Метод капитализации земельной ренты (метод выгод)

Метод капитализации земельной ренты (метод выгод) применяется для оценки земельных участков, стоимость которых зависит от потенциального уровня прибыльности бизнеса, расположенного на них. То есть ценность данных участков определяется той прибылью (вернее ее частью, называемой земельной рентой), которую обеспечивает осуществляемая на участке деятельность.

Метод капитализации земельной ренты (метод выгод) основан на принципе добавленной продуктивности, связанной с землей как фактором производства.

В рамках этого метода стоимость земли определяется величиной ожидаемых в будущем доходов и рассчитывается как капитализированная земельная рента по формуле:

V_L = LR / R_L,

где: V_L - стоимость земли;

LR - земельная рента;

R_L - ставка капитализации для земли.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

· определение ставки капитализации;

· расчет рыночной стоимости земли путем капитализации земельной ренты.

Под земельной рентой понимается дополнительный доход, который возникает при использовании земли как фактора производства. Если при использовании участка собственник не получает земельной ренты или эта рента отличается от обычного рыночного уровня, то за основу берется возможный рентный доход от подобного участка за длительный период.

Перевод земельной ренты в текущую стоимость земли производится путем деления ее величины, за первый после даты оценки период, на соответствующую ставку капитализации.

Использование метода капитализации земельной ренты предполагает использование земли собственником. Однако значительная часть земельного рынка связана с участками, где собственность и пользование разделены. То есть пользователем земельного участка является не собственник, а лицо, заключившее с ним договор на право пользования за определенную сумму, как правило, арендную плату, а интерес собственника состоит в получении дохода от сдачи земельного участка в аренду.

В этом случае, когда доход с земли формируется арендными платежами, для оценки земельных участков используется инвестиционный метод.