double arrow

И иных вещных прав


Основаниями возникновения вещных прав выступают определенные юридические факты, предусмотренные законодательством. В литературе основания возникновения вещных прав, являющиеся юридическими действиями, называют способами приобретения10. Основания возникновения права собственности называют также титулами собственности11. Рассмотрим основные из них.

1. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество.Права на вновь создаваемое недвижимое имущество возникают в соответствии с правилами, установленными ст. 236 ГК. В частности, если законодательными актами или договором предус­мотрена приемка законченных строительством объектов, то созда­ние соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки. Право собственности на такие объекты возникает с момента регистрации права в регистрирующих органах. Регистрация прав на вновь создаваемое недвижимое имущество осуществляется при представлении правообладателем (уполномоченным представителем) правоустанавливаю­щих документов на объект строительства. В регистрирующий орган в качестве правоустанавливающего документа предоставляется акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанного уполно­моченными органами.

При регистрации прав на здания, строения и сооружения возникает вопрос о том, является ли государственная регистрация прав на земельный участок обязательным условием регистрации прав на возведенные здания, строения. Такое решение вопроса соответствовало бы нормам, закрепленным в ст. 118 ГК, в ст. 2 и п. 2 ст. 3 Указа о государственной регистрации недвижимого имущества. Однако, это правило неприменимо в отношении земельных участ-ков, права на которые возникли до введения системы обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и признавались без государственной регистрации. В соответствии со ст. 122 Указа о земле, права на земельные участки, предоставленные ранее, после вступления Указа о земле в силу, трансформируются в права, предусмотренные данным указом. Регистрации трансформированного права в настоящее время не требуется. Например, в соответствии с п. 1 указанной статьи, граждане РК, которым ранее земельные участки были предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения для личного подсобного хозяйства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства, с момента вступления в силу указа о земле становятся частными собственниками. Для некоторых землепользователей устанавливается обязанность переоформить права на земельные участки, предоставленные до вступления в силу указа. В частности, гражданами и негосударственными юридическими лицами, которыми не выкуплено право постоянного пользования земельными участками, предоставленными для застройки или застроенные производственными и другими объектами, прочно связанными с землей, земельные участки выкупаются в собственность или переоформляются во временное краткосрочное или долгосрочное землепользование на условиях аренды до их выкупа в собственность12.

В связи с изложенным, норма, закрепленная в ст. 24 Указа о государственной регистрации недвижимого имущества, является актуальной. Статья предусматривает, что регистрация прав на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, право на который не зарегистрировано, но подтверждается соответствующими документами, должна осуществляться в таком же порядке, как и регистрация прав на недвижимое имущество, расположенное на зарегистрированном земельном участке. Вместе с тем, следует иметь в виду, что для регистрации прав на здания, сооружения необходимо представить документы, подтверждающие право наземлю. К ним могут быть отнесены решение исполнительного органа о предоставлении земельного участка, договоры о приобретении имущества в собственность или иное вещное право, свидетельства о наследовании и т. д.

Другое последствие наступает при регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимости, расположенный на земельном участке, которое приобретено после введения обязательной государственной регистрации. В данном случае право на землю должно быть зарегистрировано до или одновременно с регистрацией прав на здание (строение, сооружение).

2. Приобретение права собственности и иных вещных прав путем переработки. Законодательство Республики Казахстан, действовавшее до принятия ГК, не содержало нормы, регулирующей возникновение прав на переработанную вещь. На практике возникающие отношения могли быть решены по аналогии. ГК впервые закрепил нормы, позволяющие определить судьбу переработанной вещи. В соответствии с п. 1 ст. 237 ГК право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается по общему правилу собственником материалов, поскольку иное не предусмотрено договором.

Статья допускает переход права собственности на переработанную вещь к изготовителю при наличии следующих условий:

1) изготовитель, действуя добросовестно, осуществил переработку для себя;

2) стоимость переработки существенно превышает стоимость материала.

Таким образом, законодательством допускается возможность возникновения права собственности на переработанную вещь как у собственника материалов, так и у переработчика.

При отсутствии договора между сторонами признание права в случае спора должно осуществляться только в судебном порядке. Стороны для разрешения конфликта не могут сами устанавливать такие обстоятельства, как добросовестность и существенное превышение переработки над стоимостью материала.

Действия изготовителя (переработчика), на наш взгляд, необходимо признать добросовестными, если он не знал и не должен был знать, что материал не является его собственностью. Е. А. Суханов признает действия переработчика добросовестными в тех случаях, когда он произвел переработку для себя с согласия собственника13.Нам представляется, что в указанном случае права возникают на основании п. 1 ст. 237 ГК и не требуется превышения стоимости переработки над стоимостью имущества.

