Является ли произведение капитального ремонта разновидностью неотделимых улучшений?

Согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду

Использование имущества по целевому назначению, в свою очередь, подразумевает не только исправность передаваемого внаем имущества, но и предполагает, что последнее должно отвечать возможностям такой целевой эксплуатации.

Так, окружные суды исходят из того, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем не только условиям договора аренды, но и назначению имущества (см. постановления ФАС ВВО от 12.08.2005 N А43-5225/2004-12-110, ФАС ВСО от 30.10.2003 N А19-4722/03-25-Ф02-3721/03-С2, ФАС МО от 01.06.2006 N КГ-А40/4857-06).

Исправное состояние имущества само по себе еще не свидетельствует о том, что арендодатель надлежащим образом исполнил свою обязанность. Невозможность использовать полученное имущество по целевому назначению свидетельствует о наличии порока в договоре. В качестве мотива суды обобщенно указывают на невозможность использования объекта по целевому назначению. Так, в удовлетворении иска о расторжении договора аренды, взыскании долга по арендной плате, пени и выселении из занимаемого помещения отказано, поскольку истец нарушил положения ГК, в соответствии с которыми арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, поэтому арендатор не мог использовать объект аренды для целей, указанных в договоре (см. постановление ФАС ПО от 29.08.2006 N А65-21581/04-СГ2-6).

В ряде случаев невозможность использования имущества по целевому назначению обусловлена различным функциональным назначением имущества. Например, суд округа признал спорный договор аренды незаконным, так как он заключен в отношении жилого помещения, которое не может быть использовано для коммерческих целей (см. постановление ФАС ВВО от 24.12.2004 N А82-239/2002-Г/12).

Согласие арендодателя может быть выражено самым разнообразными способами - как начиная от отдельного письменного разрешения, так и заканчивая письменной распиской, учиняемой на самом договоре субаренды. Единственно, согласие арендодателя не может быть выражено устно. К такому действию (выражение согласия) должны применяться нормы Кодекса о форме сделок (ст. 158, 160, 162 ГК).

Обязанность по осуществлению капитального ремонта, по общему правилу, возлагается на арендодателя. В тех случаях, когда иное не предусмотрено договором и арендодатель не исполняет указанную обязанность, у арендатора появляется альтернатива: а) произвести самостоятельно капитальный ремонт (с возложением расходов на арендодателя); б) потребовать уменьшения арендной платы; в) потребовать расторжения договора. Если арендатор воспользовался предоставленным ему правом и самостоятельно произвел капитальный ремонт, можно ли расходы по такому ремонту рассматривать как разновидность неотделимых улучшений имущества?

На первый взгляд, эти категории тождественны. Улучшения, возникшие в процессе капитального ремонта, носят неотделимый характер.

Под капитальным ремонтом понимают воспроизводство основных средств путем крупного, всеобъемлющего ремонта, при котором заменяются целиком изношенные детали, узлы, части машин, зданий, сооружений. Согласно другому, юридическому определению капитальный ремонт есть восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее невозможно использовать по назначению.

Детальное изучение данной категории показывает, что анализируемые категории нельзя признавать тождественными.

Во-первых, при производстве неотделимых улучшений всегда появляется новая, ранее не существовавшая вещь, в то время как при капитальном ремонте происходит замена изношенной вещи на аналогичную новую вещь.