2014-02-09
467
Методы оценки объектов недвижимости, используемые в Великом Новгороде в результате эксперимента по введению налога на недвижимость для определения налоговой базы.
Учитывая, что в мировой практике применяется три основных подхода в оценке объектов недвижимости (метод сравнения продаж, затратный и доходный метод), работа велась и ведется в направлении выбора из них наиболее приемлемого. После сравнения и выбора преимуществ и недостатков каждого был выбран метод сравнения продаж, однако, его применение требует достаточно развитого рынка недвижимости. В Великом Новгороде с помощью этого метода удалось построить модели оценки индивидуальных жилых домов и квартир. В процессе построения моделей массовой оценки использовались данные о реальных сделках, полученные от риэлторов. Эти модели показали высокую точность и результаты, полученные вследствие применения этих моделей не вызвали сомнений или возражений со стороны налогоплательщиков.
Несмотря на то, что, на рынке «коммерческой» недвижимости производится значительное число сделок, для построения модели требуемого качества информации о реальных рыночных сделках было недостаточно и требовалось получить дополнительные данные. Эти данные были получены от экспертов, которые провели оценку объектов тех типов, что были в недостаточном объеме представлены в выборке, на основе которой строилась модель. В результате этого удалось добиться достаточной точности оценки, что доказывает применимость метода сравнения продаж и для коммерческой недвижимости.
В Великом Новгороде в отношении промышленной недвижимости были применены метод сравнения продаж и затратный метод оценки. На основе анализа данных оценки промышленной недвижимости в Великом Новгороде, можно констатировать, что любой из упомянутых методов дает результаты более близкие к реальности, нежели балансовая оценка стоимости. Поэтому в Великом Новгороде было принято решение применять для оценки промышленной недвижимости метод сравнения продаж на основе экспертных оценок, затратный же метод применяется в виде исключения - для оценки объектов, которые не имеют близких аналогов, в основном это различные сооружения.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЭ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЭ). Но при этом определяет кадастровую стоимость достаточно странным образом: "для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки". Как хочешь, так и понимай!
Чтобы исправить эту ошибку, на наш взгляд, необходимо дать четкое определение предмета оценки - оцениваемой стоимости.
Кадастровую стоимость недвижимости можно определить как расчетную стоимость объекта недвижимости, установленную на определенную календарную дату (дату оценки) в результате массовой или индивидуальной оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.
При этом под массовой оценкой недвижимости следует понимать одновременное, единообразное по способам определение рыночной стоимости объектов недвижимости при их существующем (текущем) на дату оценки использовании, осуществляемое на основе сбора и обработки сведений о рынке недвижимости и факторах, на него влияющих.
Под индивидуальной оценкой недвижимости следует понимать определение рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии с существующим законодательством в области оценочной деятельности.
На наш взгляд, централизованная система налогообложения больше подходит для малых государств, расположенных в одном климатическом поясе и имеющих однородные этническую и природную структуры. Государствам, которые расположены в разных климатических зонах, охватывают разные географические пояса, логичнее ориентироваться на децентрализованную систему налогообложения. Типичным примером в этом отношении являются США, в каждом штате которых существует своя методика налогообложения.
Плюсом децентрализованной системы налогообложения как распределенной системы является и то, что с точки зрения теории системного подхода она во всех отношениях является более устойчивым и жизнеспособным образованием. В такой системе результаты налогообложения легче актуализируются. Децентрализованная система является более прогрессивной и с точки зрения "рождения" новых методов оценки, так как в каждом регионе проводится определенная поисковая методическая работа. С политической точки зрения децентрализованная система также наиболее приемлема, поскольку ответственность за допущенные ошибки не сосредотачивается в центре, а распределяется по всей стране.
Третья ошибка в существующей системе оценки лежит в области методов и способов оценки кадастровой стоимости.
Существующая система основана на использовании одного подхода к оценке стоимости - сравнительного в варианте корреляционно-регрессионного анализа, для реализации которого создано специальное программное обеспечение (СПО). При этом до недавнего времени независимо от степени развитости рынка и наличия или отсутствия рыночной информации на территории оценки не допускалось, чтобы оценка кадастровой стоимости земельных участков выполнялась без использования СПО.
Практика оценки во многих регионах показала, что такой подход к оценке кадастровой стоимости земельных участков не позволяет получать результаты, адекватные местному рынку. В Санкт-Петербурге, например, для того, чтобы получить результаты оценки, адекватные местному рынку, приходилось вводить в СПО заведомо ложную информацию, по сути, под заранее оцененный выходной результат подгонять входную информацию.
Попытка организаторов оценки кадастровой стоимости земли создать совершенное СПО и навязать его всем исполнителям оценки во всех регионах России привела к обратному эффекту. Это признают даже организаторы оценки. По мнению одного из руководителей Роснедвижимости, более 95 процентов от всех приходящих на проверку материалов по кадастровой оценке земли подлежат доработке.
Международный опыт показывает, что в условиях формирования концептуальных основ рыночной экономики на территории любой страны, зарождающегося рынка недвижимости и, как следствие, недостоверной рыночной информации не стоит стремиться к очень высокой точности моделей оценки недвижимости в целях налогообложения. Гораздо разумнее найти компромисс между точностью и простотой методов расчета стоимости и, следовательно, простотой моделей оценки налоговой базы и администрирования налога на недвижимость. При этом, учитывая разный уровень развития регионов с точки зрения рынка, оценку кадастровой стоимости недвижимости необходимо выполнять с использованием всего оценочного арсенала подходов: сравнительного, доходного и затратного.
Сегодня в России еще не везде сформировался рынок недвижимости. Предполагая эволюционный путь преобразования гистемы налогообложения, можно допустить, что временно в ней будут использоваться два подхода к расчету стоимости налогообложения: новый (рыночный) и старый (затратный).
