Основные положения Методики

Объекты налогообложения целесообразно разделить на две крупные группы:

19) - объекты недвижимости жилого назначения, не имеющие земельные участки в виде отдельного актива: квартиры, комнаты, гаражи, иная недвижимость жилого назначения;

20) - объекты недвижимости жилого назначения, имеющие земельные участки в виде отдельного актива: жилые дома, дачи, гаражи, коттеджи, иная недвижимость жилого назначения.

Методика должна отвечать требованиям социальной ориентированности и справедливости в глазах граждан. Для этого в ней необходимо предусмотреть понижающие коэффициенты - коэффициенты социальной значимости, позволяющие поддерживать, например, малый и средний бизнес, или коэффициенты, позволяющие облегчить бремя налогообложения некоторым социальным группам населения - пенсионерам, инвалидам, многодетным семьям и другим группам людей, нуждающимся в социальной поддержке, а также повышающие коэффициенты, например для защиты рекреационных земель от коммерческого использования. Важно, чтобы Методика была построена по принципу обратной связи, то есть предусматривать возможность оспаривания (апелляций) налогоплательщиком налоговой базы, если она неадекватна рынку. С точки зрения теории оценки недвижимость жилого назначения целесообразно оценивать с использованием двух подходов: сравнительного и затратного.

Доходный подход для оценки жилой недвижимости, как правило, не используется, так как в России нет узаконенной практики использования жилья в коммерческих целях.

Наиболее надежным считается сравнительный подход к оценке. Для его использования необходим активный рынок с хорошей рыночной информацией. К таким рынкам можно отнести, например, рынки квартир в многоквартирных домах или рынки садовых участков со стандартным количеством соток. При этом объектом оценки является объект недвижимости (объект налогообложения) в целом без деления на земельный участок и его улучшения (здания и строения). Для квартир это нельзя сделать физически. Для стандартных садовых участков - нет смысла, так как продаются они как единые объекты. В процессе такой оценки стоимость земельного участка учитывается в объекте недвижимости через его местоположение.

Затратный подход обычно используется для оценки уникальных объектов налогообложения, имеющих в своем составе

отдельный, оформленный в границах земельный участок, например коттедж, построенный по особому проекту. Затратный подход предполагает оценку стоимости недвижимости путем отдельной оценки стоимости земельного участка и находящихся на нем строений.

Стоимость земельного участка не зависит от того, что на нем построено, и формируется, как правило, на основе трех факторов: местоположение участка, его окружение и градостроительные ограничения и сервитуты. При наличии рыночной информации о ценах на землю (активный рынок) стоимость земельного участка может рассчитываться с использованием сравнительного подхода. При отсутствии рыночной информации о ценах на землю (пассивный рынок) в качестве налогооблагаемой стоимости земли целесообразно использовать нормативную или кадастровую стоимость земли.

Стоимость строений обычно рассчитывается, как восстановительная стоимость за вычетом износа.

В теории оценки принято рассматривать три вида износа: физический, функциональный и внешний. Функциональный износ обусловлен объемно-планировочными и конструктивными недостатками жилья, внешний износ - внешними по отношению к объекту налогообложения физическими и экономическими факторами: загрязнение окружающей среды, депрессивная экономика поселения, ограничения по использованию объекта и т.п.

Для налогообложения жилой недвижимости, на наш взгляд, необходимо использовать наиболее простую схему учета износа - физический износ, рассчитанный на основе линейной схемы, на базе срока экономической жизни (срока до капитального ремонта здания), плюс (для депрессивных районов) внешний (экономический износ), который можно измерить, например, отношением средних уровней дохода (в простейшем случае - заработных плат) оцениваемого поселения и среднего города страны, например Великого Новгорода. Практика показывает, что для недвижимости жилого назначения функциональный износ объективно измерить очень сложно. Каждый человек имеет собственное мнение о функциональных недостатках жилья. В Методике целесообразно использовать только два вида износа: физический и внешний.

С точки зрения технологии расчетов практика оценки различает два способа оценки недвижимости - массовый и индивидуальный.

Индивидуальная оценка недвижимости - процесс определения стоимости отдельного объекта недвижимости с учетом его наиболее эффективного использования на конкретную дату с учетом всех факторов, существенно влияющих на его стоимость.

Массовая оценка недвижимости - процесс определения стоимости групп объектов недвижимости при их текущем использовании, обладающих подобными характеристиками и принадлежащих отдельному сектору рынка недвижимости, на конкретную дату с использованием статистических методов на основе стандартных подходов к оценке стоимости недвижимости.

Методы массовой оценки целесообразно использовать для оценки объектов, в отношении которых имеется хорошая статистика (типовые (серийные) объекты недвижимости, например квартиры в многоквартирных домах).

Индивидуальную оценку необходимо использовать в исключительных случаях - для оценки объектов недвижимости, имеющих уникальные ценообразующие факторы, в отношении которых статистики нет. К ним можно отнести квартиры, расположенные в домах дореволюционной постройки, или элитные квартиры и дома, построенные по особым проектам.

Массовая оценка по определению является менее точным инструментом оценки, чем индивидуальная, поэтому результат кассовой оценки предлагается умножать на понижающий коэффициент (коэффициент доверия или надежности) так, чтобы 1тоговое значение стоимости объекта налогообложения оказалось на нижней границе доверительного интервала. Такой юэффициент целесообразно определить на основе стандартной ошибки оценки. По нашим оценкам, этот коэффициент в ависимости от чистоты рыночной информации может находиться в пределах от 0,85 до 0,65.

Налогоплательщик может не согласиться с результатом массовой оценки своего объекта налогообложения, сославшись на о, что она (массовая оценка) не учла каких-то индивидуальных особенностей его объекта. В этом случае необходимо [редусмотреть его право оспорить полученный результат, например на досудебном уровне. Налогоплательщик может обратиться к ценщику и заказать ему индивидуальную оценку своего имущества. Отчет об оценке следует представить на экспертизу в аморегулируемую организацию оценщиков и при положительном решении предъявить его в качестве альтернативы массовой ценки налоговым органам. При этом, что очень важно, к результату индивидуальной оценки не должен быть применен онижающий коэффициент, так как она (индивидуальная оценка) считается точной. Опыт Санкт-Петербурга свидетельствует о эм, что такой подход, примененный к методике расчета арендных платежей за объекты недвижимости, находящиеся в эсударственной собственности, позволяет свести количество апелляций к минимуму.

"Имущественные отношения в Российской Федерации", N 4, апрель 2009 г.