Общая характеристика. Среди других вещных прав гражданское законодательство выделяет право собственностиииные права на жилище (ст

Среди других вещных прав гражданское законодательство выделяет право собственности и иные права на жилище (ст. 194 ГК), особенности которых определяются жилищным законодательством, прежде всего – Жилищным законом.

При этом право собственности на жилище во многом, конечно, совпадает по своему содержанию с правом собственности на другое недвижимое имущество, но в то же время отличается определенной спецификой, вытекающей из особого значения жилища в удовлетворении жизненных потребностей каждого человека.

Поэтому вещное право на жилище выражает не только принципы гражданского права, но также некоторые принципы социальной защиты, предоставляя в ряде случае приоритет охране интересов граждан, проживающих в жилище.

Общими чертами всех разновидностей вещных прав на жилище является то, что их объектом неизменно служит жилище, т. е., как это определено ст. 2 Жилищного закона, отдельная жилая единица (индивидуальный жилой дом, квартира), предназначенная или используемая для проживания.

Субъектом жилищных прав может быть только гражданин.

Все такие права предоставляют их носителям возможность использовать непосредственным образом принадлежащее или предоставленное им жилое помещение по его назначению, не нуждаясь для этого в чьих-либо дополнительных действиях.

Носители вещных прав на жилище могут самостоятельно вступать в правоотношения с третьими лицами по поводу использования жилища и поддержания его в надлежащем состоянии. Все носители вещных жилищных прав могут собственными действиями защищать их против любых нарушений, в т. ч. и против незаконных действий собственников (конечно, лишь в случаях, когда носитель права сам не является собственником жилища).

Право на жилище и в прошлом, до проведения экономической реформы и массовой приватизации государственного жилищного фонда, занимало важное место среди средств обеспечения удовлетворения жилищных потребностей всех граждан, защиты их жилищных интересов. Основной формой такого удовлетворения служило предоставление государством через местные коммунальные органы и государственные предприятия (учреждения) гражданам и их семьям помещений на условиях найма. Широко использовались, конечно, и частные дома, и кооперативные квартиры, но основной правовой формой жилищных отношений был жилищный наем, основным субъектом отношений был наниматель государственного жилого помещения.

Изучалось правовое регулирование жилищных отношений в основном при изучении второй (Особенной) части жилищного права, которая содержала отдельный институт – договор найма жилого помещения.

В настоящее время ситуация коренным образом изменилась. Основная масса государственного жилищного фонда приватизирована, перешла из отношений найма в отношения собственности. Собственниками, конечно, являются и те, кто построил, купил у другого лица или иным образом приобрел свое жилище. Хотя некоторая часть жилищного фонда все еще сдается внаем, основным субъектом жилищных правоотношений сегодня является не наниматель, а собственник. Изучение правового регулирования жилищных отношений должно проводиться при изучении первой, а не второй части гражданского права.

Сегодня в пределах общего понятия “право на жилище” можно различить несколько разновидностей; главные из них:

1) право собственности на жилище;

2) жилищное право участника кондоминиума;

3) право пользования кооперативной квартирой;

4) вещное право нанимателя жилого помещения;

5) право проживания в помещении, принадлежащем другому лицу.

Рассмотрим кратко эти разновидности.

§ 2. Право собственности на жилище

Право собственности на жилище, независимо от того, будет ли им отдельный дом, часть дома, квартира или часть квартиры, по основаниям своего возникновения, содержанию правомочий, прекращению и защите в полной мере охватывается общими правовыми предписаниями, относящимися к праву собственности на недвижимость. Сохранились лишь некоторые особенности, связанные с определенными социальными функциями жилища, и они постепенно сглаживаются. Так, до принятия Жилищного закона, было запрещено использование жилища по нежилому назначению, чем, конечно, ограничивались правомочия собственника. Ст. ст. 4 и 18 Жилищного закона прямо установили, что использование собствен­ником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешения на это государственных органов.

Статья 12 Жилищного закона предусматривает основания возникновения права собственности на жилище. Большинство из названных статьей оснований применимо и к случаям приобретения права собственности на другие виды недвижимого имущества. Но некоторые из оснований порождают право собственности только на жилище. Прежде всего это относится к приватизации жилища; о таком основании говорит ст. 13 упомянутого Закона.

Приватизация жилищ как общая массовая кампания уже завершилась, но отдельные ее случаи еще допускаются, а для некоторых категорий граждан будут возможны и в дальнейшем. Приватизация – это передача квартиры из государственного жилищного фонда в собственность лиц, которые проживали в квартире в качестве ее нанимателей. Данным признаком приватизация отличается от обычной продажи государственной квартиры. Для приватизации необходимо согласие не только нанимателя квартиры, но и всех, постоянно проживающих с ним, совершеннолетних членов семьи.

Условия приватизации определяются законодательством, она может быть возмездной или безвозмездной. Но во всех случаях перехода государственной квартиры в собственность лица, проживающего в ней, в порядке приватизации приобретателю предоставлялся ряд льгот по сравнению с обычными условиями приобретения подобной квартиры по договору купли-продажи.

При приватизации квартира переходит в собственность не только основного нанимателя, хотя бы он один имел какие-либо приватизационные льготы, но также всех других членов семьи, постоянно проживавших с нанимателем в этой квартире на момент приватизации, хотя кто-либо из них временно отсутствовал. Все эти лица приобретают на жилище право общей совместной собственности.

Если в квартире, подлежащей приватизации, проживает несколько нанимателей (несколько семей), то для приватизации необходимо согласие всех нанимателей и совершеннолетних членов их семей. Такая квартира переходит ко всем семьям в их общую долевую собственность с реальным выделением доли каждой семье. Эта реальная доля находится в общей совместной собственности членов такой семьи.

В особом порядке к члену жилищного (жилищно-строительного) кооператива переходит право собственности на занимаемую им кооперативную квартиру, о чем говорит ст. 14 Жилищного закона. Моментом перехода является момент полной выплаты членом кооператива паевого взноса, что подтверждается п. 4 ст. 235 ГК.

Отдельным основанием права собственности ст. 15 Жилищного закона называет получение жилища лицом, ранее лишившимся права собственности на дом в связи с изъятием (принудительным выкупом) земельного участка для государственных надобностей. В этом случае собственник старого дома вправе по своему выбору требовать или денежную или натуральную (в виде нового жилища) компенсацию.

Собственник жилища, в соответствии со ст. 18 Жилищного закона, обладает такими правомочиями распоряжения домом или квартирой, какие имеет собственник другого недвижимого имущества. Некоторые ограничения допускаются только в связи с признанием на это же жилище определенных вещных прав членов семьи собственника. Речь идет о членах семьи, проживающих в одном жилище с собственником, т. е. о членах семьи, вселенных собственником в свое жилище. Их круг определен ст. 21 Закона. Они имеют равное с собственником право пользования помещением (п. 1 ст. 22). Это право защищается от нарушений со стороны любых лиц, даже – собственника. Такие члены семьи вправе вселять в помещение без согласия собственника своих несовершеннолетних детей (п. 1 ст. 22). Это свидетельствует о значительной степени автономности и элементах абсолютного характера права членов семьи.

Они сохраняют право пользования помещением, даже выходя из состава семьи собственника (п. 1 ст. 22). При реквизиции жилища или выку­пе земельного участка, на котором расположен дом, для государственных надобностей члены семьи и даже бывшие члены семьи собственника приобретают право на проживание в жилище, полученном в качестве компенсации – налицо право следования (п. 1 ст. 30 Закона).

Дополнительной защитой обеспечены интересы несовершеннолетних детей из состава семьи собственника при прекращении его права на жилище (п. 3 ст. 13, п. 2 ст. 30).

Изложенное дает основание оценить права членов семьи собственника на принадлежащее ему жилище в качестве вещного права, хотя оно и ограничивается производным и зависимым характером от права собственника.

§ 3. Вещные права участника жилищного кондоминиума

Закон определяет жилищный кондоминиум как особую форму собственности на жилой дом, рассматриваемый в качестве единого имущественного комплекса, в котором отдельные жилища находятся в раздельной индивидуальной собственности участников, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности (ст. 2 Жилищного закона).

Такое определение дается жилищным законодательством. Но как общее понятие кондоминиум предусматривается ст. 209 ГК РК. Нормы о кондоминиуме содержатся и в земельном законодательстве.

Кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т. п.).

Отсюда, во-первых, вытекает, что кондоминиум – это особая форма собственности, характеризуемая сложным объектом, составляющим единый имущественный комплекс. Кондоминиум нельзя смешивать с объединением лиц, которым принадлежит данный имущественный комплекс на праве собственности. Объединение собственников может приобретать различные организационно-правовые формы – группа индивидуально действующих собственников, простое товарищество, кооператив собственников квартир (КСК) и т. п. Это имеет значение для методов управления кондоминиумом в интересах собственников, но отнюдь не для характеристики самого кондоминиума, существующего только в качестве сложного, но единого объекта, одни части которого принадлежат раздельно каждому из собственников, а другие – всем собственникам сообща.

Во-вторых, своей индивидуальной собственностью, входящей в состав кондоминиума, его участник вправе свободно, по собственному усмотрению, распоряжаться, без необходимости получить согласие других участников либо органов, управляющих кондоминиумом. Разумеется, не нарушая общих пределов, установленных законодательством для осуществления права собственности.

В-третьих, остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, относится к общей долевой собственности всех участников кондоминиума, т. е. всех собственников раздельных частей кондоминиального имущества. Но их доли пространственно не выделены и выражаются в форме части единицы (или в процентах), принадлежащей каждому участнику.

Таким образом это – так называемая идеальная доля в общем имущест­ве, главное назначение которой – определить размер участия каждого собственника в расходах по содержанию общего имущества.

Общее имущество находится в распоряжении и в общем пользовании участников кондоминиума. Общее имущество имеет сугубо подсобное назначение – обеспечивать нормальную эксплуатацию жилого дома. К тако­му имуществу относятся лестницы, подъезды, подвал, чердак, крыша, лифт, внеквартирные сети коммунального обслуживания и т. п. Закон включает в состав общего имущества также земельный придомовой участок.

В четвертых, индивидуальная собственность участника кондоминиума и его доля в общем имуществе связаны неразделимой общностью юридической судьбы. Нельзя ни продать, ни купить квартиру, принадлежа­щую участнику кондоминиума, не продавая и не покупая при этом полную долю такого участника в общей собственности. Нельзя также переуступить кому-либо право на часть доли или на полную долю в общей собственности кондоминиума, не переуступая при этом право на помещение, находящееся в индивидуальной собственности данного участника кондоминиума. Если участ-ник кондоминиума распоряжается частью помещения, например, продает ее, то к покупателю переходит соразмерная часть доли в общем имуществе. В отличие от прав участника общей долевой собственности, предусмотренных ст. ст. 212 и 218 ГК, участник кондоминиума не имеет права ни самостоятельно распоряжаться своей долей в общем имуществе кондоминиума, ни требовать ее выдела из общего имущества.

В-пятых, наконец, все участники кондоминиума, независимо от размера принадлежащей им доли в общем имуществе, имеют равное право пользоваться таким имуществом. Порядок пользования может складываться без каких-либо решений по этому вопросу, если такой порядок не вызывает возражений у кого-либо из участников. Порядок может определяться или изменяться соглашением участников либо решением органа управления кондоминиумом.

Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу одного того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или иных разрешительных актов. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование. Такое право пользования является бессрочным, как и право индивидуальной собственности на помещение.

Напротив, лица, не имеющие права индивидуальной собственности хотя бы на одно помещение кондоминиума, не могут иметь непосредствен­ного права пользоваться предметами общей собственности. Они вправе приобретать право пользования, но производное – по решению или разреше­нию участников кондоминиума либо органов управления кондоми­ниумом.

В жилом доме помимо жилых помещений могут быть нежилые помещения, также находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, офисы и т. д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая правовое положение в кондомини­альных отношениях, аналогичное положению собственников жилых помещений.

Если в одном жилом помещении (в одной квартире) проживают два или несколько собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума (ст. 33 Жилищного закона).

Таково основное содержание вещных прав участников жилищного кондоминиума.

Но осуществление этих прав неразрывно связано с формой управле­ния кондоминиумом, поскольку кондоминиум как таковой может функционировать только в качестве единого жилого комплекса с нераздельной системой жизнеобеспечения. Поэтому возможность реализа­ции индивидуальных прав каждого участника зависит от согласования его действий с действиями других участников.

