Эксплуатация недвижимости. Затраты на содержание недвижимости, их состав и структура

Собственники при использовании коммерческой недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо самостоятельно, либо опосредованное, через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации.

Под эксплуатацией понимается следующий состав работ.

1. Мониторинг технического состояния объекта недвижимости посредством проведения ежедневных, плановых, сезонных и внеплановых технических осмотров специалистами.

Контролю технического состояния подлежат следующие элементы, конструкции и системы:

- прилегающая территория (благоустройство, ландшафт, дорожное покрытие, газоны, озеленение, парковка, разметка, ограждения, рекламоносители); - фасад (отделка и конструктивные элементы); - конструкции и покрытия кровли;- элементы внутренней отделки (пол, потолок, стены); - системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы); - электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование);- системы вентиляции и кондиционирования;- противопожарные, охранные системы; - системы внутренних коммуникационных сетей.

2. Техническое обслуживание:

а) Ежедневное техническое обслуживание: комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.

б) Планово-предупредительные и регламентные работы - имеют сезонную или нормативную периодичность.

в) Текущий ремонт с целью восстановления исправности (уменьшения физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания заданных эксплуатационных показателей с периодичностью в один - два или пять и более лет.

3. Нормативные мероприятия: выполнение требований законодательных и отраслевых нормативных актов по эксплуатации, ведение технической документации. Вот перечень некоторых из них:

- правила по устройству и эксплуатации электроустановок;

- правила техники безопасности при эксплуатации электроустановок;

- правила эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей;

- правила техники безопасности при эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей;

- правила пожарной безопасности (ППБ);

- правила по охране труда (ОТ);

- правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда

4. Клининг: обеспечение заданного стандарта чистоты, проведение санитарно-гигиенических мероприятий.

5. Обеспечение ресурсами: снабжение процесса эксплуатации расходными материалами и оборудованием.

6. Планирование и бюджетирование: разработка плана мероприятий и бюджета эксплуатации.

Цели и задачи эксплуатации

Стратегической целью эксплуатации является обеспечение увеличения стоимости недвижимости (реверсивной стоимости) путем управления показателями физического износа посредством ежедневной реализации (тактические задачи) режимов и стандарта эксплуатации, которые, в свою очередь, обеспечивают текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.