Существенное превышение стоимости переработки над стоимостью имущества должно устанавливаться судом с учетом цен, действовавших на момент выполнения работ, поскольку на момент принятия решения цены могут изменяться и не отражать фактических расходов изготовителя. Пунктом вторым рассматриваемой статьи устанавливаются взаимные обязательства сторон компенсировать друг другу стоимость материала или переработки в зависимости от того, за кем признаются права собственника.

Следует отметить, что ст. 237 ГК применяется только в тех случаях, когда переработчик действовал добросовестно. В тех случаях, когда собственник материала утратил их в результате недобросовестных действий лица, он вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 237 ГК). В рассматриваемой ситуации собственник материала может утратить интерес к новой вещи. В этом случае необходимо предусмотреть его право вместо передачи вещи требовать возмещения всех причиненных убытков, включая стоимость материала.

3. Приобретение права собственности в силу приобретательной давности.Для приобретения права собственности (иного вещного права) в силу давностного владения необходимы следующие условия: истечение давностного срока (пяти лет для движимого имущества, пятнадцати лет – для недвижимого имущества), добросовестность, открытость и непрерывность владения для себя, а не от чужого имени.

Институт приобретательной давности введен в законодательство Казахстана с января 1991 г. с принятием Закона КазССР от 15 декабря 1990 г. “О собственности” и продублирован в ГК. В связи с этим возникает вопрос о том, должны ли давностные сроки начать исчисляться с момента введения указанного института или могут учитываться сроки, накопленные до этого? Представляется, что с момента введения рассматриваемого института субъекты правоотношений приобретают права на имущество в силу давностного владения, независимо от того, когда такие сроки начали течь.

Сроки приобретательной давности исчисляются в соответствии с правилами, установленными п. п. 3 и 4 ст. 240 ГК. В частности, течение срока приобретательской давности в отношении имущества, находящегося у лица, из владения которого оно могло быть истребовано в соответствии со ст. ст. 260–263, 265, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующему требованию. Таким образом, для установ­ления начала течения срока приобретательной давности необходимо установить срок исковой давности по данному требованию и момент, с которого он начинает течь и когда он прекращается. При исчислении срока приобретательной давности допускается присоединение к сроку времени, в течение которого владел данной вещью тот, чьим правопреемником является фактический владелец, например, наследодатель или юридическое лицо, из которого реорганизовался фактический владелец и т. д.

В литературе встречается различное толкование добросовестного владения как одного из условий приобретения права собственности в силу давностного владения. Например, Е. А. Суханов признает владение добросовестным, если он не был, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника14. Л. В. Щенникова считает владение добросовестным, если владелец не знает или не должен знать о незаконности своего владения15. Понятие добросовестности встречается и в других нормах законодательства. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 261 ГК приобретатель вещи признается добросовестным, если он не знал и не должен был знать о том, что отчуждатель не имел право отчуждать. Таким образом, критерием добросовестности в нашем законодательстве в одних случаях признается субъективный фактор, знал или не знал, в других отсутствие таких порочащих обстоятельств, как грабеж, насилие, кража и т. д. Представляется, что при приобретательной давности владение должно всегда признаваться добросовестным, если оно не опорочено такими обстоятельствами, как кража, грабеж, присвоение чужого имущества, переданного по договору или другими формами насильственного присвоения чужого имущества. Осознание лицом незаконности своего владения, на наш взгляд, не может рассматриваться как порочащие обстоятельства. Это позволит устранить неопределенность в правах на имущество, которое длительное время находилось открыто во владении определенного лица, и собственник в течение сроков исковой и приобретательной давности не воспользовался правом истребовать ее у фактического владельца.

Согласно п. 1 ст. 240 ГК, право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. В настоящее время подлежат государственной регистра­ции определенные права на недвижимое имущество (ст. 118) и некоторые виды движимого имущества. Законодательством для указанных случаев устанавливается обязанность правообладателей представить в регистрирую­щий орган правоустанавливающий документ. Однако, в рассматриваемом случае у фактического владельца нет никаких правоустанавливающих документов. В связи с этим возникает вопрос, какие документы может представить правообладатель (уполномоченный представитель) для регист­рации своего права? Наиболее приемлемым для регистрирующих органов было бы представление правообладателем решения суда о признании за фактическим владельцем права собственности в силу приобретательской давности. Однако, из содержания ст. 240 ГК не вытекает, что признание права собственности в силу приобретательной давности осуществляется в судебном порядке.

В литературе не ставился вопрос о судебном порядке признания права собственности в силу приобретательной давности. Вместе с тем следует отметить, что вопрос о порядке признания права собственности приобретает особую актуальность в связи с созданием государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество или регистрацией отдельных видов движимого имущества. В тех случаях, когда объектом права собственности является движимое имущество, право на которое не подлежит государственной регистрации, право собственности фактического владельца такого имущества должно презюмироваться. Указанная презумпция должна опровергаться в судебном порядке лицом, оспоривающим права фактического владельца.

