Метод cоотнесения

Метод соотнесения применяется для оценки застроенных земельных участков.

В его основе, так же как и в основе экономического метода, лежит принцип вклада земли в общую стоимость земельного участка, улучшенного или предполагаемого к улучшению в соответствии с наиболее эффективным использованием. Однако в рамках метода соотнесения для определения этого вклада используется закономерность, в соответствии с которой для недвижимости определенной категории и местоположения существует нормальное или типичное отношение стоимости земли к общей стоимости застроенного земельного участка.

Метод соотнесения дает возможность определить стоимость земли как долю в стоимости застроенного земельного участка по формуле:

V_L = V_O × L,

Где V_L - стоимость земли;

V_O - ожидаемая цена продажи улучшенного земельного участка;

L - доля земли в стоимости улучшенного земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· определение элементов сравнения оцениваемого земельного участка с подобными участками;

· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого подобного земельного участка от оцениваемого;

· определение по каждому из элементов сравнения поправок к цене подобных земельных участков, соответствующих характеру и степени отличий каждого из них от оцениваемого земельного участка;

· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого подобного земельного участка, нивелирующая их отличия от оцениваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, путем определения медианного или модального значения, полученных после корректировки результатов;

· определение наиболее вероятного значения доли земли в рыночной стоимости застроенных земельных участков, подобных оцениваемому;

· расчет рыночной стоимости земли как доли в рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Ключевым моментом метода соотнесения является определение наиболее вероятного значения доли земли в рыночной стоимости застроенного земельного участка определенной категории и местоположения.

При этом необходимо помнить, что с увеличением возраста зданий и сооружений, доля земли в общей стоимости застроенного участка увеличивается. Поэтому типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью недвижимости устанавливается, как правило, для земельных участков, которые имеют или предполагают относительно новую застройку.

ПРИМЕР

Требуется определить стоимость улучшенного земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом в районе А, застроенного исходя из расчета, что на 1 кв. м. общей площади квартиры приходится 1,13 кв. м. земли.

Рыночная стоимость 1 кв. м. общей площади подобных квартир в определенном районе жилой застройки с долей земли в 11% в общей стоимости жилой недвижимости составляет 542 руб.

Определим стоимость 1 кв. м земли жилой застройки как долю в общей стоимости недвижимости:

542 /1,13 ´ 0,11 = 52,76

Таким образом, стоимость 1 кв. м. земли жилой застройки составляет 52,76 руб.