Метод сравнения продаж

Используя метод сравнения продаж, оценщик должен определить реакцию рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сравниваемого объекта вычисляется из его восстановительной стоимости в первоначальном виде. В результате получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравниваемых объектов, на основании которых определяется накопленный износ оцениваемого объекта. В методе сравнения продаж «не рассматриваются» причины износа.

Пример расчета методом «сравнения продаж».

Этап 5. Для каждого компонента имущественного комплексе рассчитывается его восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа.

Этап 6. Расчет общей стоимости имущественного комплекса предприятия на дату оценки осуществляется путем сложения восстановительных стоимостей (за вычетом накопленного износа) всех компонентов и стоимости земельного участка.

КЛЮЧЕВЫЕ понятия и МЕТОДЫ РАСЧЕТА

1. Сущность затратного подхода - определение текущей стоимости объекта на основе расчета его восстановительной стоимости (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

2. Методы оценки восстановительной стоимости:

• метод удельных затрат на единицу площади (объема);

• метод поэлементного расчета;

• метод сметного расчета.

3. Совокупный износ - потери стоимости имущества предприятия, вызванные физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием.

4. Способы определения износа: экспертный, нормативный, стоимостной.

Методы определения совокупного износа:

• метод «срока жизни»;

• метод сравнения продаж;

• метод разбиения.

5. Неустранимый физический износ рассчитывается на основе остаточной стоимости элементов собственности, затраты на исправление которых превышают добавление к стоимости имущества за счет их исправления.