В тех же случаях, когда права на движимое или недвижимое имущество подлежат регистрации, по общему правилу без регистрации права не считаются возникшими. В связи с этим до момента регистрации, независимо от наличия условий для приобретения права собственности в силу приобретательной давности, права на такое имущество не возникают. Без правоустанавливающих документов регистрирующий орган не осуществляет регистрацию прав. Кроме того, следует иметь в виду, что в функции регистрирующего органа не входит обязанность при обращении фактического владельца за регистрацией права устанавливать обстоятельства, необходимые для признания права в силу приобретательной давности. Правоустанавливающих документов регистрирующие органы не выдают. Наиболее приемлемым, на наш взгляд, правоустанавливающим документом для рассматриваемого способа приобретения права собственности является решение суда, который при рассмотрении дела устанавливает наличие обстоятельств, необходимых для признания права собственности за фактическим владельцем.

4. Приобретение прав на бесхозяйные вещи.Бесхозяйной, в соответствии с п. 1 ст. 242 ГК, является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой не известен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался.

В тех случаях, когда бесхозяйной признается вещь, от которой отказался собственник, находка или безнадзорное животное, права на них приобретаются в порядке, предусмотренном специальными нормами (ст. 245–247 ГК). В иных случаях правила приобретения права собственности на такое имущество зависят от того, является ли бесхозяйная вещь движимым или недвижимым имуществом. Право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности (п. 2 ст. 242 ГК). Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. По истечении года со дня постановки на учет такое имущество по решению суда может быть передано в коммунальную собственность. При отказе суда признать такое имущество поступившим в коммунальную собственность оно может быть принято во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретено в собственность в силу приобретательной давности. Бесхозяйные земельные участки в соответствии с п. 2 ст. 61 Указа о земле, находятся на учете в течение трех лет. По истечении указанного срока имущество по решению суда возвращается в государственную собственность.

В соответствии со ст. 18 Указа о земле права на землю и находящееся на ней недвижимое имущество (здания, сооружения) неотделимы друг от друга. В тех случаях, когда на земельном участке находятся здания, сооружения, права на них должны возникнуть одновременно. Статья 242 ГК и ст. 61 Указа о земле должны быть приведены в соответствие друг с другом.

5. Движимые вещи, от которых собственник отказался. Статья 243 ГК устанавливает особый порядок приобретения права собственности на движимые вещи, от которых собственник отказался. Движимые вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (брошенные вещи), по общему правилу признаются бесхозяйными вещами, и права на них приобретаются в силу приобретательной давности (ст. 240, п. 2 ст. 242, п. 2 ст. 243 ГК). Однако, некоторые категории брошенных вещей приобретаются не в силу приобретательной давности, а в порядке, установленном п. 2 ст. 243. В частности, указанной статьей предусмотрено, что лицо, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный участок, где находятся брошенная вещь, стоимость которой явно ниже суммы, соответствующей двадцати месячным расчетным показателям, либо брошенные лом металлов, бракованная продукция, имеет право обратить эти вещи в свою собственность, приступив к их использованию или совершив иные действия, свидетельствующие об обращении вещи в собственность. Брошенное имущество, не перечисленное в указанной норме, приобретается по правилам, установленным для приобретательной давности.

6. Самовольной постройкой,в соответствии с п. 1 ст. 244 ГК, признается недвижимое имущество (жилой дом, здание или иное строение), созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, а также созданное без получения на это необходимых разрешений. В частности, строительство недвижимости может быть осуществлено на земельных участках, находящихся в собственности, в постоянном или во временном землепользовании (ст. 28 Указа о земле). Самовольным признается также строительство, хотя бы и на своем земельном участке, но без необходимых на то разрешений. Под отсутствием необходимых разрешений в литературе понимается также возведение постройки с существенным нарушением строительных и градостроительных норм и правил, соблюдение которых при постройке необходимо16. Возведение (строительство) объектов и комплексов в соответствии с п. 1 ст. 28 Закона РК от 22 октября 1993 г. “Об архитектуре и градостроительстве в Республике Казахстан”, а равно их реконструкция, реставрация, модернизация, капитальный ремонт и благоустройство осуществляется на основе акта соответствующего решения местных исполнительных органов, принимаемого по заявлению юридического или физического лица.

По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом за его счет. Право на самовольную постройку может быть признано только в порядке и при наличии условий, предусмотренных п. п. 3 и 4 ст. 244 ГК. В частности, к таким случаям отнесены:

признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки;

признание права собственности в судебном порядке за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, с возложением на такое лицо обязанности возместить осуществившему лицу расходы на постройку в размере, определенном судом;

признание в исключительных случаях с учетом социально-экономической целесообразности самовольной постройки коммунальной собственностью с возмещением расходов на постройку в размере, определяемым судом.

