Понятие неотделимых улучшений

Споры по поводу квалификации произведенных улучшений в отношении арендуемого имущества - явление весьма распространенное. Гражданский кодекс, регламентируя вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений, не детализирует, какие улучшения являются неотделимыми, выделяя только один признак - невозможность отделения без вреда для имущества. Однако не всегда стороны имущественных отношений правильно понимают данное предписание законодателя.

Во-первых, неотделимые улучшения не могут полностью изменять как сам объект, так и его назначение. Вот пример сказанного.

Суд пришел к заключению, что спорное строение (площадью 1696,9 кв.м) не является неотделимым улучшением арендованного имущества (площадью 276 кв.м), а представляет собой новый объект - самовольную постройку, поэтому право собственности на спорное имущество не может возникнуть у истца как арендодателя по основаниям ст. 623 ГК; при этом истец не заявляет требования о признании права собственности на спорное имущество как на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 ГК.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суд первой инстанции не учел, что спорное строение возникло в результате осуществления арендатором работ по реконструкции и перепланировке строения площадью 276 кв.м, собственником которого является арендодатель. Поскольку истец согласия на проведения таких работ не давал, то их результат - увеличение площади объекта недвижимости - должен расцениваться как неотделимое улучшение арендованного имущества, право собственности на которое приобретает арендатор (истец) в соответствии со ст. 623 ГК.

Предметом заявленного по настоящему делу иска является требование о признании права собственности истца как арендодателя на объект недвижимости площадью 1696,9 кв.м. При этом в качестве правового обоснования заявленного требования истец сослался на положения ст. 623 ГК.

Из смысла данных положений ст. 623 ГК следует, что речь в них идет о случаях, когда сохранившееся в натуре арендованное имущество было улучшено арендатором. В данном же случае, как установил суд, из материалов дела следует и указывается самим истцом в исковом заявлении, что объект недвижимости площадью 276 кв.м, арендованный арендатором, был снесен арендатором и на его месте возведено новое строение площадью 1696,9 кв.м. Вновь возведенный спорный объект недвижимости площадью 1696,9 кв.м не может рассматриваться в качестве неотделимого улучшения арендованного имущества, переставшего существовать (см. постановление ФАС МО от 12.08.2004 N КГ-А40/6871-04-П).