Глава III. Жилищные фонды

Понятие жилищного фонда

Краткая характеристика жилищного фонда дана в ч. 1 ст. 19 ЖК: жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Эту характеристику едва ли можно считать определением жилищного фонда, поскольку, по существу, она сводится к тавтологии. Чтобы дать определение жилищного фонда, которое было бы сколько-нибудь содержательным, нужно обратиться и к другим положениям нового жилищного законодательства, сосредоточенным в первую очередь в гл. 2 ЖК "Объекты жилищных прав. Жилищный фонд". В характеристике жилищного фонда, данной в ЖК, ключевым является понятие жилого помещения. Поэтому для определения жилищного фонда нужно раскрыть содержание указанного понятия, т.е. выявить его сущностные признаки. О жилых помещениях речь идет во всех статьях гл. 2 ЖК <1>. Особенно важны следующие положения. Во-первых, жилые помещения относятся к объектам жилищных прав. Во-вторых, жилым признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. В-третьих, к видам жилых помещений относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. При этом часть жилого дома, часть квартиры и комната составляют один из видов жилых помещений лишь тогда, когда они изолированы от других жилых помещений в том же доме (той же квартире). В-четвертых, жилые помещения предназначены для проживания граждан. В-пятых, право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения подлежат государственной регистрации. В-шестых, осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям. В-седьмых, может осуществляться страхование жилых помещений, дабы гарантировать возмещение связанных с их утратой или повреждением убытков.

--------------------------------

<1> См. также: п. п. 4, 5 и 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Какие же из указанных признаков жилых помещений должны быть отражены в определении жилищного фонда, а какие могут быть опущены либо как само собой разумеющиеся либо как факультативные? В определение необходимо включить указание на то, что жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан, хотя бы на данный момент в силу особенностей его правового режима или иных обстоятельств (например, неотложной необходимости расселения граждан из аварийного дома) оно и используется для временного проживания граждан. Указывать же на то, что помещение должно быть изолированным, по-видимому, не нужно, дабы не сложилось мнения, будто неизолированные жилые помещения находятся вне жилищного фонда. В определении жилищного фонда из-за краткости невозможно объяснить, что неизолированное жилое помещение - часть изолированного. Это пояснение предшествует определению.

Указание на то, что жилое помещение является объектом жилищных прав, также можно опустить. Этот признак очевиден.

Не воспроизводятся и такие признаки, как государственная регистрация жилых помещений и их страхование, поскольку они являются факультативными.

В то же время в определении необходимо указать на то, что жилые помещения входят в состав жилищного фонда независимо от формы собственности, т.е. независимо от того, кому они принадлежат на праве собственности. Сейчас это особенно важно, поскольку в одном доме и в одной квартире могут находиться жилые помещения, представляющие различные формы собственности.

Наконец, в определении должно быть отражено, что жилые помещения могут находиться не только в жилых домах, но и в иных строениях (например, в здании образовательного или оздоровительного учреждения).

С учетом сказанного жилищный фонд может быть определен как совокупность всех находящихся на территории Российской Федерации жилых помещений независимо от формы собственности, предназначенных и пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых домах или иных строениях; помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

Классификация жилищных фондов

Не ограничиваясь общей характеристикой жилищного фонда, ЖК закрепил классификацию жилищного фонда на виды. Эта классификация проводится, во-первых, в зависимости от формы собственности и, во-вторых, в зависимости от целей использования.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, находящийся в собственности граждан и юридических лиц; государственный, находящийся в собственности Российской Федерации и ее субъектов; муниципальный, находящийся в собственности муниципальных образований.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования; специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд; жилищный фонд коммерческого использования.

При всей значимости классификации жилищного фонда на виды как в зависимости от форм собственности, так и в зависимости от целей использования соответствующих жилых помещений она все же не устраняет, да и не может устранить чересполосицы в правовом режиме жилых помещений, находящихся не только в одном доме, но и в одной квартире. Указанные помещения могут представлять различные формы собственности и использоваться в различных целях. Так, в одной квартире часть жилых помещений может быть приватизирована, а другая использоваться на началах социального найма. Соответственно этому приватизированные жилые помещения будут находиться в частной собственности граждан, а другие жилые помещения - в государственной или муниципальной собственности. Места общего пользования в квартире окажутся в общей долевой собственности сособственников, представляющих различные формы собственности.

Пожалуй, для всех этих жилых помещений общим является один признак - все они в конечном счете должны использоваться для проживания граждан, т.е. для удовлетворения их потребности в жилье. Именно эта цель использования жилых помещений доминирует. Все же остальные цели по отношению к ней являются побочными (см. ст. 17 ЖК).

При оценке закрепленной в законе классификации жилищных фондов нужно также учитывать, что каждая форма собственности в жилищной сфере может использоваться в самых различных целях.

Так, жилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут использоваться на началах не только социального, но и коммерческого найма. Они могут находиться в специализированном жилищном фонде и использоваться в качестве служебных жилых помещений, общежитий и т.д.

Жилые помещения, находящиеся в частной собственности граждан, собственники могут использовать не только для своего проживания и проживания членов своей семьи, но и для сдачи внаем или в аренду.

Словом, жилые помещения, находящиеся в одной форме собственности, могут оказаться в различных классификационных рубриках по цели их использования.