Во всех перечисленных случаях права на самовольную постройку возникают с момента регистрации права на такие объекты в правовом кадастре.

7. Находка.Ею признаются только движимые вещи, которые были утеряны или забыты их собственником или иным правообладателем. Нашедший вещь не приобретает права собственности на нее. На него возлагается обязанность уведомить об этом лицо, потерявшее вещь, ее собственника или кого-либо из других лиц, имеющих право получить ее, и возвратить ему найденную вещь. При обнаружении вещи в помещении или на транспорте она подлежит сдаче лицу, представляющему владельца этого помещения или транспорта. В этом случае права и обязанности нашедшего приобретают последние. Если отсутствует лицо, имеющее право получить найденную вещь, или его местопребывание неизвестно, нашедший вещь обязан заявить о находке в милицию или местному исполнительному органу. Находка до обнаружения законного владельца и передачи ему вещи может находиться на хранении у нашедшего или быть передана им на хранение в милицию, местный исполнительный орган или указанному ими лицу. Скоропортящаяся вещь или вещь, издержки по хранению которой несоизмеримы с ее стоимостью, может быть реализована нашедшим с получением письменных доказательств, удостоверяющих вырученную сумму. Вырученная сумма передается лицу, управомоченному на получение вещи или в собственность другим лицам в порядке и на условиях, установленных для передачи самой вещи.

По истечении шести месяцев с момента заявления о находке, если лицо, управомоченное на ее получение, не будет установлено и не заявит о своем праве на вещь нашедшему, милиции или местному исполнительному органу, нашедший приобретает право собственности на нее. В случае отказа нашедшего от приобретения найденной вещи в собственность она переходит в коммунальную собственность.

При возврате вещи правообладателю или иному управомоченному лицу, а также при переходе такой вещи в коммунальную собственность нашедший и возвративший вещь имеет право от соответствующих лиц возмещения необходимых расходов, связанных с хранением, сдачей, реализацией вещи, и затрат на обнаружение лица, управомоченного на получение вещи. При наличии условий, предусмотренных п. 6 ст. 245 ГК, нашедший имеет право на получение вознаграждения.

8. Особенности возникновения права собственностии иных вещных прав на земельные участки.Право частной собственности на земельные участки может быть приобретено способами, предусмотренными гл. 13 ГК и соответствующими нормами Указа о земле. При применении норм ГК необходимо иметь в виду, что ряд оснований приобретения права собственности не могут стать основаниями приобретения права собственности на земельные участки. Например, такими способами, как переработка, находка могут быть приобретены только права на движимое имущество. Кроме того, основания приобретения вещных прав на земельные участки в ряде случаев носят специфический характер. Основными способами приобретения права част-ной собственности на землю и права постоянного землепользования, в соответствии со ст. ст. 32 и 37 Указа о земле, являются: предоставление, передача или переход указанных прав в порядке универсального правопреемства. Предоставление означает наделение соответствующим правом государством. Передача права происходит при приобретении таких прав на вторичном рынке. Универсальное правопреемство имеет место при реорганизации юридических лиц или наследовании. Перечень способов приобретения права частной собственности шире, чем способов приобретения права постоянного землепользования. В частности, не следует относить к способам приобретения права постоянного землепользования приобретательную давность.

Приобретение права частной собственности на земельные участки или права постоянного землепользования на вторичном рынке или в порядке универсального правопреемства осуществляется с учетом особенностей, установленных для возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, такие права возникают только с момента их государственной регистрации в правовом кадастре. При этом необходимо соблюдение требований законодательства, установленных для субъектов указанных прав и целевого назначения земельного участка. Наиболее специфичными являются нормы о возникновении рассматриваемых прав при предоставлении их государством.

Отношения по предоставлению земельных участков в частную собственность или в землепользование регулируются рядом нормативных правовых актов. Кроме Указа о земле, к ним относятся: Положение о порядке предоставления права частной собственности на земельные участки или права землепользования, утвержденное Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 июня 1996 г. № 760 (далее – постановление № 760); Порядок купли-продажи находящихся в государственной собствен­ности земельных участков или права постоянного землепользования, утвержденный Постановлением Правительства Республики Казахстан от 10 декабря 1996 г. № 1511 (далее – Постановление № 1511); Порядок предостав­ления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоми­ниума, утвержденный Постановлением Правительства Республики Казахстан от 22 декабря 1997 г. № 1813 (далее – Постановление № 1813); Постановление Правительства Республики Казахстан от 6 декабря 1996 г. № 1495 “Об утверждении типовых форм договоров о временном землепользовании” (далее — Постановление № 1495) и др.

