Метод распределения дохода

Метод распределения дохода применяется для оценки улучшенных земельных участков при условии их наиболее эффективного использования. Как и метод остатка для земли, он основан на принципах ожидания и добавленной продуктивности, не связанной с земельными улучшениями.

По методу распределения дохода стоимость земли определяется путем капитализации чистого операционного дохода от предоставления в аренду застроенного земельного участка, уменьшенного на сумму дохода, приходящегося на улучшения, по ставке капитализации для земли:

V_L = (I_O - V_B × R_B) / R_L,

где: V_L - стоимость земли;

I_O - чистый операционный доход с улучшенного земельного участка;

V_B - стоимость земельных улучшений;

R_B ставка капитализации для улучшений;

R_L ставка капитализации для земли.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет стоимости затрат на улучшения, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

· расчет чистого операционного дохода от улучшенного земельного участка на основе рыночных ставок арендной платы;

· расчет дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их рыночной стоимости на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;

· расчет дохода с земли как разности чистого операционного дохода от улучшенного земельного участка и дохода, приходящегося на улучшения;

· расчет рыночной стоимости земли путем капитализации дохода с земли.

Ключевым моментом данного метода является расчет дохода по физическим компонентам единого объекта недвижимости и соответствующих ставок капитализации. При этом осуществить распределение дохода между физическими компонентами становится возможным при условии адекватного определения вклада земельных улучшений в общую стоимость земельной собственности.

Так чистый операционный доход, приходящийся на земельные улучшения, рассчитывается на основе их рыночной стоимости и ставки капитализации для улучшений. Последняя отражает связанный с улучшениями интерес инвестора, предполагающий возврат вложенных средств и получение вознаграждения за этот вклад:

R_B = Y + H,

Где R_B - ставка капитализации для улучшений, отражающая интерес инвестора

Y - норма отдачи (ставка дохода на капитал);

Н - норма возврата капитала.

Норма отдачи на капитал в данном случае будет определяться ставкой капитализации для земли, которую можно рассчитать на основе общей ставки капитализации для улучшенного земельного участка по формуле:

Y = R_L = R_O - H × B,

Где R_L - ставка капитализации для земли

R_O - общая ставка капитализации

B - доля улучшений в общей стоимости недвижимости

Норма возврата, как уже отмечалось, зависит от оставшегося срока жизни земельных улучшений. За этот срок следует принимать количество лет, на протяжении которых улучшения при должном техническом обслуживании и хозяйственном использовании могут еще приносить доход.

Проведение ремонтов и модернизаций или ненадлежащая эксплуатация способны либо удлинять, либо сокращать оставшийся срок экономической жизни улучшений. Если здания и сооружения не отвечают общим требованиям относительно проживания и осуществления деятельности по экологическим или техническим условиями, то этот фактор учитывается отдельно при определении оставшегося срока жизни.

Если оставшийся срок жизни земельных улучшений не позволяет определить приходящийся на них чистый операционный доход, то в качестве дохода с земли принимается весь чистый операционный доход от единого объекта недвижимости.

Таким образом, метод распределения дохода позволяет наиболее полно отразить экономические интересы, связанные с физическими составляющими какого-либо объекта недвижимости.

ПРИМЕР

Требуется определить стоимость земельного участка, на котором планируется построить офисное здание, с экономическим сроком жизни 25 лет. Затраты на создание земельных улучшений, включая затраты на проектирование, строительство, финансирование, менеджмент и маркетинг, а также прибыль застройщика составят 9000000 руб.

При этом известно, что потенциальный валовой доход от сдачи здания в аренду при существующих рыночных условиях может достигнуть 3200000 руб. при 10% риске недополучения арендных платежей. Операционные затраты, связанные с эксплуатацией и содержанием объекта недвижимости, состоящие из затрат на управление, оплату коммунальных услуг, текущий ремонт здания, охрану, а также затраты на уплату налогов, сопряженных с собственностью на недвижимость, будут равняться 700000.

Свой интерес инвестор оценил в 21%. Зная стоимость здания и интерес инвестора, который отражает ставку капитализации для земельных улучшений, можно определить доход, приходящийся на них:

9000000 × 0,21 = 1890000

Используя данные об экономическом сроке жизни здания и ставку капитализации для земельных улучшений, определим ставку капитализации для земли:

0,21 - 1/25 = 0,21 - 0,04 = 0,17

Зная общий доход с застроенного земельного участка, риск недополучения арендных платежей, операционные затраты, а также доход, приходящийся на земельные улучшения, определим доход, приходящийся на землю, который затем прокапитализируем в стоимость земли:

(2180000 - 1890000) / 0,17 = 1705882

Таким образом, стоимость земельного участка будет равняться 1706 тыс. руб. (округленно).

И все же бывают ситуации, когда невозможно определить рыночную стоимость улучшенных земельных участков, например, таких, которые используются для размещения общественных зданий и объектов, не выполняющих коммерческие функции, а также специальных объектов производственного назначения, и которые, естественно, не имеют развитого рынка.

Действительно, такая недвижимость редко продается или сдается в аренду. Однако если она продается, то стоимость земли определяется на уровне рыночных цен на землю в этом районе. В данном случае для оценки земли применяется метод развития.