Понятие категории пользования, определяемое арбитражной практикой

Момент определения стоимости неотделимых улучшений

Гражданский кодекс не дает ответа на вопрос - на какой момент (на момент создания или на момент прекращения договора) должна определяться стоимость неотделимых улучшений?

Нами найдено постановление окружного суда, в котором стоимость определяется на момент возврата имущества. Стоимость неотделимых улучшений должна определяться на момент возврата арендованного имущества арендодателю с учетом их амортизационного износа за период аренды (см. постановление ФАС СКО от 03.05.2006 N Ф08-1358/2006).

Категория " пользование" подразумевает извлечение из вещи полезных свойств. Кодекс ориентирует на то, что пользование имуществом должно осуществляться согласно условиям договора, и только в том случае, когда в последнем условия пользования не конкретизированы, - исходя из назначения имущества (ст. 615).

1. Арендодатель имеет возможность установить в договоре необходимость использовать имущество по целевому назначению. В свою очередь, такое имущество должно быть пригодным для установленного целевого использования. В противном случае невозможно применение каких-либо мер ответственности. Вот пример.

В рассматриваемом случае комитет при заключении договора аренды определил целевое назначение передаваемого имущества (использование для организации торговли) и установил ответственность за использование недвижимости не по целевому назначению (штраф). Суд посчитал, что в результате, поскольку обязанность арендодателя нельзя считать исполненной надлежащим образом, у предпринимателя возникло право требования предоставления ему имущества, приспособленного для использования под организацию торговли. Ссылка арендодателя о том, что невозможность использования предмета договора для организации торговли могла быть выявлена арендатором при получении имущества (при условии знания им норм противопожарной безопасности), а потому арендодатель не может нести ответственность за недостатки недвижимости, судом была отклонена.

Материалами дела подтверждено, что арендованное помещение, в силу своих конструктивных особенностей, не может использоваться под магазин. Одновременно с этим существует запрет на проведение реконструкции помещения, т.е. как справедливо указал суд первой инстанции, имеются неустранимые препятствия, не позволяющие арендатору пользоваться арендованной недвижимостью (см. постановление ФАС ВВО от 04.05.2007 N А43-30914/2006-17-579).

На вопрос о том, действителен ли договор в том случае, если передано имущество, которое заведомо не может быть использовано по целевому назначению, практика отвечает утвердительно. Да, действителен. Однако в этом случае арендатор вправе требовать возмещения убытков, если приобретенный им объект по договору аренды не может быть использован по целевому назначению (см. постановления ФАС ВСО от 27.05.2004 N А19-13523/03-23-Ф02-1897/04-С2, ФАС МО от 10.10.2006 N КГ-А40/9803-06).