Анализ норм перечисленных нормативных правовых актов показал, что предоставление государством права частной собственности или права землепользования осуществляется в одних случаях на основании административных актов, в других – на основании сложного юридического состава, состоящего из административного акта и соответствующего договора.

Согласно законодательству, на основании решения исполнительного органа и договора возникают право частной собственности на земельный участок или право постоянного землепользования негосударственных землепользователей при продаже указанных прав государством, а также право временного первичного возмездного и безвозмездного землепользования негосударственных землепользователей (ст. 38 Указа о земле, п. 18 Постановления Правительства Республики Казахстан № 1811). При предоставлении государством негосударственным землепользователям права частной собственности на земельный участок или права постоянного землепользования на безвозмездных началах основанием возникновения прав является акт местного исполнительного органа о предоставлении соответствующего права, т. е. административный акт (ст. 38 Указа о земле).

Предоставление права постоянного или временного землепользования государственным землепользователям осуществляется на основании акта государственного органа о предоставлении земельного участка (п. 2 ст. 38 Указа о земле).

Специфичными являются также основания возникновения сервитутов. Согласно определению, данному в ст. 1 Указа о государственной регистрации недвижимого имущества, сервитут – это право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Из определения следует, что сервитуты могут быть установлены на любой объект недвижимости, в т. ч. на здания, строения и их составляющие (жилые и нежилые помещения). В законодательстве более подробно регулируются только виды и основания возникновения сервитутов, обременяющих права на земельный участок.

Основания приобретения и прекращения сервитутов на земельные участки установлены п. 2 ст. 47 Указа о земле. В частности, предусмотрено, что право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком (сервитут) может возникать:

– непосредственно из нормативного правового акта;

– на основе договора заинтересованного лица с частным собственником или землепользователем;

– на основе акта местного исполнительного органа.

Указанный перечень оснований возникновения сервитутов не является исчерпывающим. Сервитут может возникнуть также на основании решения суда. В частности, п. 3 ст. 47 Указа о земле установлено, что, если нормативный правовой акт предусматривает установление сервитута на основании договора заинтересованного лица с частным собственником или землепользователем, отказ последних заключить такой договор или условия договора, предлагаемые землепользователем, могут быть оспорены заинтересованным лицом путем предъявления иска к частному собственнику или землепользователю в суд.

Мировой опыт регулирования отношений по установлению сервитутов знает более широкий перечень оснований их возникновения и прекращения17. Перечень оснований, предусмотренных Указом о земле, является недостаточным. В связи с этим следует предусмотреть в законодательстве такие основания возникновения сервитутов, как приобретательная давность, решение суда, гражданско-правовые сделки, в т. ч. завещания, завещательные отказы, “вычет” сервитутов при отчуждении имущества, универсальное правопреемство в случаях, предусмотренных законодательными актами, и др.

В ряде случаев сервитут переходит одновременно с переходом права собственности или иного вещного права. В соответствии со ст. 53 Указа о земле сервитут сохраняет силу в случае перехода права собственности на земельный участок или права землепользования земельным участком, обремененным сервитутом, к другому лицу. В таком порядке сервитут переходит только как обременение прав на недвижимое имущество в случае его перехода от одного лица к другому. Как сервитутные права при отчуждении господствующего земельного участка они переходят только в земельных сервитутах.

Сервитут может быть установлен не только на земельный участок, но и на другие объекты недвижимости. Однако, основания возникновения и прекращения сервитутов на другие объекты недвижимости законода­тельством не урегулированы в достаточной степени. Из действующих нормативных правовых актов, регулирующих отношения по установлению сервитутов на другие объекты недвижимости, можно назвать Закон о жилищных отношениях. В соответствии со ст. 38 данного Закона, по получении заблаговременного письменного уведомления собственник или другой проживающий обязаны допустить представителя других собственников помещений или органа управления объектом кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или замена общего имущест­ва, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника. Согласно п. 4 ст. 1057 ГК, на наследника, к которому переходит жилой дом или жилое помещение, завещатель вправе возложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование жилым помещением или определенной его частью. При последующем переходе права собственности на жилое помещение право пожизненного пользования сохраняет силу. По своей правовой природе указанное право проживания является личным сервитутом.

§ 4. Прекращение права собственности и иных вещных прав

Прекращение права собственности, так же, как и его возникновение, происходит при наступлении юридических фактов, предусмотренных законодательством.

Так, в ГК предусмотрена специальная гл. 14 “Прекращение права собственности и иных вещных прав.” Пункт 1 ст. 249 устанавливает, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и утраты права собственности на имущество и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами. При приватизации в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 249, право государственной собственности прекращается на основании договоров о возмездной или безвозмездной передаче имущества в собственность физических лиц или негосударственных юридических лиц. Приватизация является особым основанием прекращения права государственной собствен­ности, поскольку она осуществляется по правилам, установленным специ­альным законодательством. Вместе с тем, следует иметь в виду, что к отношениям между сторонами в необходимых случаях могут быть применены нормы, регулирующие соответствующие договоры.