Формы управления кондоминиумом могут быть различными, но в одном кондоминиуме возможна только одна. Недопустимо, чтобы один подъезд дома управлялся жильцами, другой – нанятым управляющим, третий – кооперативом жильцов и т. п., ибо возникает опасность для нормального обеспечения дома водой, теплом, газом и другими услугами, которые могут предоставляться только в целом на весь дом. Именно поэтому п. 1 ст. 42 Жилищного закона предусмотрено, что в многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна форма управления объектом кондоминиума.

Какие же возможны формы управления?

Ответ дает ст. 42 Жилищного закона.

Во-первых, – совместное управление домом, осуществляемое всеми собственниками, сообща решающими общие вопросы. Такая форма является наиболее простой и не требует образования каких-либо организационных структур, ведения сложной документации и накладных расходов. Но она целесообразна лишь при небольшом количестве собственников. Закон допускает такую форму только при наличии от двух до четырех участников.

Во-вторых, собственники вправе нанять специально для управления объектом кондоминиума физическое или юридическое лицо, которое будет представлять собственников перед всеми другими лицами, обеспечиваю­щими деятельность кондоминиума. Распределение прав, обязанностей и ответственности устанавливается при этом договором собственников с таким управляющим.

В-третьих, собственники помещений могут образовать потребительс­кий кооператив собственников квартир (КСК) в жилых домах или собственников помещений (КСП) в домах, где участниками кондоминиума являются собственники не только жилых, но и нежилых помещений (правовое положение КСП тождественно правовому положению КСК).

В-четвертых, по желанию собственников возможен выбор другой организационной формы, не противоречащей закону. Собственники помещений жилого дома, который вместе с другими домами управляется одной организационной структурой (например, одним кооперативом), вправе выйти из этой структуры и образовать свою отдельную структуру управления.

На практике встречаются иногда чисто житейские затруднения. Собственники не избирают никакой формы управления либо предлагают несколько разных форм, ни одна из которых не может набрать большинства голосов. В этом случае должна применяться форма кооператива собственников квартир, которой Жилищный закон явно придает приоритетное значение. Поэтому п. 5 ст. 42 Жилищного закона определяет, что при недостижении собственниками согласия о форме управления любой из собственников, а в домах, где уже приватизирована часть жилых помещений, также и государственный орган, осуществляющий приватиза­цию, вправе инициировать образование КСК. Само образование произво­дится учредительным собранием собственников, приобретающих затем права и обязанности членов кооператива.

Возможна и такая ситуация: несмотря на образование кооператива, некоторые собственники помещений не желают в него вступать и не принимают никакого участия в управлении делами кооператива. Это, конечно, их право, ибо вступление в любой кооператив – добровольное дело вступающего. Но все участники кондоминиума, в т. ч. и те, кто не желает вступать в кооператив, обязаны подчиняться решениям органов управления кооператива, определяющим размер и формы участия всех собственников в содержании объекта кондоминиума, исполнять все решения органов управления объектом кондоминиума, относящиеся к использованию общего имущества и обеспечивающие прочность и безопасность эксплуатации дома (п. 8 ст. 43 Жилищного закона).

Таким образом, перед собственником, не участвующим в принятии решения, стоит дилемма: либо исполнять решения, не принимая участия в их принятии, либо использовать возможность оказывать влияние на принятие решений путем участия в управлении делами кооператива, т. е. превратиться в полноправного его члена, тем более, что вступление собственника в КСК не требует каких-либо формальностей.

§ 4. Вещное право члена кооператива на свою квартиру

Жилищный кооператив – это объединение граждан, которое создает­ся для приобретения жилищ, предоставляемых в пользование членам кооператива. Если подобное объединение образуется для постройки жилищ с целью их предоставления членам кооператива, то оно именуется жилищно-строительным кооперативом. Различие между жилищным и жилищно-строительным кооперативами заключается, следовательно, в том, что задачи последнего более широкие и охватывают не только приобретение, но также предварительное строительство кооперативных жилищ. Соответст­венно, члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК) по сравнению с членами жилищного кооператива (ЖК), обладают дополнительными правами и обязанностями, связанными со строительством жилых домов. После завершения этапа обеспечения жильем своих членов функции ЖСК полностью совпадают с функциями ЖК, и законодательство не проводит различия между правовым статусом жилищного и жилищно-строительного кооперативов.

Кооперативные квартиры, как это прямо вытекает из ст. 52 Жилищного закона, предназначены для проживания членов кооператива. Разумеется, правомочия последних выходят за пределы узкого понимания данного термина (“проживание”), так как необходимо должны охватывать различные проявления пользования, владения и распоряжения, о чем будет сказано далее.

И все же основное назначение кооперативной квартиры накладывает отпечаток на содержание правомочий члена кооператива, придавая им более конкретный ”жилищный” характер и ограничивая передачу квартиры другим лицам.

В отличие от кооператива собственников квартир, который является органом управления кондоминиумом, и, как правило, не обладает вещными правами на имущество, входящее в состав кондоминиума, жилищный (жилищно-строительный) кооператив становится собственником приобре­таемых (построенных) жилых помещений (дома, части домов, квартиры, земельные придомовые участки). В качестве собственника жилищный кооператив в лице общего собрания членов кооператива или органов управления, избранных членами кооператива, вправе выносить решения о первоначальном распределении квартир между членами кооператива и предоставлении квартир лицам, позже вступающим в кооператив, контролировать использование квартир, управлять домом как единым жилищным комплексом, принимать все необходимые меры для его жизнеобеспечения.

Члены кооператива, получившие от него квартиры, не становятся их собственниками, но, тем не менее, приобретают на них вещные права, во многом сходные с правами собственника. Вещное право члена кооператива складывается из полнообъемных правомочий владения и пользования жилищем и ограниченных правомочий распоряжения им. Главное среди них – это правомочие пользования. Оно в кооперативной квартире мало чем отличается от правомочия пользования собственной квартирой, является бессрочным, принудительно может быть прекращено лишь по ограниченному перечню оснований, определяемых законодатель­ными актами. Органы управления жилищным кооперативом не вправе ни прекратить, ни ограничить правомочия пользования кооперативными квартирами, непосредственно установленные законом. Член кооператива сам определяет формы пользования каждым конкретным помещением своей квартиры.

Право пользования жилищем включает, естественно, запрет на принуди­тельное проникновение в квартиру других лиц и запрет препятствовать члену кооператива пользоваться своим помещением. В этой части правомочия члена кооператива и средства защиты правомочий против нарушений равнозначны правомочиям собственника жилища и в равной мере основываются на конституционном принципе неприкосновенности жилища (ст. 25 Конституции РК).

Неотделимо от права пользования правомочие владения коопера­тивной квартирой. Оно служит обеспечением самой возможности использо­вания ее для проживания.

Необходимо отметить, что член кооператива вправе защищать правомочия пользования и владения своей квартирой против всех нарушителей, т. е. не только против третьих лиц, но также и против собственника. Здесь вполне применимы и виндикационный, и негаторный иски, что прямо вытекает из ст. 265 ГК.

Что же касается права распоряжения кооперативной квартирой, то оно, конечно, более ограничено, нежели право собственника распоряжаться своей квартирой, но все же является достаточно реальным.

В определенном порядке член кооператива имеет возможность сдать квартиру в аренду, использовать ее по нежилому назначению, вселять в квартиру временных жильцов, передавать права на квартиру другим лицам. Эти возможности предусмотрены ст. 56 Жилищного закона, которая устанавливает также, что порядок их осуществления должен быть предусмотрен уставом кооператива.

Как уже отмечалось, жилищное право члена кооператива носит постоянный, бессрочный характер. Но, как и всякое право, оно может быть прекращено в случаях и в порядке, установленных законом. Прекращение жилищного права необходимо связано с прекращением членства в кооперативе. Поэтому ст. 59 Жилищного закона, перечисляя основания прекращения членства в жилищном кооперативе, по существу определяет также основания прекращения вещного жилищного права на кооперативную квартиру. Все эти основания можно разделить на три группы: возникающие по воле члена кооператива; возникающие в силу объективных обстоятельств; принудительное прекращение.

Воля члена кооператива, направленная на прекращение членства, проявляется в добровольном выходе из кооператива, что означает одновременно добровольный отказ от права на кооперативное жилище. Такой выход возможен в различных формах: продажа паенакопления и права пользования квартирой, обмен квартирами и правами на них, безвозмездная передача таких прав другому лицу. В последнем случае выходящий из кооператива владелец квартиры может остаться проживающим в ней либо выехать из нее.

Передача права на кооперативную квартиру не зависит от воли и согласия тех членов семьи, которые остаются проживать в жилом помещении. Исключение составляет лишь член семьи, который имеет право на часть паенакоплений, но он вообще имеет все имущественные права члена кооператива.

Ко второй группе оснований прекращения членства в кооперативе можно отнести объективные обстоятельства: непригодность помещения для дальнейшего использования и смерть члена кооператива.

Ст. 59 Жилищного закона буквально говорит, что непригодность помещения для дальнейшего использования может прекратить членство в кооперативе, если она вызвана стихийным бедствием, пожаром, аварийным состоянием или другими чрезвычайными обстоятельствами. Мы полагаем, что этот текст подлежит расширительному толкованию.

Невозможность использования жилища по назначению – его разруше­ние или полное уничтожение – означает ликвидацию объекта права, а, значит, – прекращение права на этот объект, независимо от того, вызвано оно чрезвычайными обстоятельствами или иными, нечрезвычайными причи­нами, в т. ч. – небрежностью самого члена кооператива, членов его семьи или третьих лиц. Можно спорить о том, кого привлечь к ответственности за разрушение жилища, с кого требовать возмещения ущерба. Но такие требования, даже будучи удовлетворенными, сами по себе не восстанавливают жилище, а, значит, и права на него.

Напротив, восстановление жилища, ранее находившегося в состоянии невозможности использования, может также привести к восстановлению вещного права на кооперативную квартиру.

Членство в кооперативе прекращается смертью члена кооператива, прекращается, следовательно, и право умершего на кооперативную квартиру. Нужно считать, что к ее дальнейшей судьбе применимы общие правила наследственного правопреемства с учетом, очевидно, прав тех наследников, которые проживали совместно с умершим членом кооператива.

Третья группа оснований прекращения членства в кооперативе охватывается понятием исключения из кооператива. Такие основания перечислены ст. 61 Жилищного закона. Они сводятся к грубо неправомерному поведению члена кооператива, связанному с использованием квартиры, т. е. действиями, которые служат основанием выселения нанимателей без предоставления другого жилого помещения (см. ст. 107 Жилищного закона).

Но есть еще одно основание, свойственное только кооперативным жилищным отношениям, – исключение из кооператива по причинам, предусмотренным его уставом. Введение такого основания вполне оправданно, так как кооперативы живут исключительно за счет средств своих членов. За этот же счет обеспечивается содержание в надлежащем состоянии жилых домов и других связанных с ними объектов. В кооперативе действует закон: если необходимо оплатить общие затраты, а некоторые члены кооператива уклоняются от участия в сборе нужных денежных сумм, то недостающую часть так или иначе покрывают другие члены кооператива. Неплательщик живет за счет своих соседей. Поэтому наиболее часто в устав кооператива вносится такое основание выселения как неисполнение (грубое, неоднократное, продолжающееся и т. п.) членом кооператива своих обязательств перед кооперативом, преимущественно – денежных обяза­тельств. В устав могут быть внесены и другие основания исключения, в частности, выезд, направленный на фактическое прекращение проживания члена кооператива в предоставленном ему жилище.

Прекращение права на жилище в связи с принудительным исключением из кооператива ведет к передаче такого права другим лицам, которых можно выстроить по цепочке приоритетов: член семьи, имеющий право на часть паенакоплений; другой член семьи, постоянно проживавший в квартире; другой член кооператива, желающий улучшить свои жилищные условия; иное лицо.

Прекращение жилищного права вследствие выхода из кооператива или исключения из него однородны по своим конечным юридическим последствиям – право прекращается у его обладателя и переходит к другому лицу. Но в первом случае (выход) обладатель права сам добровольно передает его другому лицу, во втором же случае прекращение права является принудительным и правопреемник определяется непосредственно законом или по уполномочию закона.

Нетрудно заметить, что именно в этом положение члена жилищного кооператива отличается от положения члена кооператива собственников квартир. Член ЖК может быть выселен из квартиры при нарушении закона или устава кооператива; член КСК может быть выселен лишь в случаях, специально законом предусмотренных для принудительного прекращения права собственности.

Другие лица, проживающие в кооперативной квартире, могут иметь на нее права, в разной степени отличающиеся от вещного права члена кооператива. Неодинаковым правовым статусом обладают: супруг члена кооператива, члены его семьи, наниматели кооперативной квартиры, временные жильцы.

