Статистический

На вкладке «Статистический» (рис. 14) устанавливается количество объектов, которые будут принимать участие в корреляционном и регрессионном анализе. С листа «Base» на лист «Statistica», в случае установления к переносу меньшего количества объектов, чем на вкладке «База данных», переносятся наиболее близкие к оцениваемому объекту объекты-аналоги. Программа подбирает наиболее похожие, по ее мнению объекты – те объекты, сумма квадратов разностей качественных и количественных факторов с оцениваемым объектом минимальны.

В случае, если количество сравниваемых объектов равно количеству объектов в базе, переносятся все объекты, однако это не рекомендуется, так как из массива следует выбросить несколько объектов с максимальными отклонениями в ту, либо иную сторону.

Число качественных и количественных характеристик, используемых при проведении оценки с помощью статистического метода не может превышать количество оцениваемых объектов.

Число объектов, используемых при проведении оценки с помощью статистического метода не рекомендуется устанавливать менее 10 и не менее чем в 3-4 раза превышающее количество описывающих их характеристик.

На этой же вкладке находится и минимальный коэффициент корреляции, который определяет силу тесноты связи между результирующим фактором (y -стоимость единицы сравнения объекта) и факторами, влияющими на него (x), подразумевая, что y=f(x₁,x₂,x₃,…..x_n).

Рис. № 14

Перед регрессионным анализом, после нажатия на клавишу «Регрессия» на данной вкладке, либо на листе «Statistica» проводится проверка наличия тесной взаимосвязи между факторами, включенными в модель. Для этой цели производится расчет коэффициента корреляции между каждой парой факторов, отобранных для включения в модель. В случае наличия тесной связи между к-либо факторами, один из факторов исключается из модели, в случае их возможной связанности.

Регрессионный анализ - раздел математической статистики, объединяющий практические методы исследования регрессионной зависимости между величинами по статистическим данным. Цель регрессионного анализа состоит в определении общего вида уравнения регрессии, построении статистических оценок неизвестных параметров, входящих в уравнение регрессии и проверке статистических гипотез о регрессии.

После установления количества объектов и качественных и количественных факторов, на листе «Statistica», пользователем производится выбор качественных и количественных факторов применяемых при анализе из выпадающего списка.

На листе «Statistica», в строке корреляция отражена теснота связи между ценой объекта и влияющем на нее фактором.

Корреляция может быть в районе (-1;+1).

Чем корреляция ближе к единице, тем связь сильнее, чем ближе к 0, тем слабее. Если число положительное, то связь прямая (чем больше фактор, тем выше цена) и обратная (чем меньше значение фактора, тем выше цена).

Минимальный коэффициент корреляции устанавливаемый Пользователем на вкладке «Статистика», определяет, тесноту связи, являющуюся значимой при дальнейших расчетах, в частности - какие факторы будут, в дальнейшем участвовать в регрессионном анализе, а какие нет.

В большинстве случаев не следует устанавливать коэффициент корреляции:

1. Больше единицы (в абсолютном выражении).

2. Слишком низким (менее 0,4-0,5), в связи с высокой степенью вероятности низкого качества строящейся модели регрессии.

3. Слишком высоким (более 0,9) в связи с последующим включением малого количества факторов в модель.

Лучше вначале проверить тесноту связи между факторами и ценой, а затем на основе имеющихся данных установить минимальный коэффициент корреляции, указывающий на значимую тесноту связи.

После нажатия на клавишу «Регрессия» на листе «Statistica» на основе данных, подходящих заданным условиям строится система уравнений и производится регрессионный анализ, подробные результаты которого можно найти на последнем листе «Analyse» (см. лист «Statistica»).