Основания для принудительного прекращения права собственности и иных вещных прав предусмотрены п. 2 указанной статьи. К ним относятся:

обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;

принудительное отчуждение имущества, которое в силу законодательных актов не может принадлежать данному лицу;

реквизиция;

конфискация;

отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка;

выкуп бесхозяйно содержимых культурных или исторических ценностей;

иные случаи, предусмотренные настоящим кодексом.

Пунктом 4 ст. 249 ГК предусматривается еще одно основание для принудительного прекращения права собственности – национализация.

Основания прекращения права собственности и иных вещных прав, предусмотренных гл. 14 ГК РК, не носят исчерпывающего характера. При производных способах приобретения права собственности возникновение права у одного означает прекращение права у другого. Указанные основания были рассмотрены выше. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 249 ГК, право собственности может быть прекращено в иных случаях, предусмотренных законодательными актами. Например, самостоятельные основания для принудительного прекращения права частной собственности на землю пре­дусмотрены гл. 9 Указа о земле. Прекращение права собственности имеет место также при реорганизации и ликвидации юридических лиц.

В зависимости от волевого фактора основания прекращения права собственности можно разделить на добровольныеи принудительные.

В добровольном порядке право собственности прекращается при отчуждении правообладателем своего права, а также дереликции, т. е. добровольном отказе от своего права. В принудительном порядке право собственности прекращается только в случаях, прямо предусмотренных в законодательстве.

Способы прекращения права собственности, так же, как и способы их возникновения, традиционно являлись предметом исследований в литературе. Однако, в условиях рыночных преобразований произошли определенные изменения в регулировании рассматриваемых отношений. В частности, следует отметить усиление гарантий правообладателей, установление судебного порядка принудительного изъятия имущества, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательными актами. Однако, применение ряда норм, регулирующих основания и порядок прекращения прав на недвижимое имущество, при данном уровне развития законодательства является достаточно проблематичным. Рассмотрим некоторые из них.

Отказ от права собственности(ст. 250 ГК) – это новое положение в законодательстве, хотя он использовался как способ прекращения права и ранее. В соответствии со ст. 250 ГК, гражданин или юридическое лицо мо­жет отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом, либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Отказ от права собственности в соответствии с законодательством РК не является достаточным основанием для прекращения права собственности. При дереликции право прекращается только с момента приобретения права собственности на данное имущество другим лицом. Возникновение права собственности на имущество, от которого отказался собственник, допускается на основании решения суда как на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 242, ст. 61 Указа о земле) либо в силу приобретательной давности (п. п. 2 и 3 ст. 242 и 243 ГК). Для возникновения права собственности на такое имущество необходимо установить обстоятельства, предусмотренные ч. 1 ст. 250 ГК. Намерение правообладателя отказаться от права может быть им объявлено либо вытекать из обстоятельств. При объявлении правообладателем отказа от права путем подачи заявления, публичного отказа или иным образом, его намерения следует считать доказанными. В этом случае возникновение права у других лиц способами, предусмотренными законодательством, следует признать законным. Сложнее доказать такое намерение при совершении действий, определенно свидетельствующих об устранении собственника от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какое-либо право на это имущество.

В настоящее время в республике нередки случаи, особенно в сельских населенных пунктах, малых и средних городах, когда в связи с экономическими и связанными с ними другими проблемами собственники покидают свое жилье, заколачивают окна, переезжают в другую местность и т. д. Нередко пустующие дома захватываются и заселяются другими лицами. В связи этим необходимо установить признаки, при наличии которых действия правообладателя следует рассматривать как отказ от права. В частности, такими действиями следует признать оставление имущества (для движимого имущества, в т. ч. выброс), невыполнение обязанностей право­обладателя, в т. ч. невыполнение налоговых обязательств, отсутствие заботы о сохранности имущества, действий по поддержанию его в надлежащем состоянии. Наличие одного или нескольких из указанных обстоятельств, на наш взгляд, не является достаточным для установления намерения отказаться от принадлежащего права. Если при наличии приведенных обстоятельств до вынесения решения суда правообладатель заявит, что он не отказывался от права, суд должен отказать в признании права собственности на недвижимое имущество, взятое на учет как бесхозяйное. До истечения сроков приобретательной давности движимое имущество может быть истребовано собственником от фактического владельца, незаконно вла­деющим данным имуществом. После истечения таких сроков, в случае предъявления собственником иска к фактическому владельцу, суд может признать такое право за последним, если его владение носит открытый, добросовестный и непрерывный характер в пределах сроков давности.

