Сравнительный подход

Сравнительный подход предполагает, что наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком. Особенность сравнительного подхода заключается в том, что величина стоимости оцениваемого объекта ориентируется на рыночные цены купли-продажи похожих объектов собственности, т.е. оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные объекты собственности.

Наиболее распространенным при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости, машин и оборудования является метод прямого сравнительного анализа продаж.

Реализация метода сравнительного анализа продаж выполняется в следующей последовательности:

• изучается рынок и выбираются сфера продаж и листинги объектов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом;

• проверяется и обобщается информация по каждому отобранному объекту-аналогу: о цене продажи (и о запрашиваемой цене), о дате сделки физических характеристиках, местоположении; изучаются мотивация, особые условия сделки и т.д.;

• анализируются и сравниваются объекты, сопоставимые с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

• корректируются цены продаж или запрашиваемые (листинговые) цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними. Величина поправок к ценам определяется на основе анализа рынка с использованием либо «сопоставимых пар продаж», либо регрессивного анализа;

• согласовываются скорректированные цены сопоставимых объектов и оценщик определяет стоимость оцениваемого объекта сравнительным подходом.

При оценке предприятия (бизнеса) сравнительный подход включает в себя три метода.

Метод рынка капиталов. Этот метод основан на рыночных ценах акций. Базой для сравнения служит цена на одну акцию акционерного общества открытого типа. Инвестор, приобретая ценные бумаги, может инвестировать денежные средства как в сходную компанию, так и в оцениваемую. Поэтому данные о сопоставимых компаниях (цены которых известны на рынке) могут послужить ориентиром для определения стоимости оцениваемого предприятия. Для использования этого метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по всем сопоставимым предприятиям. Оценка этим методом выполняется в следующей последовательности: выбирается предприятие-аналог, анализируется финансовое состояние предприятия, выбирается и рассчитывается оценочный мультипликатор, рассчитывается стоимость предприятия (бизнеса) по выбранному мультипликатору, вносятся поправки к итоговой стоимости предприятия.

Метод сделок. Он основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или анализе цен приобретения предприятия в целом. Цена акций принимается по результатам сделок на российских и мировых фондовых рынках. Последовательность выполнения расчетов стоимости объектов такая же, как и у метода рынка капиталов с одним лишь различием: при использовании метода рынка капиталов оценивается стоимость одной акции (или стоимость миноритарного пакета акций), а при использовании метода сделок - рекомендуемые соотношения между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе специальных научных исследований взаимосвязи цены продажи предприятия с его производственно-финансовыми характеристиками. Научно-исследовательскими институтами делаются обобщения по всем изучаемым параметрам и разрабатываются формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

Метод отраслевых соотношений в России не получил достаточного распространения, так как отсутствует информация о финансово-хозяйственной деятельности предприятий, требующая длительного изучения и наблюдения за параметрами.