За супругом члена кооператива может быть признано право на кооперативную квартиру при условии, что паенакопления оплачивались из общего имущества супругов. Все имущественные права, приобретенные в период совместной супружеской жизни, принадлежат обоим супругам (ст. 223 ГК, ст. ст. 31–33 Закона о браке и семье), и приобретение жилищного права на кооперативную квартиру не составляет в этом отношении исключения. Практически это означает, что супруг члена кооператива вправе владеть и пользоваться жилищем вместе и наравне с самим членом кооператива. Распорядительные действия по отчуждению либо передаче в пользование кооперативной квартиры (ее части), вселение в нее других лиц и пр. недопустимы без согласия другого супруга. Практически, если стороны не договорились об ином, супруг члена кооператива, имеющий право на паенакопления, равноправен с членом кооператива во владении, пользовании и ограниченном распоряжении квартирой. Различия в правовом положении касаются лишь участия в управлении кооперативом, которое принадлежит только члену кооператива, но не его супругу.

В аналогичном положении находятся наследники умершего члена кооператива, постоянно проживавшие вместе с ним в кооперативной квартире. Каждый из них в порядке наследования приобретает право на часть паенакоплений. Один из наследников обязан вступить в члены кооператива, но остальные наследники приобретают право на кооперативную квартиру, аналогичное рассмотренному выше праву супруга члена жилищного кооператива.

В итоге рассмотрения прав члена жилищного кооператива можно прийти к выводу, что по всем основным признакам (объект права, характер правомочий, способы защиты и другие признаки)) такое право может быть отнесено к категории вещных прав. Такими же являются права на жилище у членов семьи владельца кооперативной квартиры, имеющих право на часть паенакоплений.

Что же касается других совместно проживающих членов семьи, то их права производны и зависимы от прав члена кооператива. Жилищный закон (ст. 58) упоминает лишь об их праве проживания (пользования) в помещении. Никаких других правомочий для них жилищное законодательство прямо не устанавливает. Но, учитывая близость правового статуса владельца кооперативной квартиры к статусу гражданина-собственника частной квартиры, можно, по нашему мнению, признать по аналогии за членами семьи кооператора правомочия членов семьи собственника, которые были освещены выше.

§ 5. Вещные права нанимателя жилого помещения

Договор найма жилого помещения строится по общей модели арендного договора, отличаясь от него рядом видовых особенностей. По субъекту – нанимателем может быть только гражданин – физическое лицо. Основным предметом договора найма жилого помещения служит жилище в том понимании, какое дается ст. 2 Жилищного закона.

Собственник жилища, как уже отмечалось, вправе использовать его и по нежилому назначению, в т. ч. – путем сдачи в аренду лицу, размещающе­му в квартире мастерскую, офис, магазин и т. п. Но такое использование – право не нанимателя, а собственника. Договор, за-ключаемый нанимателем с собственником жилища для его использования по нежилому назначению, является обычным договором аренды, отнюдь не договором найма жилого помещения. Он не создает, следовательно, жилищных прав нанимателя.

Договор найма жилого помещения порождает право нанимателя самостоятельно владеть, пользоваться и в ограниченных пределах, определяемых законодательством и собственником жилища, распоряжаться жилым помещением. Это — необходимые и самые важные признаки вещного права. Поэтому и нанимателя жилого помещения мы можем отнести к обладателям вещного права.

Но эта общая характеристика нуждается в существенной конкретиза­ции, учитывающей, обладает ли субъект права достаточной степенью правовой автономии, т. е. возможностью самостоятельно принимать те или иные распорядительные решения, может ли он непосредственно вступать в правоотношения с третьими лицами по поводу объекта своего права, вправе ли такой субъект применять от своего имени средства защиты вещных прав при нарушении принадлежащих ему правомочий.

В пределах общего понятия субъективного жилищного права можно различать права нанимателей в частном жилищном фонде или в государственном жилищном фонде. В свою очередь, наниматели в частном жилищном фонде могут проживать: а) в квартирах, прямо предназначенных для сдачи внаем (ст. 24 Жилищного закона) – доходные квартиры; б) в жилище, в котором постоянно проживает сам собственник.

В государственном жилищном фонде также можно различать нанимателей, проживающих в квартирах, предназначенных для: а) граждан независимо от места работы; б) работников предприятия, которому принадлежит дом; в) малоимущих социально защищаемых граждан; г) государственных служащих, работников бюджетных организаций, военнослужащих, лиц, занимающих государственные выборные должности; е) некоторых других, более малочисленных групп нанимателей.

Различие прав, принадлежащих той или иной из названных здесь категорий нанимателей, заключается в разном объеме правомочий по распоряжению помещением, разных основаниях принудительного прекращения права и разных условиях приватизации нанимаемого помещения.

Жилищные права нанимателей помещений, находящихся в частном жилищном фонде. Здесь, как отмечалось, можно различить две группы нанимателей. Учитывая, однако, общность экономических оснований жилищного найма и для первой, и для второй групп нанимателей (частная собственность на жилое помещение и коммерческий характер интересов наймодателя), основные условия содержания договоров совпадают и определяются соглашением сторон. Это – срок договора, размер наемной платы, распределение обязанностей по ремонту помещения, основания выселения нанимателей и тому подобное. Некоторые условия предусматриваются Жилищным законом но, как правило, соответствующие нормы Закона являются диспозитивными и открывают сторонам легальную возможность решить вопрос по-своему, а не так, как предполагает Закон.

В случаях, когда стороны не определили взаимным соглашением какие-либо условия, и они прямо не вытекают из текста Жилищного закона, возможно применение общих норм об условиях договора аренды, например, – о распределении между сторонами обязанностей по ремонту жилого помещения, о судьбе улучшений имущества, произведенных нанимателем.

Сдача внаем доходных квартир является предпринимательской деятельностью, требующей более четкой защиты правомерных интересов потребителей, к каковым следует отнести нанимателей квартир. Подобные интересы защищаются законом императивным образом: нанимателю должно предоставляться пригодное для проживания (т. е. отвечающее обязательным строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям) и отдельное жилое помещение. Нельзя предоставлять часть комнаты либо одну из смежных комнат (ст. 24 Жилищного закона).

Закон признает также право нанимателя вселять в помещение членов семьи, поднанимателей и временных жильцов; на краткий период (до 6-ти мес.) выезжать из помещения. Член семьи нанимателя, проживающий вместе с ним, приобретает такое же право пользования жилым помещением. При переходе права собственности на жилище к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (п. 8 ст. 24 Закона). Но эти положения установлены диспозитивными нормами закона и могут по договору сторон быть изменены или вообще лишены юридической силы.

Права нанимателя, живущего в квартире собственника, защищены значительно слабее. Предоставляться может не только отдельное помещение, но также смежная комната или часть комнаты (ст. 25 Закона). Для вселения других лиц, в т. ч. членов семьи, требуется согласие собственника. Соответственно, без согласия собственника нельзя сохранить право на жилое помещение ни при временном выезде в другую местность, ни при переходе права собственности на жилище к другому лицу.

Как видим, – существенно различный подход.

Если стороны по рассмотренным элементам взаимоотношений ничего в договоре не установили, то наниматель доходной квартиры во многом защищен законом, а наниматель, живущий в квартире собственника, в значительной степени лишен такой защиты.

Договор, не предусматривающий срока действия, может быть во всякое время принудительно расторгнут по требованию наймодателя доходной квартиры при предупреждении об этом нанимателя не менее, чем за три месяца. При досрочном расторжении договора нанимателем он должен предупредить об этом наймодателя не менее, чем за месяц либо уплатить за этот месяц установленную договором плату.

Для нанимателей же, живущих в квартирах собственников, установлены существенно иные условия. Досрочное расторжение договора возможно не только при наступлении предусмотренных договором обстоятельств, но и при наличии иных уважительных непредвиденных обстоятельств. Договор, заключенный без указания срока действия, может быть расторгнут наймодателем в любое время без объяснения причин с предупреждением за месяц. Но наниматель вправе расторгнуть договор найма досрочно и без предупреждения, без обязанности внесения какой-либо платы, кроме как за прожитое время, если в договоре не предусмотрено иное.

Как отмечалось выше, для выяснения видовой принадлежности прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением чужими вещами, очень важными являются возможности обладателя права самостоятельно вступать в правоотношения с третьими лицами – заключать с ними договоры по поводу вещей, привлекать их к ответственности за нарушение права. Изложенное выше позволяет высказать мнение, что наниматели доходных квартир обладают такой возможностью, хотя и в весьма ограниченных пределах. Пределы еще более сужены для нанимателей, живущих в квартире собственника.

Особенности прав и обязанностей нанимателей государственных жилищ. В отличие от тех побудительных коммерческих мотивов, какие лежат в основе законодательства о правовом статусе жилого помещения в частном жилищном фонде, побудительные мотивы формирования законодательства о статусе жилого помещения в государственном жилищном фонде являются принципиально иными. В основе этих последних мотивов лежат социальные предпосылки, публичный интерес, стремление государства обеспечить жилищем граждан, работа и служба которых весьма важна для государства и общества, но которые в современных экономических условиях не имеют возможности обеспечить себя собственным жильем. Предоставляя им квартиры и связывая их жилищные права с продолжением работы (службы), государство создает дополнительный стимул стремиться к такой работе (службе) и не оставлять ее без серьезных оснований.

Иные мотивы, также публичного характера, лежат в основе предоставления жилья малоимущим гражданам, нуждающимся в социальной защите, а также лицам, которые вправе претендовать на сохранение прежнего правового статуса их жилищ, полученных от государства. Моменты получения доходов от коммерческого использования собственником своего жилья путем сдачи в аренду здесь отсутствуют. Напротив, наймодатель берет на себя часть расходов и по созданию, и по содержанию государственного жилища (хотя бы строительство, капитальный ремонт и т. п.). Эти особенности отчетливо проявляются в содержании прав нанимателя государственной квартиры. Такие особенности можно определить следующими общими чертами, которые, однако, для разных категорий нанимателей проявляются в различной степени интенсивности:

значительно расширены (по сравнению с правами нанимателя частной квартиры) права нанимателя государственной квартиры по распоряжению помещением;

квартиры могут быть приватизированы;

ограничены возможности вмешательства наймодателя в осуществление нанимателем своих правомочий;

на государственные предприятия и учреждения возложены обязанности производства капитального ремонта закрепленных за ними государственных жилищ, обеспечение жильем нанимателей, которые должны освободить жилище в связи с капитальным ремонтом (ст. 91 Жилищного закона);

существенно сокращены основания принудительного прекращения жилищного права.

Что особенно важно,– все эти черты, явно направленные на защиту жилищных интересов нанимателя, определяются не столько договором о предоставлении жилого помещения, сколько непосредственными велениями закона, обеспечивая реальную независимость прав нанимателя, в т. ч. и его распорядительных правомочий, от усмотрения наймодателя.

Правом получить жилище из государственного жилищного фонда могут пользоваться только те, кто нуждается в улучшении своих жилищных условий. Перечень нуждающихся установлен ст. 69 Жилищного закона. Это те, кто не имеет собственного жилища на территории Республики Казахстан, не имеет в данном населенном пункте государственного жилища либо жилища, принадлежащего на праве собственности негосударственному юридическому лицу или жилищному кооперативу, и другие лица, названные ст. 69 Жилищного закона. Жилища предоставляются нуждающимся в порядке очередности.

Некоторые исключения из правила будут рассмотрены далее.

Разные группы нанимателей жилищ из государственного жилищного фонда обладают несовпадающими правами и обязанностями.

К первой из таких групп мы бы отнесли граждан, проживающих в государственной квартире, полученной вне связи с их работой (службой) или тяжелым материальным положением.

Предварительно отметим, что такая группа прямо не предусмотрена новым Законом о жилищных отношениях. Более того, ст. 67 Закона, определяя круг лиц, которым может предоставляться государственное жилье, называет только малоимущих социально защищаемых граждан (п. 1 ст. 67) и лиц, которым государственное жилье предоставляется в связи с их работой (службой).

Тем не менее, однако, названная нами группа реально существует и поэтому нуждается в определении ее правового положения.

В прошлом, когда государство принимало на себя обязанности и публично обещало предоставлять жилище всем гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (см., например, ст. 27 Жилищного кодекса Казахской ССР 1983 г., ст. 28 Жилищного кодекса Республики Казахстан 1992 г.), сотни тысяч граждан такие жилища получили. Эти граждане составляли в недавнем прошлом большинство среди всех владельцев жилых помещений, а государственный жилищный фонд был основным жилищным фондом страны.

С тех пор, как уже отмечалось, многое изменилось. Подавляющее большинство нанимателей жилых помещений превратилось в собственников своих квартир. Сегодня поэтому первая группа охватывает сравнительно небольшое число граждан, но она все же существует и даже пополняется. До сих пор еще не все наниматели приватизировали свои государственные квартиры. Такие квартиры, независимо от места работы и материального положения, могут получать граждане, нуждающиеся в улучшении жилищ­ных условий и вставшие в связи с этим на жилищный учет еще до того, как была радикально изменена жилищная политика (ст. ст. 117, 118 Жилищного закона).

При получении государственной квартиры такие наниматели приобретают вещные права на нее в том объеме и в таком содержании, в каком они были в те годы, когда наниматель жилого помещения был главной фигурой жилищных правоотношений.

Вплотную к таким нанимателям примыкают по своему правовому положению лица, которым квартира была предоставлена в связи в работой и на время работы (п. 2 ст. 67, п. 5 и 6 ст. 101 Жилищного закона), но у которых впоследствии эта связь была прекращена по уважительным причинам. За проживающими в квартире лицами сохраняется право на нее (п. п. 5, 6, 8 ст. 101). Аналогично правовое положение лиц, не подлежащих выселению без предоставления другого жилья из служебного жилого помещения (ст. 111 Закона).

Возможно получение государственного жилища и в силу договорных обязательств (ст. ст. 115, 116 и 119 Закона).

Таким образом, и по действующему законодательству рассматриваемая группа нанимателей может пополняться новыми лицами.

Разумеется, наниматели, относящиеся к первой группе, обладают всеми установленными Жилищным законом общими правами нанимателей государственных квартир, в т. ч. – важными правами распоряжения, включая обмен жилыми помещениями, приватизацию жилищ. Но они обладают в полном объеме еще одним важным правом, которого нет или которое весьма ограничено у нанимателей других групп. Это – независимость жилищных прав от работы.

Значит, права нанимателей первой группы являются бессрочными и безусловными. К тому же они могут защищаться против всех нарушителей их правомочий, в т. ч.– и против собственника жилища, вещно-правовыми исками.

Как видим, права нанимателей первой группы существенно не изменились по сравнению с правами нанимателей государственных квартир, которые (права) определялись законодательством, действовавшим до начала радикальных жилищных реформ. Все это позволяет сделать вывод, что права нанимателей первой группы могут быть отнесены к вещным жилищным правам, хотя и сохраняют некоторые элементы обязательственных правомочий.

Ко второй группе относятся наниматели квартир из жилищного фонда государственных предприятий (подпункт 2 п. 1 ст. 3 Жилищного закона). Но этим жилищам посвящена только ст. 100 Закона, которая в основном носит отсылочный характер, определяя, что порядок предоставления таких жилищ и пользования ими устанавливается Правительством РК. Правительство, однако, после введения в действие Закона не принимало каких-либо общих постановлений, определяющих правовой режим жилищ государственных предприятий. Но, поскольку такие жилища все же существуют и их количество может увеличиваться, следует руководствоваться Законом и теми правовыми нормами, не противоречащими законодательству, которые действовали ранее и будут действовать до их отмены или замены правилами будущих постановлений Правительства.

Из Жилищного закона вытекает, в частности (п. 1 ст. 100), что жилища государственных предприятий предоставляются их работникам, но могут также предоставляться другим лицам. Вопрос о предоставлении решается, очевидно, органами управления предприятием. Они же вправе устанавливать порядок жилищного учета и очередность предоставления жилищ. Квартиры могут, разумеется, предоставляться только лицам, нуждающимся в жилье (ст. 69 Закона).

Открытым остается вопрос о правовом положении нанимателей жилых помещений, полученных от государственных предприятий, при смене формы собственности, прежде всего – при приватизации предприятий. Исходя из того, что приватизация предприятий является видом их реорганизации (преобразова­ние – ст. ст. 45-46 ГК) и опираясь на п. 3 ст. 6 Указа о приватизации, полагаем, что права и обязанности нанимателей жилых помещений в домах приватизированных или приватизируемых предприятий, возникшие до начала приватизации, должны оставаться неизменными.

Третья группа – это малоимущие социально защищаемые гражда­не, перечень которых определен ст. 68 Жилищного закона. Он включает лиц, которые в силу возраста, состояния здоровья, семейного положения или иных предусмотренных законом социальных оснований не могут собст­венными силами построить для себя дом или приобрести жилище. Сюда относятся инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды I и II группы, многодетные семьи, пенсионеры по возрасту и другие подобные граждане.

Закон требует, чтобы лица, входящие в эту группу, были не только социально защищаемыми, но одновременно и малоимущими, однако не определяет понятие малоимущих граждан. Оно, очевидно, должно быть более общим не только для жилищного, но и для других видов законо­дательства, решающих вопросы социальной защиты и социальной помощи.

Малоимущим социально защищаемым гражданам жилище предостав­ляется в виде отдельной комнаты, нескольких комнат или квартиры. Площадь предоставляемого жилища должна соответствовать размерам, определяемым Правительством РК, но не менее действующей в республике санитарной нормы (в настоящее время – 6 кв. метров жилой площади на человека) и не менее одной комнаты.

Что же касается содержания прав нанимателя, относящегося к рассматриваемой группе, то оно включает вполне независимое право владения и пользования жилым помещением. Размер оплаты жилья определяется нормативными правовыми актами, но не индивидуальным договором. Право является бессрочным, не зависит от места работы либо причин увольнения нанимателя с работы и принудительно может быть прекращено лишь по основанию, предусмотренному законом. Выселение при этом может производиться, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.

Наниматель вправе самостоятельно вселять в свое жилое помещение членов семьи, других граждан, причем членов семьи – независимо от согласия собственника дома. Вселенные члены семьи при согласии на это нанимателя приобретают на жилое помещение такие же права, какими обладает наниматель.

Наниматель или члены семьи при временном отсутствии сохраняют за собой право на жилое помещение (ст. ст. 85, 86 Жилищного закона). Законом признается и право на обмен, хотя для этого требуется согласие местного исполнительного органа (п. 2 ст. 98).

Предусмотрено право нанимателя на обеспечение жильем при необходимости освободить занимаемое жилое помещение в связи с капитальнымремонтом, право на замену нанимателя другим лицом из состава его семьи, право требовать изменения договора в связи с внутрисемейными изменениями.