Основания для принудительного изъятия права собственности, кроме прав на земельные участки, устанавливаются в ГК в соответствии с п. 2 ст. 249. Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника осуществляется на основании решения суда. Из этого общего правила законодательными актами допускается несколько исключений. В соответствии с п. 2 ст. 318 в случаях, предусмотренных договором о залоге, а также ГК и иными законодательными актами, залогодержатель вправе самостоятельно реализовать находящееся в залоге имущество в принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона). Такое же право имеет банк-залогодержатель по реализации предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду. Во внесудебных процедурах банкротства, урегулированных Законом о банкротстве, продажа имущества должника осуществляется конкурсным управ­ляю­щим.

При обращении взыскания на имущество должника в судебном и во внесудебном порядках путем продажи имущества момент прекращения права собственности необходимо определять в соответствии с правилами, установленными для данного вида имущества. В частности, право собственности на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством прекращается с момента государственной регистрации в регистрирующих органах Министерства юстиции РК. В иных случаях права прекращаются в соответствии с правилами, установленными ст. ст. 238–251 ГК. При переходе имущества должника к кредитору в натуре в случаях, предусмотренными законодательными актами (п. 3 ст. 32 Указа об ипотеке недвижимого имущества, ст. ст. 76, 84, 85 Закона о банкротстве, п. 3 ст. 35 Закона РК от 30 июня 1998 г. “Об исполнительном судопроизводстве и статусе судебных исполнителей” момент прекращения права у должника и возникновение права у кредитора определяется в соответствии с вышеизложенными правилами. В частности, право на недвижимость прекращается с момента регистрации права за кредитором, право на движимое имущество – с момента передачи вещи, если иное не установлено законодательными актами или договором.

Реквизиция имущества, принадлежащего собственнику, осуществляется на основании решения органа государственной власти и управления в случае стихийных бедствий, аварий, эпизоотий, эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, в порядке и на условиях, установленных законодательными актами, с выплатой ему стоимости имущества.

Конфискация может быть осуществлена только в судебном порядке в виде санкции за совершенное преступление или иного правонарушения.

При реквизиции и конфискации прекращаются права у одного и возникают у другого. В связи с этим возникает вопрос о том, с какого момента прекращаются и возникают права на конфискованное и реквизированное имущество? При реквизиции или конфискации недвижимого имущества права прекращаются с момента их регистрации в правовом кадастре на основании решения уполномоченного органа. В случае конфискации и реквизиции право собственности на конфискованное и реквизированное имущество возникает у государства. При указании в решении о реквизиции государственного органа, которому передается указанное имущество, одновременно с прекращением права у прежнего правообладателя возникают соответствующие права у государственного органа. Конфискованное у правообладателя имущество, кроме драгоценных металлов, камней и других предметов, передаваемых в золотовалютный фонд, предметов, имеющих историческую, научную, художественную ценность, денежных сумм в национальной и иностранной валюте, платежных документов и фондовых ценностей в иностранной валюте, банковских платежных документов с правом обращения их в иностранную валюту, облигации внутренних выигрышных займов, предметов религиозного культа, не подлежащих продаже на аукционе, реализуется на аукционах.

В указанных случаях действуют общие правила о прекращении права у государства и возникновении права у приобретателя.

Изъятие (выкуп) земельного участка у собственника и права землепользования у землепользователя не допускается, кроме случаев:

1. обращения взыскания на земельный участок или право землепользования по обязательствам собственника или землепользователя;

2. изъятия (выкупа) у частного собственника или землепользователя участка для государственных потребностей;

3. изъятия у землепользователя земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства;

4. конфискации.

Конфискация и обращение взыскания на земельный участок, принадлежащий правообладателю на праве собственности или праве землепользования, осуществляется по правилам, предусмотренным ст. ст. 62 и 74 Указа о земле.

В соответствии с п. 1 ст. 63 Указа о земле, земельный участок может быть изъят (выкуплен) для государственных надобностей. В указанном случае право собственности или право землепользования негосударственных землепользователей считаются прекращенными с момента государственной регистрации.

Изъятие земельных участков для государственных надобностей, в соответствии с п. 1 ст. 64 Указа о земле, осуществляется в порядке выкупа. В связи с этим следует признать недействительной норму п. 3 Положения о порядке изъятия и выкупа земельных участков для государственных надобностей, утвержденного Постановлением Правительства РК от 8 апреля 1996 г. № 403, в соответствии с которым изъятие права землепользования, предоставленного бесплатно, осуществляется без выкупа. В частности, в соответствии с Постановлением Правительства РК от 8 апреля 1996 г. № 401 “Об утверждении норм предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам”, гражданам РК в пределах установленных норм бесплатно предоставляются земельные участки в постоянное землепользование для ведения крестьянского хозяйства. Законодательством предусматриваются другие случаи, когда права на земельные участки предоставляются бесплатно. В указанных случаях изъятие земельных участков без выкупа не допускается.

Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных и исторических ценностейявляется еще одним случаем принудительного прекращения права собственности. В соответствии со ст. 256 ГК, в случаях, когда собственник культурных и исторических ценностей, отнесенных в соответствии с законодательством к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой им своего значения, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника государством путем выкупа или продажи с публичных торгов. Следует иметь в виду, что допускается принудительный выкуп только таких культурных и исторических ценностей, которые отнесены к особо ценным и охраняемым государством. Организация государственного учета памятников культуры и истории, находящихся на территории Республики Казахстан, осуществляется в порядке, установленном Законом РК от 2 июля 1992 г. “Об охране и использовании историко-культурного наследия”. В частности, ст. 27 Закона установлен порядок утверждения списков памятников истории культуры. В целях эффективной организации учета и охраны памятников культуры памятники подразделяются на памятники международного, республиканского, местного значения. Перечень памятников, предлагаемых для включения в список Всемирного наследия, представляется Правительством РК в установленном порядке. Списки памятников истории культуры республиканского значения утверждаются Правительством РК по представлению государственного органа РК по охране и использованию историко-культурного наследия. Списки памятников истории и культуры местного значения утверждаются местными органами власти по представлению территориальных государственных и общественных органов охраны памятников, согласованному с государственным органом Респуб­лики Казахстан по охране и использованию историко-культурного наследия.

Таким образом, ст. 256 ГК применима только в отношении памятников культуры и истории, которые в установленном порядке включены в перечень таких памятников.

По основаниям, предусмотренным ст. ст. 249–257 ГК, прекращаются не только право собственности, но и другие вещные права. Указанные основания не носят исчерпывающего характера. В соответствии со ст. 258 ГК вещные права могут быть прекращены также по решению собственника в порядке, установленном законодательными актами, уставом юридического лица, договором собственника с владельцем имущества. В частности, в соответствии со ст. 205 ГК собственник закрепленного за учреждением или казенным (государственным) предприятием имущества вправе изъять это имущество либо перераспределить его между другими созданными им юридическими лицами по своему усмотрению, если иное не установлено законодательными актами. Право хозяйственного ведения в соответствии с п. 3 ст. 198 также может быть прекращено в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия по решению собственника. В соответствии со ст. 32 Закона РК “Об охране и использовании историко-культурного наследия”, учреждения, граждане и общественные объединения, в пользовании которых находятся памятники истории и культуры, в судебном порядке на основании иска собственника лишаются права пользования в случае нарушения ими обязанности использования памятников в соответствии с их характером и назначением, в результате чего памятник подвергается угрозе уничтожения или порче. При реорганизации юридического лица путем слияния, присоединения, разделения или преобразования также прекращаются права у одного и возникают права у другого. Передача прав при реорганизации осуществляется, соответственно, на основании передаточного акта или разделительного баланса. Моментом прекращения прав следует признать:

при слиянии, выделении, разделении – дату регистрации вновь возникших юридических лиц;

при присоединении – дату регистрации прекращения присоединенного юридического лица.

Фактическая передача имущества новому правообладателю может произойти раньше или позже указанных моментов. Однако, в связи с тем, что правопреемство осуществляется на основании передаточного акта и разделительного баланса, имущество переходит к правопреемнику в момент его регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами или решением о реорганизации (п. 3 ст. 47 ГК ).

Таким образом, право собственности может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным законодательными актами и в порядке, предусмотренном законодательством, что соответствует принципу неприкосновенности собственности, закрепленному в ст. 26 Конституции Республики Казахстан.

Перечень оснований прекращения сервитутов регулируется ст. 54 Указа о земле. Установлено, что сервитут может быть прекращен по требованию частного собственника или землепользователя:

1) ввиду отпадения причин, по которым он был установлен;

2) в судебном порядке в случаях, когда земельный участок, обременен­ный сервитутом, не может использоваться по своему назначению в результате такого обременения.

Хотя для первого случая не установлен судебный порядок прекращения сервитута, такой порядок предполагается при наличии спора между сторонами.

Указанный перечень оснований прекращения сервитутов недостаточно полный. Его необходимо расширить и дифференцировать в зависимости от вида сервитута. К основаниям прекращения сервитутов необходимо, на наш взгляд, отнести отказ, длительное неиспользование, гибель имущества, совпадение в одном лице собственника вещи и сервитуария, соглашение сторон, смерть сервитуария или ликвидация (реорганизация) юридических лиц в личных сервитутах, а также одностороннее его прекращение по основаниям, предусмотренным законодательными актами или соглашением сторон.


Сейчас читают про: