Ипотека земельных участков. Залог права аренды земельных участков

Правовое регулирование залоговых отношений в землепользовании осуществляется совместно нормами гражданского (ГК; Закон РБ «Об ипотеке» от 20 июня 2008 г. № 345-З; Закон РБ «О залоге» 24 ноября 1993 г. № 2586-XІІ) и земельного законодательства.

В земельных отношениях применяется два вида залога, из предусмотренных Законом РБ «О залоге»: залог земельного участка как недвижимости (ипотека) и залог права аренды ЗУ. При этом ЗУ остается у залогодателя, который сохраняет на время действия договора о залоге все свои права по использованию данного ЗУ. Такой вид залога как заклад не применяется.

Ст. 50 КоЗ и Закон «Об ипотеке» ограничивает обязательства, которые могут обеспечиваться залогом в земельных отношениях, только обязательствами по кредитному договору, заключенному с банком, который является разновидностью договора займа. Законодательство не увязывает залог земельных участков и права аренды земельных участков с какими-то конкретными целями, для которых предоставляется кредит, поэтому залогом может быть обеспечен любой кредитный договор.

В соответствии со ст. 310 ГК залог рассматривается как один из способов обеспечения обязательств. Включение земельных участков в гражданский оборот и предоставление субъектам ЗУ правомочий по распоряжению этими участками позволяет применять этот способ обеспечения обязательств к земельным отношениям.

В соответствии со ст. 47 Кодекса о земле предметом договора ипотеки могут являться ЗУ, находящиеся в частной собственности юр. и физ. лиц. В соответствии со ст. 69 Кодекса о земле сделки по предоставлению права аренды ЗУ в залог могут совершать арендаторы земельных участков, за право заключения которых взималась плата. Таким образом, залогодателями в этих отношениях являются лица, которые получили земельные участки на возмездной основе.

Ипотека ЗУ, находящихся в государственной собственности, не допускается.

Залог сохраняет свою силу при переходе ЗУ или права на ЗУ к другому лицу, а также при уступке требования, обеспеченного залогом (ст. 20 Закона «О залоге»).

Залогодержателями ЗУ и права аренды ЗУ могут быть только банки, соответствующие требованиям, определяемым Президентом РБ (ст. 50 КоЗ), а именно, банки, имеющие специальное разрешение (лицензию) на осуществление банковской деятельности в части осуществления банковской операции по размещению привлеченных денежных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности и срочности (Указ Президента РБ от 2 июня 2009 г. № 276).

Предметом ипотеки является ЗУ вместе с расположенными на них капитальными строениями или незавершенными законсервированными капитальными строениями, кроме случаев, если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам На обращение взыскания на ЗУ ограничений нет.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение ЗУ или права аренды ЗУ в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю.

КоЗ связывает отчуждение с невыполнением обязательств, поэтому под отчуждением в данном случае необходимо понимать обращение взыскания на ЗУ, являющийся предметом ипотеки, в порядке, установленном ГК (ст. 330, 331) и Законом «Об ипотеке», который предусматривает применение судебных или внесудебных процедур.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, являющееся предметом ипотеки, по решению суда в общем порядке, установленном гражданским процессуальным или хозяйственным процессуальным законодательством.

Особенности обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, установлены Законом «Об ипотеке» и предусматривают:

при обращении взыскания на ЗУ, являющийся предметом ипотеки, его продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) осуществляются с соблюдением установленных законодательными актами в области охраны и использования земель ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие ЗУ, и целей его использования;

обращение взыскания на ЗУ и находящиеся на нем капитальные строения или незавершенные законсервированные капитальные строения, являющиеся предметом ипотеки, осуществляется одновременно путем продажи на публичных торгах (торгах) одному покупателю.

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, являющегося предметом залога (при ипотеке и залоге права аренды), без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки.