Тема 20. Правовое регулирование передачи в пользование (имущ найма или аренды)

ИП ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 – о вопросах аренды

ППленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 Об отдельных вопросах практики… о договоре аренды. ППленума 25.01.2013 № 13 – в Пленум внесены существенные изменения.

Римское право:

1) Наем вещей

2) Наем услуг

3) Наем работы (подряд)

Нас интересует наем вещей. Англо-амер пс – 2 направления регулирования:

1) Наем недвижимости – возникнет вещное право

2) Наем движимого имущества – будет обяз-пр характера отношения

К росс праву: преемник советского права. Советская практика: любопытная конструкция аренды была порождена. Фактически аренда выступила в качестве инструмента разгосударствления или приватизации. Закон о приватизации 1993 не вступил в силу из-за того, что развалился СССР. Основная приватизация шла через аренду. Президиум Верховного Совета Указ от 7.04.1989 – Об аренде и арендных отношениях в СССР.

+Закон о кооперации.

+Пост-ние Совмина «О малых гос предприятиях» - их могли учреждать граждане! Суд практика – вопрос, кому принадлежало имущество.

Аренда была использована как инструмент приватизации. Арендованное имущество по истечении опр договором срока могло переходить в соб-ть арендатора при условии, что ст-ть имущества полностью выплачивалась арендной платой. Можно приватизировать арендованные объекты. В 1991 году приняли закон о приватизации гос/мун имущества – и был такой способ как выкуп арендованного имущества. Схема на практике: коллектив магазина и директор заключили д-р аренды прилавка и торг весов, далее выкупали это имущество, что давало право преимущ аренды помещения. Заключался д-р, по бросовым ценам выкупалось аренд помещение – появлялось право выкупа земучастка, можно было его выкупать. В основном покупали помещения путем приобретения оборотного имущества.

Аренда использовалась как способ разгосударствления имущества.

Еще особенность: понятие «аренда» охватывала не только традиционный имущ наем, но и внутрихоз отношения. То, что называем мы квазисубъектными образованиями (внутриорганизационными образованиями) – они имели право заключить д-р аренды. Как часть целого может заключить с целым д-р? Цеха, участки и прочее – стали приватизироваться.

Создание тн арендных предприятий (козлатур, ахаха) – апофеоз советской практики. Это была особая орг-пр форма предпринимательства.

Глава 34 ГК РФ – осн массив регулирования. Регулирование – по минипандектной системе, as usual.

Статья 606 ГК РФ:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Принципиальное расхождение интерпретации существенных условий.

1. МГУ (Суханов) – только предмет договора существенное условие.

2. Практика исходит из того, что сущ-ными условиями д-ра аренды помимо предмета = условия о сроке договора, а также много суд актов кассации, где сказано- условие об арендной плате.

3. Еще замечание касается тех случаев, когда д-ром предусматривается возможность выкупа арендуемого имущества – в таком случае условие о размере выкупной цены = существенное. П ФАС СЗО от 12.03.2007 №Ф09-1436/07.

Предмет договора.

2 тенденции: монистический и плюралистический подходы.

1) Монистический: предмет = только имущество – это предмет договора.

2) Плюралистические – не только имущество, передаваемое в аренду, но и действия, которые должна совершить обязанная сторона. Исходим из этой концепции – предмет тогда = 2 компонента:

А) действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатору имущества, а также действия арендодателя, направленные на обеспечение надлежащ использования этого имущества арендатором.

Б) действия арендатора, по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренного договором. Плюс действия по внесению аренд платы, возврату аренд имущества по окончанию срока аренды.

В) плюс в предмет д-ра входит указание на имущество, которое в рез-те действий предост-ся во владение, пол арендатору.

П. 3 ст. 607 ГК: под страхом незаключенности в д-ре аренды дб указаны данные, позволяющие опр-но уст-ть имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве аренды! Если в д-ре отсутствуют пункты, регулирующие действия сторон - заключен ли он?

Исходим из плюралистической концепции предмета договора: 1) дб указаны как действия обязанных лиц, 2) так и объект договора (объект – само имущество). Если не указано в самом тексте на обяз-во арендатора предоставить имущество – по представлениям Витрянского, раз есть восполняющие нормы об обяз-ти предоставить. Суды: в д-ре достаточно предусмотреть условие об имуществе, оно уж из закона не вытекает никак, диспозитивные условия восполнимы. Такой подход был концептуально сформирован Витрянским.

А теперь все это забудем! Пришел ВАС и ИВАНОВ! (Закон о банкротстве – полностью менял закон в своих прецедентах. Ограничительный список на расширительный, вводил новые нормы – вакханалия арбитражная. Определен круг очередников – не меняй. Страховой случай – исчерпывающий перечень. Не стоит менять.). У нас система статута – закона. Суд – толкователь и восполнитель пробелов, не создатель норм – за исключением механизма КС, разрешенной процедуры. Восполнение по аналогии закона и по аналогии права – нормально, в рамках компетенции суда, но не прямое противоречие закону.

21.01.2010 ПКС № 1-п: не только ППленума, но и ППРезидиума ВАС РФ имеют обязат силу. Но есть еще ФЗ об арбитражных судах – обязателен только Пленум! Идея прецедента выродилась в идею произвола.

Итак, что сделала новая команда ВАС? Норма закона под страхом незаключенности предписывает сторонам описывать объект договора, ВАС говорит: нет, раз 1 из уч-ков договора передал имущество, то др сторона не вправе оспаривать д-р по мотиву незаключенности. Критическая логика: если передала имущ-во = д-р заключен, а если не передала – не заключен. Исполнение д-ра = легитимирующий факт. *Концепция непротиворечивого поведения.

ППленума о свободе договора = прощай, правовая определенность – как сказал Скворцов!

Вывод: восполнение пробелов норм, но произвольно пересматривать черное на белое, или белое на черное нельзя менять!

15.10.14.