2014-09-02
572
В соглашениях долгосрочной аренды для арендодателя как правило является невыгодным устанавливать фиксированный размер арендных платежей на весь период, так как рыночная конъюнктура склонна меняться с течением времени.
В этом случае арендодатель имеет два варианта:
а) Он может заключить договор аренды с условием, что арендные платежи будут увеличиваться в соответствии с определённой пропорцией (например на 5%) по истечении определённых периодов (например каждый год).
б) Он может заключить договор аренды на более короткий период после которого стороны обновят его на новых условиях посредством общего согласия, с полной свободой каждого из них отказаться от его продления, в случае чего арендатору необходимо будет освободить арендуемое им имущество и вернуть его арендодателю.
Оба эти варианта дозволенны для арендодателя с точки зрения классических правил аренды описанных в книгах по исламскому фикху. Однако, некоторые современные учёные дозволили, в случае долгосрочной аренды, дозволили увязать размер арендных платежей с каким-либо переменным эталоном, хорошо известным и определённым, таким образом чтобы его использование не оставляло предмета для препирательств. Например, в соответствии с их мнением является дозволенным, включить в договор условие о том, что в случае увеличения размера налогов со стороны правительства, размер арендной платы должен быть пропорционально увеличен. Аналогичным образом, согласно их мнению, размер арендной платы может увеличиваться сообразно уровню инфляции. Следовательно, если уровень инфляции составил 5%, это повлечёт за собой увеличение арендной платы на 5% соответственно. Основываясь на подобном принципе, некоторые исламские банки используют процентную ставку в качестве эталона для определения взимаемых арендных платежей. Таким образом они хотят зарабатывать аналогичную прибыль посредством аренды, подобно той которую зарабатывают традиционные банки предоставляя деньги под проценты. Таким образом они увязывают размер арендных платежей со ставкой процента и вместо того, чтобы установить определённый размер арендных платежей, они рассчитывают стоимость покупки сдаваемого в аренду актива и хотят заработать посредством арендных платежей сумму соответствующую ставке процента. Следовательно, договор обеспечивает чтобы размер арендных платежей был эквивалентен ставке процента, или ставке процента плюс ещё что-либо. Таким образом данные договора используют процентную ставку какой-либо страны (например LIBOR) в качестве эталона для определения размера периодического увеличения арендных платежей. Подобное условие подверглось критике на основе двух позиций.
Первое выдвинутое возражение заключается в том, что определение арендных платежей исходя из ставки процента, делает операций близкой ссудно-процентному финансированию. Это возражение может быть опровергнуто тем, что, как было подробно рассмотрено в отношении мурабаха, ставка ссудного процента используется лишь в качестве эталона. До тех пор пока другие требования Шариата для действительной аренды должным соблюдаются, в рамках договора может использоваться любой эталон для определения размера арендной платы. Основное отличие между ссудно-процентным финансированием и действительной арендой заключается ни в размере выплат причитающихся финансисту от арендатора. Основное отличие заключается в том, что в случае аренды арендодатель принимает на себя весь риск связанный с сдаваемым в аренду активом. Если актив был разрушен в течении арендного периода, арендодатель понесёт убытки. Подобным образом, если сдаваемый в аренду актив теряет свой узуфрукт без того, чтобы арендатор использовал его не надлежащим образом или относился к нему халатно, арендодатель не имеет права претендовать на аренду, в то время как в ссудно-процентном финансировании, финансист имеет право на получение платежей, даже если заёмщик вообще не получил от денег никакой пользы. До тех пор пока это основное отличие соблюдается (то есть арендодатель принимает на себя весь риск связанный с сдаваемым в аренду активом) данная операция не может быть отнесена к ростовщической, даже если размер арендной платы взимаемой с арендатора равнозначен размеру платежей по ссудно-процентному долгу.
Таким образом становится ясным что использование ставки ссудного процента исключительно в качестве эталона не делает контракт недействительным подобно ростовщичеству. Однако рекомендуемым является избегать использования ставки по ссудному проценту даже в качестве эталона, для того, чтобы исламские операции полностью отличались от неисламских, не имея никакого сходства с ростовщичеством.
Второе возражение против данного условия заключается в том, что ставки по ссудному проценту являются неопределёнными, а соответственно и размер арендных платежей привязанный к ним, так же является неопределённым, включая в себя джахаля и гарар, что делает контракт недозволенным с точки зрения Шариата. Одним из основных требований Шариата является то, что размер оплаты по договору должен быть известен обоим сторонам. Размер оплаты в договоре аренды это арендные платежи взимаемые с арендатора, и следовательно они должны быть известны каждой из сторон на момент заключения сделки. Если привязать размер арендных платежей к будущей ставке ссудного процента, которая неизвестна, то он так же будет не известным. Это называется джахаля или гарар, который делает контракт недействительным.
В ответ на данное возражение можно сказать что джахаля была запрещена по двум основным причинам: одна из которых заключается в том, что это может привести к препирательству и спорам между сторонами. Однако эта причина здесь не действует, так как обе стороны в результате взаимного согласия определили эталон который будет использоваться в качестве ориентира для определения размера арендных платежей, и какая бы сумма ни была определена исходя из этого эталона, она будет принята обеими сторонами. Таким образом никаких вопросов или разногласий возникать между ними не будет.
Вторая причина запрета на джахаля, это то, что она приводит к возможности непредвиденных убытков для сторон. Возможно, что ставка процента в определённый период резко вырастет до слишком высокого уровня в результате чего арендатору будет нанесён убыток. С целью предотвратить риск наступления подобной возможности, некоторыми из современных учёных было предложено что корреляция между арендной платой и ставкой по ссудному проценту должна быть ограничена. Например, в контракте может быть обусловлено, что размер арендной платы за определённый период, будет меняться в соответствии с изменениями процентной ставки, однако он не может увеличиваться более чем на 15% или уменьшаться более чем на 5% по сравнению с ежемесячным размером арендной платы за предыдущий период. По нашему мнению это современное мнение учитывает все перечисленные аспекты касающиеся данной проблемы.
