Заключение. Для оценки рыночной стоимости земли может быть использовано несколько методов

Для оценки рыночной стоимости земли может быть использовано несколько методов. При этом важно, чтобы любой выбранный метод поддерживался рыночными данными.

Основными методами оценки земли являются:

1. Метод сопоставления продаж, предусматривающий прямое сравнение оцениваемого земельного участка с подобными земельными участками, которые были недавно проданы или предлагались к продаже.

2. Метод развития, который строиться на предположении о возможности продажи или сдаче в аренду земельных участков, образованных в результате разделения (объединения) оцениваемого ЗУ, расчёте доходов расходов, связанных с этим процессом, и дисконтировании образующегося в результате этого чистого денежного потока в значение стоимости.

3. Метод соотнесения, представляющий собой непрямую технику сравнения, когда стоимость земли определяется путём распределения общей рыночной цены недвижимости через сложившееся отношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

4. Экономический метод, с помощью которого стоимость земли определяется из общей рыночной цены сопоставимой недвижимости путём вычитания из неё стоимости улучшений, рассчитанной на основе анализа затрат на их создание, уменьшенных на величину совокупного износа.

5. Метод остатка для земли, имеющий два алгоритма оценки земли в составе доходной недвижимости. В соответствии с первым, стоимость земли определяется разницей между капитализированной стоимостью чистого операционного дохода, получаемого в результате сдачи недвижимости в аренду, и стоимостью улучшений. Второй алгоритм (метод распределения дохода) предполагает распределение чистого операционного дохода по компонентам недвижимости путём вычитания из него дохода, генерируемого улучшениями. Оставшийся доход относиться к земле и капитализируется в её стоимость.

6. Инвестиционный метод, когда стоимость определяется на основе дохода, который возможно получить непосредственно с земли. При этом, источником дохода является не только сдача земли в аренду отдельно от улучшений, но и земельная рента как остаточный доход от реализации произведенной продукции (метод капитализации земельной ренты)

Положение земельных участков на рынке определяет конкретный метод их оценки. Все эти методы находят свое отражение в рамках сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке и базируются на принципах конъюнктуры рынка, замещения, ожидания, привнесенной прибыльности (вклада) земли и ее наиболее эффективного использования.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж подобных земельных участков на эффективно функционирующем рынке, где покупают и продают сопоставимые объекты добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.

Подход основан на принципе замещения: разумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его использования. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, т.е. разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Затратный подход применяется лишь для определения стоимости земельных улучшений и не имеет самостоятельного значения для оценки земли.

Он основывается на предпосылке, что затраты на приобретение земельного участка и его улучшение не превысят цену на конкретном рынке за уже улучшенный земельный участок с аналогичными по назначению и качеству земельными улучшениями.

Таким образом, выбор того или иного метода будет зависеть от того, оценивается ли улучшенный земельный участок или участок без улучшений, является ли он объектом рынка купли-продажи или рынка аренды.

При определении стоимости свободных от улучшений земельных участков традиционно используются методы:

· сравнительного подхода - метод сопоставления продаж, метод статистического анализа рынка;

· доходного подхода - метод капитализации земельной ренты (метод выгод), инвестиционный метод.

При определении стоимости улучшенных земельных участков используются методы, построенные на сочетании сравнительного или доходного подхода с элементами затратного подхода в части расчета стоимости воссоздания или замещения земельных улучшений. При этом модель определения стоимости земли основывается на принципе остатка.

На сочетании сравнительного и затратного подходов сформировались экономический метод и метод соотнесения, на сочетании доходного и затратного - метод остатка для земли и метод распределения дохода, а на сочетании всех трех подходов - метод развития (предполагаемого использования).

Список литературы

1.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2008 года № 136-ФЗ;

2.Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой /Под ред. профессора С.А. Боголюбова,- «Юрайт», Москва-2009г.

3.Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" №135 - ФЗ от 29.07.1998г.

4.Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности утвержденные постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2010г. "Об утверждении стандартов оценки".

5.Международные стандарты оценки шестое издание МКСОИ (TIAVSC) МСО 2011. - 293с. 4з.

6.Грибовский СВ. Методы капитализации доходов. Курс лекций. Санкт - Петербург, 2007. - 172с.

7.Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 496 с: ил.

8.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / СПбГТУ, СПб., переиздание 2011. - 422с.

9.Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: Международная академия оценки и консалтинга. 2013. -238с.

10.Харрисон Генри. Учебное пособие. Пер с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 2007. - 231 с.

11.Федотова М.А., Кондратов Г.М., Гинзбург Р.Ф., Костин П.Н. Основные положения теории и практики рыночной стоимости недвижимости. - Астрахань: ГУП «Издательско-полиграфический комплекс «Волга», 2012. - 359с.Размещено на Allbest.