Охарактеризуйте подходы и методы оценки земель

При определении оценки стоимости ОН в РФ применяют 3 основных подхода:сравнительный,доходный,затратный. Сравнительный – это совокупность методов оценки стоимости объекта основанный на сравнении объекта с объектами аналогичными, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом признается объект сходный по основным экономическим, материальным,техническим и др. характеристикам опредлеляющим его стоимость.Условия применения: объект не д.б. уникальным, информация д.б. исчерпывающей включающей условия совершения сделок факторы, влияющие на стоимость д.б. сопоставимы с объектами аналогичными. Принципы: п-п замещения, сбалансированности, спроса и предложения. Доходный – это совокупность м-да оценки,основанный на определении ожидаемых доходов от общей оценки на протяжении всего срока эксплуатации.Этот м-д наиболее приемлимый для сравнения альтернативных вариантов вложения в недв-ть. Подход основан на применении ставок капитализации,т.е. перерасчет затрат во времени и переведение их в текущем моменте. Принцип наиболее эффективного использования,п-п ожидания, спроса и предложения и п-п замещения. Затратный – совокупность м-ов оценки стоимости объекта, основанный на определении затрат необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предложении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. В основе этого подхода лежит п-п замещения. Сравнительный подход:*м-д сравнения продаж – представ-ет след. послед-ть действий:1)определение эл-в или критериев по которым осущ-ся сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;2)опред-ие по каждому из эл-ов сравнения характера и степени отличий каждого аналога под оцениваемый ОН; 3)опред-ие по каждому из эл-ов сравнения корректировок цен аналогов соответ-их характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого ОН; 4)коррек-ка по каждому из эл-ов сравнения цен, каждого аналога сглаживающее их отличия от оцениваемого ОН;5)расчет рыночной стоимости зем.уч. путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов .*м-д выделения – применяется для оценки застроенных зем.уч. Условия применения м-да:соответствующие улучшения зем.уч.его наиболее эффек-му использованию,наличию информации о ценах сделок с единым ОН при отсутствии информации использования цен предложения и спроса. М-д предлагает след. посл-ть действий:первые 5 шагов аналогичны с м-ом сравнения продаж;6)расчет стоимости земещения или стоимости воспроиз-ва улучшений оцениваемого зем.уч. 7)расчет стоимости зем.уч. оцениваемого путем вычитаний из рыночной стоимости единого ОН включающего в себя оцениваемый зем.уч. стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений.* м-д распределения –условия применения такие же как в м-де выделения.Наличие информации о наиболее вероятной доли зем.уч. в рыночной стоимости ОН. Последовательность действий аналогично м-ду выделения.Расчет рыночной стоимости оценки зем.уч. путем умножения рыночной стоимости на наиболее вероятное значение доли зем.уч. в рыночной стоимости единого ОН. * м-д капитализации земельной ренты – применяется для застроенных и незастроенных зем.уч.Условия применения:возможность получения земельной ренты от оцениваемого зем.уч.Последовательность действий:1)расчет зем.ренты создаваемогоучастка;2)определение величины соответствующего коэффициента капитализации зем.ренты. Под капитализацией зем.ренты понимают проверку на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин зем.ренты на равные периоды времени.* м-д остатка -применяется для оценки застроенных линий,застроенных участков. Условия применения: возможность застройки оцениваемого зем.уч. улучшениями приносящими доход. Последовательность действий:1)расчет стоимости воспроизводства или замещение улучшений соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого зем.уч.2)расчет чистого оперативного дохода хоть единого ОН за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы.3)расчет чистого оперативного дохода приходящегося на улучшение за определенный период времени.4)расчет величины зем.ренты (это разница от чистого оперативного дохода от единого ОН и чисто оперативный доход от улучшений;5)расчет рыночной стоимости зем.уч. путем капитализации зем.ренты. * м-д предполагаемого использования – используется для застроенных и незастроенных зем.уч. Условия применения: возможность использования зем.уч. способом приносящим доход. Последовательность действий: 1)определение суммы и временные структуры расходов, необходимые для использования зем.уч. в соответствии с вариантом его наиболее эффектного использования;2)определение величины и временной структуры доходов от наибольшего эффективного использования зем.уч.;3)определение величины и временной структуры оперативных расходов необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования;4) определение величины ставки дисконтирования соответствующий уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый зем.уч.(Дисконтирование-это процесс проведения всех будущих доходов и расходов к дате провидения оценки по определенной ставке дисконтирования).Ставки рассчитываются на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.