Закон не запрещает приватизировать жилища, предоставляемые малоимущим социально защищаемым гражданам, но с согласия собственника (ст. 98). Не предусматривается выселение нанимателя и его семьи из занимаемого жилого помещения в случае, когда они утрачивают признаки, необходимые для принадлежности к данной социальной группе.

Это означает, что, если в семье не осталось никого, кто относился бы к категории социально защищаемых граждан, и (или) имущественная обеспеченность семьи превысила установленный уровень, семья сохраняет право на проживание и все другие права, какие имеют наниматели данных помещений.

Лишь в случае приобретения другого жилища на территории РК наниматель может быть выселен из того жилого помещения, какое было ему предоставлено как малоимущему социально защищаемому лицу.

Таким образом, право на жилое помещение граждан, отнесенных к рассматриваемой группе, обладает необходимыми признаками вещного права.

К четвертой группе можно отнести граждан, получивших жилище в связи с тем, что они являются государственными служащими, работниками бюджетных организаций, военнослужащими или лицами, занимающими выборные государственные должности. Предоставляемые им жилища Закон называет приравненными к служебным (п. 2 ст. 67), поскольку увольнение с работы в виде общего правила может привести к выселению из жилого помещения.

При некоторых особенностях в условиях проживания каждой из названных категорий они характеризуются общими чертами, которые сводятся в основном к праву непосредственного владения и пользования жилым помещением, возможностью защиты от любых правонарушающих действий третьих лиц и даже собственника имущества. Так, наниматель помещения может владеть и пользоваться квартирой, вселять туда для постоянного и временного проживания других лиц (членов семьи, поднанимателей, временных жильцов), определять условия их проживания, вправе при наличии обстоятельств, предусмотренных ст. 101 Жилищного закона, приватизировать квартиру (военнослужащие при наличии условий, предусмотренных ст. 101 Закона, имеют право на бесплатную приватизацию), обменивать ее на квартиру из этой же категории жилищного фонда. При определенных обстоятельствах утрачивается зависимость права на жилое помещение от сохранения трудовых (служебных) отношений.

Все это свидетельствует о том, что права нанимателей, относящихся к данной категории, на занимаемое ими жилое помещение в преобладающей своей части носят вещный характер.

Пятая группа охватывает нанимателей, проживающих в служебных жилых помещениях, которыми традиционно признаются квартиры, предоставляемые работникам организаций (предприятий, учреждений), обязанным по характеру служебных функций проживать по месту работы. Такое проживание не столько право работника, сколько его должностная служебная обязанность.

Правовой режим государственных служебных жилых помещений отличается следующими особенностями:

квартиры предоставляются только работникам государственных предприятий и учреждений, которые по характеру должностных (служебных) обязанностей должны проживать по месту своей работы;

обладая в полной мере возможностью владеть и пользоваться служебным жилым помещением, наниматель практически лишен правомочий распоряжения;

прямого запрета приватизации служебных жилых помещений новый Жилищный закон, в отличие от Жилищного кодекса 1992 г. (ст. 19), не содержит. Но, учитывая строго целевое назначение служебного жилого помещения, можно прийти к выводу, что квартира до ее приватизации должна быть выведена из категории служебных жилых помещений. Такова же и судебная практика;

к таким помещениям не применимы нормы о возможности нанимателя передать свои правомочия другому лицу, даже члену семьи.

Наиболее важная особенность правового статуса нанимателя служебного жилого помещения – связь права на жилое помещение не просто с работой в данной организации, а с определенным кругом служебных обязанностей. Ст. 111 Жилищного закона весьма категорично устанавливает: “Работники, прекратившие трудовые отношения, в связи с которыми им предоставлялось служебное жилище,...подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения”. Перевод гражданина, продолжающего работать в организации, на другую должность, не требующую проживания по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобожденную должность. Предусмотренные этой же статьей немногочисленные исключения лишь подчеркивают значение общего правила.

Пункт 2 ст. 111 Жилищного закона гласит, что требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть предъявлено в течение трех лет со дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается, и правовой статус нанимателя служебного жилого помещения преобразуется в статус нанимателя обычной государственной квартиры. Таковы же последствия увольнения с работы в тех исключительных случаях, когда это по прямому указанию Закона (см. ст. 111, отсылающую к п. 5 ст. 101 Закона о жилищных отношениях) не влечет выселения.

В итоге можно сделать вывод, что права нанимателя государственного служебного жилого помещения содержат, хотя и в ограниченном объеме, элементы, необходимые для отнесения этого права к категории вещных жилищных прав.

Права лица, получившего жилое помещение в пожизненное поль­зование. В системе жилищных отношений некоторой спецификой отличаются отношения, связанные с использованием жилых помещений для пожизненного проживания граждан.

Право пожизненного проживания может возникнуть по различным основаниям. Действующее гражданское законодательство прямо упоминает о двух из них: при отчуждении жилого дома с условием пожизненного содержания (ст. ст. 535–539 ГК РК); в силу завещательного отказа (ст. 1057 того же Кодекса). Возможно предоставление права пожизненного проживания в определенном жилище и по иному договору, не противоречащему закону.

Права лица, получившего жилище для пожизненного проживания, в полной мере определяются содержанием акта, который послужил основанием возникновения права (договор, завещательный отказ). Этот акт может предусматривать конкретное жилое помещение (квартира, дом, комната), передаваемое для пожизненного проживания, либо определять это помещение более общим образом. Смена собственника помещения не влияет на права проживателя.

Проживатель имеет независимое от собственника жилища полное право владеть и пользоваться жилым помещением. Право же распоряжения, напротив, предельно ограничено. В обычных случаях некоторые его элементы могут предоставляться лишь по соглашению с собственником жилища. Проживатель имеет личное непередаваемое право, он не вправе вселять кого-либо, даже членов семьи, в свое помещение без согласия собственника. Право пожизненного проживания прекращается смертью и не входит в наследственную массу. В то же время выезд из помещения, независимо от его цели и продолжительности, не прекращает права пожизненного проживания.

Право пожизненного проживания защищается вещно-правовыми исками против нарушений, вызванных действиями других лиц, в т. ч. – и действиями собственника жилища.

Из сказанного можно сделать вывод о том, что право пожизненного проживания это – личное вещное жилищное право.