Перейдем теперь к более подробному рассмотрению правового режима жилых фондов, классифицируемых по цели их использования. Обратим внимание на следующие моменты.

Во-первых, границы специализированного жилищного фонда очерчены в ЖК значительно шире, чем в Законе об основах федеральной жилищной политики, ныне утратившем силу <1>. В состав этого фонда включены жилые помещения, предоставляемые гражданам по правилам разд. IV ЖК, в том числе служебные жилые помещения.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697. См. также: Закон Санкт-Петербурга от 4 апреля 2006 г. "О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга" // Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 4.

И это правильно. Сомнения, однако, вызывает то, что специализированный жилищный фонд замкнут в пределах государственной и муниципальной собственности. Разве помещения, входящие в состав этого фонда, не могут принадлежать хозяйственным обществам и товариществам, кооперативным и общественным организациям, имущество которых относится к частной собственности? Почему им не могут принадлежать, например, служебные жилые помещения и общежития?

Во-вторых, вычленение индивидуального жилищного фонда призвано объединить в одном фонде не все жилые помещения, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а только те из них, которые используются на безвозмездных началах для удовлетворения потребительских нужд граждан (см. п. 3 ч. 3 ст. 19 ЖК). Граждане - собственники жилых помещений используют их для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования (например, для проживания временных жильцов).

Сложнее обстоит дело с собственниками таких помещений - юридическими лицами. В законе сказано, что юридические лица используют эти помещения для проживания граждан на указанных условиях пользования, т.е. на условиях безвозмездного пользования. Как очертить круг граждан, которым юридическое лицо может предоставить жилое помещение в безвозмездное пользование? В.Н. Литовкин относит к ним сотрудников юридического лица, а также иных граждан, с которыми юридическое лицо не связано служебными отношениями <1>. Критерий определения граждан, которым юридическое лицо может предоставить жилое помещение в безвозмездное пользование, достаточно размыт, но, по-видимому, ничего лучше вследствие неудачной редакции закона нельзя придумать.

--------------------------------

<1> См.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. С. 56.

С не меньшими трудностями мы сталкиваемся, очерчивая границы жилищного фонда коммерческого использования, а также определяя основания предоставления жилых помещений в этом фонде и круг лиц, которым они предоставляются. Во-первых, как явствует из самого названия фонда, он используется на коммерческих началах в целях получения дохода. Во-вторых, жилые помещения на коммерческих началах могут быть использованы независимо от того, кому они принадлежат. Указанные помещения могут находиться и в частной собственности граждан и юридических лиц, и в государственной, и в муниципальной собственности. В-третьих, собственники таких помещений используют их для проживания граждан на условиях возмездного пользования; они могут быть предоставлены гражданам по иным договорам; они могут быть предоставлены собственниками таких помещений другим лицам во владение и (или) пользование (см. п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК). Очевидно, что в первом случае имеется в виду предоставление гражданам жилых помещений в коммерческий наем; во втором случае - предоставление гражданам жилых помещений по иным договорам (например, по договору пожизненного содержания); в третьем случае - предоставление лицу (а следовательно, как юридическому лицу, так и гражданину) помещения во владение и (или) в пользование (например, в аренду). Правда, открытым остается вопрос, может ли жилое помещение быть сдано в аренду только юридическому лицу или также гражданину, например, индивидуальному предпринимателю (ср. п. 4 ч. 3 ст. 19; ч. 2 ст. 30 ЖК; п. 2 ст. 671 ГК). Но кому бы жилое помещение ни было сдано в аренду или по иному договору, оно при всех обстоятельствах может использоваться лишь для проживания граждан.

Является ли закрепленная в ЖК классификация жилищных фондов исчерпывающей или нет? Охватываются ли ею жилые помещения в жилищно-строительных и иных кооперативах, в которых не все жилые помещения выкуплены их пайщиками? По-видимому, охватываются. До выкупа жилых помещений их собственником остается соответствующий кооператив как юридическое лицо. После того, как член кооператива полностью выплатит паевой взнос, он становится собственником полученной им квартиры. Нередки случаи, когда одни члены кооператива полностью выплатили паевой взнос, а другие этого не сделали. При таких обстоятельствах одни квартиры принадлежат на праве собственности выкупившим их гражданам (независимо от того, остались ли они членами кооператива или нет), а другие - продолжают находиться в собственности кооператива.

Что же касается товарищества собственников жилья, то не все граждане, проживающие в доме, в котором образовано товарищество, являются собственниками занимаемых ими жилых помещений. Более того, далеко не все, кто является собственником таковых, вступили в товарищество или собираются в него вступить. Хотя само товарищество собственником квартир не становится, и здесь может иметь место сочетание в жилищной сфере различных форм собственности. Например, квартиры, которые граждане не приватизировали и занимают по договорам социального найма, продолжают находиться в муниципальной или государственной собственности. Те же квартиры, которые граждане приватизировали, независимо от того, образовано ли в доме товарищество собственников жилья, равно как и независимо от того, вступили ли собственники квартир в товарищество, находятся в их частной собственности.

В свою очередь, эти квартиры собственники могут использовать либо для удовлетворения своих нужд в жилье, либо в коммерческих целях, либо, наконец, как в тех, так и в других целях.