и местного самоуправления, казённые предприятия, государственные и муниципальные учреждения – этим субъектам земельные участки предоставляются на праве постоянного бессрочного пользования.
· Центр исторического наследия Президентов РФ, прекративший свои полномочия 3.05.2008 – юридическое лицо, созданное в организационно-правовой форме фонда, без ограничения срока деятельности, не может быть реорганизован, не может быть банкротом.
· «О свободе совести и религиозных объединений » - данным субъектам земельные участки предоставляются в безвозмездное срочное пользование на период строительства (ст. 30 ЗК).
Ст. 36 ЗК: религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно. Религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями.
· Крестьянское фермерское хозяйство (ФЗ от 11.06.2003 № 74 ФЗ «О крестьянском фермерском хозяйстве») представляет собой объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющим в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность: производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции. Предполагает лично участие членов хозяйства, может быть создано одним гражданином, создаётся без образования юридического лица, применяются правила о коммерческих организациях. Крестьянские фермерские хозяйства, созданные как юридические лица по закону РСФСР 1990 года вправе сохранить статус юридического лица до 01.01.2010.
|
|
|
Крестьянские фермерские хозяйства могут создавать:
- дееспособные граждане;
- иностранные граждане;
- лица без гражданства.
На земельные участке для крестьянских фермерских хозяйств распространяется закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Членами крестьянского фермерского хозяйства могут быть:
- супруги, их родители;
- дети, братья, сёстры, внуки (только с 16 лет);
- дедушки, бабушки супругов, но не более чем из 3-х семей.
Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК).
При выходе одного из членов крестьянского фермерского хозяйства земельные участки и средства производства не подлежат разделу. Гражданин в случае выхода из крестьянского фермерского хозяйства имеет право на компенсацию соразмерно его доле, срок определяется по соглашению, но не более 1 г. с момента подачи заявления о выходе из крестьянского фермерского хозяйства.
Гражданин несёт субсидиарную ответственность в течение 2-х лет с момента выхода из хозяйства, по обязательствам которые возникли во время его пребывания в хозяйстве.
Хозяйство отвечает по обязательствам всем своим имуществом (соглашением сторон может быть установлено иное).
Единственный случай раздела имущества – ликвидация крестьянского фермерского хозяйства.
Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
|
|
|
Для строительства зданий, строений, сооружений необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства могут предоставляться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также из земель иных категорий.
Граждане, заинтересованные в предоставлении участка для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности подают в орган государственной власти или местного самоуправления заявление, в котором должно быть указано:
- цель использования земельного участка;
- аренда или собственность;
- условия предоставления земельного участка (бесплатно или за плату);
- срок аренды;
- обоснование размеров, предоставляемых земельных участков;
- предполагаемое местоположение земельных участков;
- приложение соглашения между членами крестьянского фермерского хозяйства (ст. 4 ФЗ «О крестьянских фермерских хозяйствах»).
Гражданин, являющийся участником общей долевой собственности из земельного участка земель сельскохозяйственного назначения, имеет право требовать выдела доли земельного участка в счёт земельной доли для создания либо расширения фермеских хозяйств.
· ФЗ от 07.06.2003 «О личном подсобном хозяйстве» - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Ведётся гражданином либо гражданином и совместно проживающими с ним членами семьи в целях удовлетворения личных потребностей. Сельскохозяйственная продукция является собственностью граждан, ведущих личное подсобное хозяйство.
В личном подсобном хозяйстве могут быть земельные участки:
- приусадебный земельный участок (в границах населённого пункта);
- полевой (земли сельскохозяйственного назначения за пределами населённого пункта).
Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, с соблюдением градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных норм.
Полевой исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения строений.
· ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
· Закон Калининградской области «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);
Огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);
Дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);
Садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения создаются в форме:
· некоммерческих товариществ;
· потребительских кооперативов;
· некоммерческих партнерств.
В некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Члены некоммерческого товарищества не отвечают по его обязательствам, и такое товарищество не отвечает по обязательствам своих членов.
Членами потребительского кооператива посредством объединения паевых взносов создается имущество общего пользования, находящееся в собственности такого кооператива как юридического лица. Члены потребительского кооператива обязаны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива.
В некоммерческом партнерстве имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким партнерством на взносы его членов, является собственностью некоммерческого партнерства как юридического лица. Члены некоммерческого партнерства не отвечают по его обязательствам, и такое партнерство не отвечает по обязательствам своих членов.
Садоводческое, огородническое и дачное общество может вести хозяйство в индивидуальном порядке.
Ст. 14 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» - предоставление земельных участков. Орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков. Орган, в ведении которого находится фонд перераспределения земель предлагает варианты предоставления земельных участков или дает заключение о невозможности предоставить земельные участки. После государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется в соответствии с земельным законодательством. При этом земельный участок общего пользования предоставляется объединению в собственность как некоммерческому лицу. Закон «О личном подсобном хозяйстве».
● Публичные с-ту.
Статья 9 ЗК. Полномочия Российской Федерации в области земельных отношений
Статья 10 ЗК. Полномочия субъектов Российской Федерации в области земельных отношений
Статья 11 ЗК. Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений
Другие полномочия субъектов:
● вправе устанавливать публичные земельные сервитуты (ст. 23 ЗК)
● вправе устанавливать дополнительные основания предоставления земельных участков в собственность граждан бесплатно;
● субъекты РФ обладают полномочиями по нормированию земельных участков (ст. 23 ЗК).
Для садоводства: max размер земельного участка – 1200 м 2, min размер земельного участка – 300 м2.
Для огородничества: max размер земельного участка – 1500 м 2, min размер земельного участка – 300 м2.
Дачное строительство (max – 2500 м 2, min – 600 м2).
Max для крестьянских фермерских хозяйств – 10,5 общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного района, городского округа.
Max размер личное подсобное хозяйство – 1 гектар.
- обладают преимущественным правом приобретения земельного участка при продаже таких земельных участков;
- устанавливают min размеры образованных новых участков сельскохозяйственных угодий;
- определяют max размеры общей площади сельскохозяйственных угодий в собственности юр.л. в пределах муниципальных образований (30%).
Право собственности на землю.
Земельная собственность:
1) определённый институт права – совокупность взаимосвязанных норм права (Гл. 3 ЗК, Гл. 17 ГК);
2) определённое правоотношение между собственником и неограниченным кругом лиц;
3) субъективное право;
4) юридический факт – основание для возникновения, изменения, прекращения правоотношений.
Формы собственности:
· государственная;
· муниципальная;
· частная.
Презумпция государственной собственности на землю. Ст. 16 ЗК – государственная собственность все земли, не находящиеся в частной собственности или муниципальной собственности.
Согласно ФЗ «О введении в действие ЗК»: распоряжение земельными участками государственная собственность на которые не разграничена осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городов, округов, если иное не предусмотрено законом РФ об автомобильных дорогах и дорожных целях, а в поселениях, являющихся административными центрами субъектов РФ осуществляется органами местного самоуправления этих поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими участками не осуществляется органами исполнительной власти субъектов и если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В Калининградской области – органы исполнительной власти Калининградской области.
Разграничение государственной собственности на федеральную, субъектов и муниципальных образований осуществляется в соответствии с ЗК и ФЗ «О разграничении государственной на землю от 17.07.2001.
В целях разграничения государственной собственности, государственная собственность:
· земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РФ;
· земельные участки, предоставленные органами государственной власти их территориальным органам, а также казённым предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;
· земельные участки, находящиеся на праве постоянного бессрочного пользования у государственных академий наук и созданных такими академиями организаций;
· иные земельные участки, а также предусмотренные ФЗ.
Собственность субъектов:
· земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящиеся в собственности субъектов РФ;
· принадлежащие организациям…
· …
Собственность муниципальных образований:
· земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности муниципальных образований;
· предоставленные органам местного самоуправления, муниципальным предприятиям, муниципальным казённым предприятиям;
· …
ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ.
· личная
· общая
· общая совместная
· общая долевая
Различия:
· по основаниям возникновения;
· основаниям прекращения.
Основания возникновения права собственности:
· приобретательская давность (только частная);
· изъятие частной для муниципальных нужд.
Прекращение – обращение взыскания.
Земельные участки, находящиеся в государственной собственности могут подлежать взысканию только по основаниям, предусмотренным ФЗ.
Разные перечни объектов собственности. Не могут находиться в собственности частной земельные участки, изъятые из оборота.
Различие по содержанию порядка управления земельными участками: определение целевого назначения, видов разрешённого использования (только муниципальная и государственная).
Содержание права собственности.
Основные права собственника указаны в ст. 40 ЗК.
Основные обязанности собственника – ст. 42 ЗК.
Ст. 260 ГК: лица, имеющие в собственности земельные участки, имеют право продавать, дарить, отдавать в залог, распоряжаться иным образом постольку, поскольку они не ограничены в обороте.
2 ограничения:
· не должно нарушать интересов других лиц;
· не должно причинять вреда окружающей среде.
Ст. 262 ГК предусматривает земельные участки общего пользования.
Градостроительный Кодекс: существуют границы территорий общего пользования, беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (набережные, скверы).
Ст. 85 ЗК: земельные участки общего пользования не подлежат приватизации.
Вопрос: могут ли участки общего пользования сдаваться в аренду – в отношении разных субъектов решается по разному.
Собственник земельного участка вправе возводить здания, строения, сооружения, но эти права осуществляются при соблюдении градостроительных, строительных норм, а также в соответствии с целевым назначением земельного участка.
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на любое недвижимое имущество, возведённое или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (но не самовольная постройка с нарушением градостроительных требований или на чужом участке).
Ст. 222 ГК Самовольная постройка
Иные права на земли.
Гл. 17 ГК, Гл. 4 ЗК.
Ст. 264 ГК:
1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.
Право постоянного бессрочного пользования.
Ст. 268, 269 ГК, ст. 20 ЗК.
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
ФЗ «О введении в действие ЗК»: юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. С 01.01.2011 вступает в силу ст. 734 КоАП РФ – устанавливающая ответственность за непереоформление этих прав
Право пожизненного наследуемого владения.
Ст. 21 ЗК, ст. 266, 267 ГК.
1) гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству (никому его не передают).
2) если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
3) оно должно переоформляться;
4) распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.
Ст. 271 ГК: собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Сервитут.
· публичные;
· частные (регулируются гражданским законодательством).
Ст. 274 ГК: собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Ст. 275 ГК: Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.
У частного сервитута всегда есть правообладатель.
Частные сервитуты могут устанавливаться для различных целей, исчерпывающий перечень которых не устанавливается, публичные сервитуты только в целях, указанных в ст. 23 ЗК.
Публичный сервитут устанавливается по решению компетентного органа с учётом результатов публичных слушаний.
Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Основание прекращения частного сервитута – сервитут обременяет использование земельного участка, делает его невозможным, тогда собственник земельного участка вправе требовать в судебном порядке прекращения сервитута. При публичном сервитуте такого права нет, можно требовать его выкупа.
Право безвозмездного срочного пользования (ссуда).
Ст. 24 ЗК.
Могут предоставляться земельные участки, находящиеся в государственной, муниципальной, частной собственности.
Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков.
П. 5 ч. 1 ст. 24 ЗК: предусматривает предоставление земельного участка лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета.
Ст. 41 ЗК объем прав.
Давностное владение – нужно доказать в суде: добросовестно, открыто, непрерывно как своим собственным.
Право аренды.
Предоставляются:
· земельные участки;
· части земельных участков.
Участки, изъятые из оборота, не могут быть объектом аренды.
Ст. 22 ЗК – земельные участки предоставляются в аренду:
· собственником;
· арендатором.
Договор аренду, заключённый на срок до 1 года, не требует государственной регистрации.
Ст. 22 – перечень не исчерпывающий.
Ч. 9 ст. 22 ЗК: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Договор, заключённый на неопределённый срок – не договор, заключённый на 5 лет.
Специальные основания для расторжения.
Ст. 46 ЗК – основания прекращения права аренды земельного участка:
· основания, предусмотренные гражданским законодательством;
· основания, предусмотренные ст. 46 ЗК.
